[부동산] 부동산 투자법 (2)
5. 시장상황 • 규제
Q. 너무 많이 올랐다?
Q. 세금 내고 남을까?
- 최근 3년간 아파트 가격 변동
| 서울 | 반포주공1단지 | 20억 | 54억 |
| 경기(과천) | 푸르지오써밋 | 19.3억 | 22억 |
| 인천(송도) | 더샵퍼스트파크크 | 7억 | 13.7억 |
| 부산(창원) | 용지더샵레이크파크 | 5.5억 | 11억 |
| 대구 | 빌리브범어 | 10.4억 | 14.8억 |
| 대전 | 도룡SK뷰 | 7.4억 | 12.6억 |
서울 경기 인천 : 50억대, 20억대, 10억대
지방광역시 : 9억 후반 ~ 17억대
중소도시 : 6억 중반 ~ 9억 후반
∴ 기사화 되는 것과 실제 돈 버는 건 다르다!
❚지역별 중위 매매 가격
- 평균 가격 : 전체의 가격을 더해서 챗수로 나눔
★ 중위 가격 : 중반부의 가격 (양극단 가격차로 평균치에 영향을 주기때문)
| 서울 | 10.4억 | 강원 | 1.6억 |
| 경기 | 5.5억 | 충남 | 1.5억 |
| 인천 | 3.6억 | 충북 | 1.5억 |
| 부산 | 3.6억 | 경북 | 1.3억 |
| 대구 | 3.2억 | 전남/북 | 1.4억 |
| 대전 | 3.7억 | 경남 | 1.9억 |
서울 경기 인천 : 10.4억, 5.5억, 3.6억
지방광역시 : 2.1억 ~ 5.7억
중소도시 : 1.3억 ~ 1.6억
∴ 전국 아파트 중위 매매 가격 : 5.1억
❚지방 투자
- 입주 물량이 많은 시기에 가격 하락, 공실 많음 → 입주 물량 감소 시점 모니터링
- 매물 검토, 분석 : 가격, 상황, 상태
ex) 최초 2.8억원 : 적극적인 사장님 / 공실 : 대출승계불가 매도인 / 2년차 신축 : 수리 불필요
- 각각의 평형대 중에 좋은 것을 결정 : 30평형, 가능한 가격 (평형에 따라 상승폭 상이)
1) 객관적으로 분석
- 입지대비 저렴한 가격
- 타 지역 대비 좋은가
- 선택에 따른 리스크
2) 나에게 맞는 물건
- 감당할 수 있는 가격
- 선택에 따른 리스크
- 다음 투자에 지장 없는가 (다음 투자에 너무 긴 시간이 필요X)
❚투자 지역
- 적은 돈으로 할 수 있는가?
- 초보자도 할 수 있는가?
❚지역별 매전 차이 평균 이하 (중위값 기준)
※전국 평균 1.06억
인천 1.03억, 대구 0.89억, 울산 0.74억, 경남 0.58억, 광주 0.49억, 전남 0.33억,
강원 0.29억, 충남 0.26억, 경북 0.25억, 전북 0.24억, 충북 0.21억
❚지역별 전세가율 평균 이하
※전국 평균 67%
대전 67%, 대구 69%, 울산·광주 71%, 경남 72%, 전남 74%, 충남·충북·강원 76%, 경북 77%, 전북 78%
