[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라(1)

[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음

-위대한 인물에게는 목표가 있고, 평범한 사람에게는 소망만 있다. <워싱턴 어빙, 미국의 소설과 겸 수필가>

-물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
은행 수익 = 대출 이자 수입 - 예금 이자 비용
은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는 실제 돈의 양인 100만원보다 더 많은 양의 돈이 생겨난다.
'통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락'
-통장, 밑 빠진 독 : 당신이 하루도 빠짐없이 출근해 열심히 돈을 벌고 이를 쓰지 않고 아끼면서 악착같이 은행에 저축한다고 해도, 시간이 지나면 그 모아둔 돈으로 할 수 있는 것이 오히려 지금보다 줄어든다는 것이다. 훗날 많은 시간이 흐른 뒤 이 진실을 목도하게 된다면 정말 억울하지 않겠는가?
-인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라. 이에 따라 아파트도 가격이 올라간다. '부동산 가격은 우상향'이라는 말이 단순히 투기꾼들이 외치는 부동산 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이라는 뜻이다.
-당신이 좀 더 주변을 주의 깊게 둘러본다면, 자본주의와 인플레이션의 본질을 인식한 사람과 그렇지 못한 사람의 결과가 얼마나 다른지 알 수 있을 것이다.
-내 월급이랑 우리 아이 성적 빼고 모든 것이 다 오른다!

-노후 준비는 셀프 : 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

-지금 내가 있는 곳 :
 [나의 경제력과 경제 지수]
 1. 나는 나의 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다
 2. 나는 일생동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내집마련, 자녀교육, 부모부양 등)을 나열하고 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다
 3. 나는 내가 원하는 것(여행, 취미)을 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다
 4. 나는 나의 은퇴 연령을 알고 있다
 5. 나는 은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해본 적이 있다
 6. 나는 은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용을 계산해본 적이 있다
 7. 나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 없는지를 알고 있다
 8. 나는 은퇴 시기까지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마련할 수 있을지 고민해 본 적이 있다
 9. 나는 8번의 문제를 고민한 끝에 마련한 계획이 있다
 10. 나는 그 계획을 실행에 옮기고 있다
 11. 나는 계획을 실행에 옮겨 작은 목표들을 달성해내고 있다
 12. 나는 노후 준비를 마쳤다
 13. 나는 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각할 만큼 경제적인 자유도 누리고 있다
 14. 나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다

-당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면, 당신은 죽을 때까지 일해야만 할 것이다
<워런 버핏, 투자의 귀재라고 불리는 미국의 사업가이자 투자가>
-지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람'에 해당한다면 '시간과 무관하게 돈을 버는 사람'으로 '이동'해야 한다
-돈을 쓰는 두 가지 방식 : 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐(생산 자산), 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐(소비 자산)로 구분할 수 있다. 
 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 '소비 자산'이다.

구분		돈을 쓰는 방식
		생산 자산 구입	소비 자산 구입
돈 버는 방식	시간과 무관하게 번다	1. 자산가, 부자	2. 호화로운 생활로 유명한 연예인
	시간을 투입해서 번다	3. 직장인 투자자, 자영업자 투자자	4. 재테크나 투자에 무관심한 직장인, 자영업자

 

-중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
-당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다.
-3번 포지션은 '예비 경제적 자유인'으로서 준비하는 기간에 해당하기 때문이다. 3번 포지션 안에서 차근차근 쌓아 올린 생산 자산들이 훗날 당신이 일하기 어려운 시기가 되었을 때 시간을 직접 투입해 일하지 앟아도 될 만큼의 돈을 벌어다 줄 것이다. 이것이 내가 생각하는 직장인의 투자 전략이다.  당신이 투자를 통해 노후를 준비하고, 나아가 경제적 자유를 달성하는 데 도전하고자 한다면 이 방향성을 잊지 말아야 한다.

-직장인이 돈을 쓸 수 있는 세 가지 방법 
 1. 옷이나 차, 그 외 생필품이나 사치품 등의 '소비 자산'을 사는 데 쓴다
 2. 필요한 곳에 아껴서 사용하고, 남는 돈을 통장에 넣어둔다
 3. 필요한 것을 사고 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 '생상 자산'을 사는 데 쓴다

-직장인의 비근로 소득 창출 6단계
 1. 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간-근로소득 교환)
 2. 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다 (절약)
 3. 남은 돈을 모은다 (자본화)
 4. 모은 자본으로 생산 자산을 산다 (투자)
 5. 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 (시스템 마련)
 6. 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다 (비근로소득 확보)

-레버리지 : 보통 지렛대를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 지렛대 효과라고도 한다
-전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국 투입비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수밖에 없다

