[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라(2)

[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음

-먼저 모든 지출은 '고정비'와 '변동비'로 구분할 수 있다.
-연금과 각종 보험 상품의 보험료, 휴대전화 요금, 교통비, 식비, 육아도우미의 급여, 부모님의 생신과 명절 때 드리는 용돈, 각종 공과금 등
-지출되는 금액의 크기나 시기가 매번 달라지는 변동비 : 여행 경비, 옷이나 그때 그때 구매욕을 일으키는 소모품 구입비, 경조사비, 커피값 등의 잡비 포함

 

-깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일 할 수 있게 배치하는 방식을 '자본 재배치'라고 한다.
-내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. ... 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다.
-독서와 강의를 통한 이론적 무장은 물론이요. 실질적인 도움을 주고 받을 수 있는 동료들과의 관계까지 마련되자, 비로소 어떤 대상에 어떻게 투자하면 되는지 길이 보이기 시작했다.

 

-변치 않는 투자 진리란 없다 : 어느 시기에, 어떤 물건에, 어떤 전략을, 어떻게 활용할지는 시장과 자신의 상황을 잘 파악한 후 결정해야 한다

-부동산의 입지를 판단하는 기준 : 직장이나 교통, 정주 환경, 학군 정도
-비교 대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 테니 말이다

 

-구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라
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1. 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산하다. 
2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.
5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식(장기보유 방식의 장점)
1. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.
2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.
3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도 단기간에 큰 돈을 벌것으로 기대해선 안된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

시스템 구축 계획
1. 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다
2. 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다
3. 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다
4. 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다

-투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 '몰빵'투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 것의 없다. 
-나는 직장님 투자자로서 결국 승리하는 투자를 하려면, 주택을 사고팔기를 반복하는 방식보다는 팔지 않고 장기간 보유하며 꾸준히 자산의 규모를 키워나가는 방향으로 가야 한다고 말했다. 이 4채의 주택은 좋은 가격에 매입한 덕분에 이미 시세도 상승했다. 이는 다가올 하락장에서의 안전 마진이 확보되었다는 의미이기도 하다. 한마디로 소유권을 유지하면 유지할 수록 나에게 장점이 많은 굳이 매도할 이유가 없는 주택이다.

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에 여러 조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민 중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다
2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다
3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 인플레이션을 감안하면 무조건 현금을 쥐고 있는 것이 능사가 아니다. 같은 이유로 은행 통장보다는 부동산에 저축하는 것이 장기적으로 볼 때 개인의 재정에 훨씬 유리하다고 생각한다. 하지만 그렇다고 해서 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 동원해서 부동산에 투자해서는 안된다.
4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다. (앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문)

-뜨거운 상승장을 지켜보면서, 결국엔 부동산 투자에 답이 있다는 걸 깨닫고 투자 시장에 뛰어든 사람이 많다. 이들 중에는 있는 돈 없는 돈 다 끌어모아서 하루라도 빨리 투자를 진행하려고 조급하게 움직이는 이들도 있다. 명심하라. 인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

-투자에 필요한 돈은 모은는 것과 동시에 만들 수도 있다. 단, 준비가 필요하다
-현시점 직장인에게는, 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자 방식이다.
-돈을 잃지 않기 위한 첫번째 조건은 저평가된 물건에 투자하는 것이다.
-인생을 바꾸고 싶다면 당신의 자산 시스템을 구축해나라가
-쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가라