[부동산 경매] 법원경매절차 (1)
[부동산 경매] 법원경매절차 (1)
경매신청 → 경매개시결정(임의/강제) → 결정이의 → 경매준비(현황조사/감정평가)
→ 배당요구종기 결정 → 경매 실시 (매각)
ⓐ 경매 신청 : 채권자가 법원에 경매를 신청함
○ 채권자의 종류 : 임의/강제
- 임의 경매 : 금융권의 근저당(계약:원금+이자)에 대하여 신청, 개인도 가능, 등기부등본에 명시된 권한을 가지고 실행(특벼란 절차 없이 사항이 맞으면 진행)
- 강제 경매 : 개인 채권, (등기부등본에 기재가 안되어있기때문에) 차용증 하나로 진행할 수 없으니 판결문이나 명령서등의 서류를 필요로함. 소액에 해당하는 경우가 많음
ⓑ 경매 개시 결정 : 채무자와 소유자에게 송달을 함. 이의 신청하면 보류되고, 문제가 없으면 다음단계로 넘어감
ⓒ 경매 준비 : 법원에서 공문을 만들기 위해서 조사 명령
- 현황조사 : 임차인 있는지, 전입 확정일, 보증금액 등을 집행관이 알아봄
- 감정평가 : 부동산 가격
ⓓ 배당 요구 종기 결정 : 매각(낙찰)하고 배당하기 전, 이해 관계자들(채무,채권자,임차인, 은행, 세금 등)에게 권리 신고함(받을 것 요구)
집행관이 현황조사한 것과 권리 신고한 내용이 대부분 일치함 ex) 보증금, 전입날짜 등
가끔 다른 경우도 있음 → 권리 신고한 것을 우선하여 고려하고, 없을 경우 형황조사서를 사전 참고하여 임장 갈 것
주택은 대부분 맞음. 정확한 것이 없이 입찰하지 말것
ⓔ 경매 실시 (매각)
준비가 완료된 후 실시함. 입찰하는 날
경매 준비~실시 : 통상 6개월 소요됨
매각 물건 명세서, 현장 조사서, 사건내역, 감정 평가서, 기타 공적 장부(등기부등본, 토지대장 등) 분석
→ 임장 → 낙찰가 결정 → 입찰 도전
용어 : 낙찰자X → 최고가매수인, 경매실시 = 매각기일
낙찰 vs 패찰 : 자기가 생각한 금액보다 살짝 높게 쓰는 것이 좋음 (1억5천 생각 → 1억5천6백)
재테크 고수는 배짱이 있어야 함
모의로 낙찰가를 예상해 보는 연습도 필요
