[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라(3)

[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음

-주변에 휩쓸리지 말고, 스스로 전문가가 되어라 <도널드 트럼프, 미국 제45대 대통령이자 부동산 재벌>
-당신이 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

-투자의 기준 세우기
 1. 투자의 기준 : 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
 2. 부동산 투자의 기준 : 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
 3. 아파트 투자의 기준 : 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
 4. 더 좋은 아파트 투자의 기준 : 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

-1. 저평가된 상태인가?
 2. 투자금이 적게 드는가?
 3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

-늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는 데 꽤 긴 시간이 소요된다는 게 아파트의 특징이다.  이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 시행된다.
이런 움직임은 사람들의 심리에도 영향을 미친다 (... 가격이 마구 오를때 비싼데도 더 많은 사람들이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때 싼데도 많은 사람들이 집을 사지 않으려고 함..) 이것이 우리가 아는 아파트 시장의 가격 사이클이 생겨나는 이유다.
-역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 함께 확인해 볼 필요가 있다. (부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱)

-임장지역 선정하기

-사람들이 거주하고 싶어하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는 걸까? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기, 위상 등이다. ... 일자리가 가까운 곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어한다
-편의시설을 도보로 이동할 수 있는 이른바 '슬리퍼 생활권'에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다
-지적편집도 : 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지 , 아니면 준공업지역도 상당 부분 포함되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 보기 위해서
주거지역-연두색, 상업지역-분홍색, 자연녹지지역-초록색 표시
-'아파트 실거래가' 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다 (관심 지역 설정 후 학군 정보 누름)
-특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다. .... 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 미련해 보일지 몰라도 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다

*사전조사
- 엑셀 행 목록 : 시 구 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적률 공급면적 전용면적 평형(공급기준) 세대수 구조 형태(복도/계단) 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군
-네이버 부동산 사이트에서 하나씩 기재 → 가장 빘나 아파트부터 저렴한 아파트까지 지도에서 위치 확인 → 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 당지들 위주로 인근 부동산에 전화 (실제 시세와 매물 여부 직접 확인 : 시세, 주변 직장, 교통, 환경, 학군, 거주민의 연령대등 브리핑) 
-다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다.
-매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다.

-지역 주민처럼
-그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것.
-임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
-단지마다 동 간 거리나 관리 상태, 주차 상황 등이 다른데, 이런 정보는 직접 가서 보지 않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야 한다
-발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. .... 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다
-중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.
-초보 투자자라면 하루에 5~6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 차츰 늘려가자. 

 

-사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의 있고 좋은 사람이라는 인상을 주면 그들도 그에 맞는 대우를 해준다
-중개소에서 해당 물건에 관해 확인해야 할 정보들을 체크했다면, 이제 실제 물건을 보러 이동해야 한다. 이동하면서 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지 (세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. 이에 따라 매수부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라질 수 있다.
-집에 도착해서는 거주자에게 공손하게 인사를 하고 집을 보여 주셔서 감사하다고 표현하라.
-노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라
-부동산 중개소에는 이른바 '장부 물건'이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다.
-관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해보라고 조언한다. ... 나에게 최고의 수익을 안겨줄 '그 물건'을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다. ... 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해보자
-동과 층에서 선호도가 낮은 것 (저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다.
-매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다. 
-내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. ... 내가 알고 있는 투자 할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때, '지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?'하는 생각이 마음을 지배해버리는 것이다.
-상대방의 사정을 약점으로 잡고, 나는 절대 양보하지 않겠다는 심산으로 무지막지하게 가격을 깎으려는 이들이 있다. 그러한 방식으로 당장은 이익을 얻을 수 있을지 몰라도 나중에 마음이 상한 매도자로 인해 고생하게 되거나 계약이 깨질 수도 있다. 가끔은 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 건 없는지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다... 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해 보자. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.

-임대에 영향을 미치는 요소들
 1. 가격 : 어차피 나중에 돌려받을 수 있는 금액이라 생각하며 전세가격 1,000만 원 정도는 쉽게 올려주고 들어올 거라고 생각하
직장인일 경우 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는게 좋다. 하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라
 2. 집의 상태 : 보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다.
 3. 입주 가능 시기 : 이 집에 아무 때나 입주할 수 있는지를 뜻한다. 집을 구하는 임차인의 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다. 그러나 현 거주자의 이사 날짜가 확정된 집일 경우, 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수밖에 없다.
 4. 사람 : 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. ... 대게는 친절한 분이 전세 임대도 수월하게 진행한다. 따져서 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 무건을 내놓아야 한다. 

-임차인을 구하는 방법 : 가격을 저렴하게 낮추거나, 집을 원하는 가격에 어울리는 상태로 만들거나
-매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다...... 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라. 이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서 이다. ... 중개소들끼리 물건을 공유하므로 그렇게 할 필요가 없다고 하는데, ... 중개수수료의 지급 구조를 감안하면 꼭 그렇지 않다는 걸 알 수 있다. .... 자연스럽게 공동중개 물건이 아닌 손님에게 직접 받은 물건에 먼저 집중하게 된다. 

-임대사업자와 비임대사업자의 차이

구분	임대사업자	비임대사업자
장점	세제 감면 혜택 (양도세, 보유세 등)	임대료 증액 제한 없음 자유롭게 매도 가능
단점	임대료 5% 증액 제한 10년 동안 매도 불가	세제 감면 혜택 없음

 

-내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 
-투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라
-과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. .... 봐야 할 것들을 보지 못했고 결국 사고를 내고 말았다. 
 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다.

*투자 공부의 순서
 1. 경제와 투자 관련 서적 읽기
 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
 3. 실제로 투자 실행하기
 4. 1~3번까지를 반복하기

*추천도서
자본주의 / 투자 일반 / 부동산 / 자기 관리

 

-당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 태권도를 배울 때 아무도 없는 도장에서 혼자 기합을 넣으며 발차기를 하는 것보다는 여러 친구와 함께 도장이 떠나갈 듯 쩌렁쩌렁한 기합을 지르면서 발차기를 하는 게 훨씬 즐겁지 않겠는가? 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 첫새는 혼자 나는 법이 없다
-모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께 해야 한다. 그들이 바로 최고의 동료다
-내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.

*초보 투자자에게 유익한 온라인 채널들
-네이버 카페, 월급쟁이 부자들
-너바나's 일-사랑에서의 Win-Win
-쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 내집마련 여행
-투에이스의 부동산 절세 이야기
-수현의 투자노트
-월용이의 부동산일지
-직장인 투자자 너와 나를 위하여의 성장 스토리

-좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
-흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다. '문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다'라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 
-좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.