[부동산 경매] 권리 분석 (3) / 대항력 / 우선변제권 / 최우선변제권

[부동산 경매] 권리 분석 (3)

대항력 / 우선변제권 / 최우선변제권

 

ⓐ 대항력 : 이해관계자들에게 통지하여 반응없으면 진행
   ⒜ 매매 
   ⒝ 경매 

ⓑ 우선 변제권 = 배당순위 (임차권 = 채권)
    물권 > 채권
   ex) ①근저당(8/1) ②임차인(8/2)  ③근저당(8/3)
       : ①(8/1)이후의 것은 소멸 → ①에 지급 후, 남은 돈은 ③이 지급 받음(②은 채권이기 때문)
       채권자는 지급 받을 가능성이 없기에  우선 변제권이 생김
   ex) ①임차인(8/1) ②근저당(8/2)  ③임차인(8/3)
       : ②의 말소 기준 → ①은 지급 받고, ③은 지급 받지 못함

ⓒ 최우선변제권 : 말소기준의 선후가 상관 없음
   ⒜ 주택임대차보호법
       : 경매비용(법원진행비) → 소액임차인 → 당해세(국세,지방세 등) → 우선변제권 → 일반채권
         경매비용은 적게 나가나, 소액 임차인에게 최우선으로 무조건 지급함
         소액임차인이 여러 명이라면 채권자는 받은 금액이 원금+이자보다 작을 수 있음(짜증)
      (은행사에서 회수가 안되어 부실채권을 많이 가지고 있음 평가가 -되어서 강제 합병 등 문제가 발생함)
        위장전입의 문제 발생 (가장 임차인)
   ⒝ 상,임,법

★ 이사했으면 새로운 동지에서 전입 신고를 해야(모든 우편물 자동 배송됨),  대항력이 생김
★ 같은 날, 확정일자도 함께 도장받으면, 우선변제권(배당순위)이 생김
  - 전입 신고, 확정 일자 : 같은 날하는 것이 일반
 예외) 몰라서 실수하거나, 잠깐 전출했다 돌아오는 경우
  - 배당요구종기일까지는 전입일자를 유지(점유)해야함(매우 중요)

☆ 전입 = 배당될 임차인을 미리 예상하는 것
☆ 사후 처리 : 임차인이 배당 받는 비율에 따라 명도와 이사비에 차등 생김
☆ 낙찰 후에는 돌이킬 수 없음!

 

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