[부동산 경매] 권리 분석 (4) / 주택 임대차 보호법 / 상가 임대차 보호법

[부동산 경매] 권리 분석 (4)

주택 임대차 보호법 / 상가 임대차 보호법

 

ⓐ 주.임.법 : 전입 + 확정일 + 배당요구
  - 전입,확정일자가 있어도 배당요구(권리 신고)를 하지 않으면 법의 보호를 못받음
  - 반드시 해야 하는 일!
  

ⓐ 상.임.법 : 사업자 등록 + 전입 + 배당요구
  - 대항력이 유지 되기 위해서는 '사업자 명'과 '계약서 상의 명의'가 일치해야 함

최우선변제권의 모든 사람에게 배당해줄 수 없음
입찰가에서 경매 매각 실행 비용을 제외한 금액의 50%에서만 배당하고, 50%에서 채권자에게 배당함
은행에서 책정할 때, 임차인과 시세 등을 다 평가하고 차용함

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<총정리>
1. 말소 기준 권리 찾기 : 근 저 가 압 전 경 담
 ※전세권, 담보가등기 : 경매 신청 또는 배당 요구해야 함
 ※전세권 조건 : 말소 권리가 되려면, 전부가 되어야 함 (소액 보증금 기준권리일때, 전부 or  일부 무관)

날짜	평균 보증금	최대 금액
1984.6.14	300	300
1991	2000	700
2013	7500	2500
2014.1.1	9500	3200

- 2014.1.1 기준하여 9500 이하의 보증금을 낸 사람에게, 3200까지 배당해줌
- 경매가 넘어갈 땐, 소액임차인에 해당되는지 얼마 받는지 알아야 함(공인중개사에서 말 안함)
 ※ 공인중개사에서 정확히 모르지만, 유추 가능 : 5억 집에 4억 근저당 잡혀있을 때, 확인!
   (융자가 많을 때, 보증금 확인(시기별 최대금액)) (이자 꼬박꼬박 안내는 경우 문제가 되어 경매 넘어감)
- 근저당 설정 날짜를 기준하여 보증금 금액을 책정함
  (1992년 근저당, 2014년 9500으로 전입했다면, 보증금이 1991년의 2000보다도 높기때문에 700도 못받음)

 

2. 상임법은 주임법보다 한참 뒤에 만들어짐
  ※ 보증금 환산 방법(주택과 상이함)

ex)

분류	주택	상가
보증금	5,000	5000/100
공인중개사 수수료	0.4%	0.2~0.9% 협의
배당	5,000

- 보증금 환산 : 보 5,000/ 월세 100 → 5,000 + (100X100=1억) = 1억5천 
- 수수료 : 1억5천 X 0.2~0.9%
- 환산금 이하에 해당하는 사람이 기준표에 따라 받음
- 비싼 곳에서는 상임법에 적용되는 경우가 적음 (보/월이 환산법보다 훨씬 큼, 부자까지 보호하진 않음)

소액 보증금 기준 권리
근	저	가	압	전	경	담	확임
●	●				●	●	●
※ ● : 배당 받을 수 있음							전입/사업자+확정일

 

ex)

2010	전세권
2011	가압류

전세권 (일부/전부)
→ 일부이거나 배당요구 또는 경매 신청 해야 하는데 안했다면, = 인수 / 가압류가 말소기준이 됨
→ 전부에 해당하며 배당요구 했다면, 말소기준이 됨

 

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