-반드시 해야 하는 것이 있다. 그것은 내게 자산을 사는데 필요한 돈을 빌려주는 사람(임차인)에게 보금자리를 제공하는 것이다. 그러려면 많은 사람이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 수 있는 안목이 필요하다. 또 그 물건의 약점을 보완하고 강점을 드러낼 수 있도록 보수를 할 줄도 알아야 하고, 그 물건을 중개해줄 수 있는 사업 파트너와 관계도 잘 형성해야 한다. 필요할 경우엔 직잡 임대 홍보도 해야 한다.
-시간이 투입되어야 한다. 다만 고무적인 것은, 이 모든 노고가 해당 부동산을 취득하는 과정에서 한 번 필요한 일이라는 것이다. 그러니 이 과정에 들어가는 노력은 이자 비용 없이 돈을 빌려 적은 돈으로 큰 자산을 사들이는 데 따르는 대가라고 생각하면 된다. 시간이 흐르며 조금씩 경험이 쌓이자, 역시 그 정도는 충분히 감당할 수 있을 뿐 아니라, 노력에 비해 얻을 수 있는 가치가 굉장히 크다는 사실도 깨닫게 되었다.

-확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다
<앙드레 코스톨라니, 유럽 전역에서 활동한 투자의 대부>
-투자를 고려할 땐 입지를 우선 순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다. 
-비교적 입지가 괜찮으면서 매매가와 전세가의 차이가 적은 신축이라면 투자처로 적합하다. 단, 무조건 신축 아파트라는 이유 하나만으로 투자를 결정하지 않기를 바란다. 특히 최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 입지가 좋지 않은 지역에 고분양가로 분양되는 아파트라면, 좀 더 깊게 고민해봐야 한다. 현재 부동산 시장만 보면 앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안된다.
-입지는 곧 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다.

-애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다
-이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다
-중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는것도 알게 되었다. ......나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다
-실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자

-내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐'하는 것이다
-부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 
-호재만 믿고 투자하는 건, 투자자로서 해서는 안 되는 행동이라는 것이다. 현 시점에서 우리나라 지방 부동산 시장을 보면 알 수 있듯, 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다
-투자 대상으로 고려하고 있는 부동산이 현재 저평가 되어 있는지 아닌가를 가장 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더 없이 좋다.
-엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

[투자 교훈]
-레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률릉 극대화할 수 있다
-부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐 보다 중요한 것은 입지다
-나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다
부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다
-호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다 호재의 불확실성을 염두에 두라

-수월한 시기 : 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설명절이 있는 1월 말까지의 결울 비수기 가 그 시기다 ...... 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다

-아파트 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태 드에 의해 가격에 차이가 벌어진다. 

-부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서 :
 1. 매매 가계약 체결(200~500만 원 가량) 
 2. 매매 계약 체결 (통상 매매대금의 10%)
 3. 전세 가계약 체결 및 1차 맴 중도금 지급(가계약금을 계약의 중도금으로 봄) 
 4. 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급 
 5. 매매 및 전세 잔금 지급

 

-상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다. 그렇다보니 온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다. 

[투자 교훈]
-해당 부도안이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다
-실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 싸는 것
-대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다
-초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

-임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다
-역전세 : 전세 갱신이나 새로운 임차인과 계약을 체결해야 하는 시점에, 이전 전세 계약 시점보다 보증금이 낮아지는 상황을 의미한다
-어떤 협상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.
-나의 주장만 일방적으로 강요할 수는 없으니 대신 전세가를 3억3천만원으로 낮추겠다고 했다
-잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면,
 1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 잇는 안목,
 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
 3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

-준비된 자에게 기회가 온다는 말은 부동산 투자에 있어서 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다는 의미 ... 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다

[투자 교훈]
-단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려해야 한다
-부동산 투자의 기준 세가지 : 저평자, 적은 투자금, 자금 동원력
-아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다
-때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

-집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다. "저, 혹시 이사는 언제쯤으로 생각하고 계세요?"
-중개소를 나서기 전, 소장님에게 해당 부동산의 등기부 등본을 떼어 달라고 부탁... 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정시 가격을 깍는 데 조금 수월하기 때문이다. 
-가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 
 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말자
-LTV 주택담보인정비울 : 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현. 집값의 얼마까지 대출이 가능하지 결정.  대출액 ÷주택 가격 × 100%. 
-DTI 총부채상환비율 : 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율. 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현. 대출 상환액 ÷총소득 × 100%.
-눌림목 현상 : 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황
-통상 이런 부동산 규제 정책이 나오면, 그 효과의 불확실성이 완전히 해소될때까지는 관망세가 확산되고 이에 따라 부동산 시세에 보합 내지 일시적 조정의 장세가 드러나게 마련이다. 

[투자 교훈]
-괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면 예의주시해야 한다
-매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다
-경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라

3장 요약
-전세 투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다
-투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경써야 한다
-전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다
-경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.