[부동산] 부동산 투자법 (4)

8. 연차별 실행 방법

1) ~ 1년 : 투자 환경, 종자돈 모으기(연 1채 목표), 독서(연 50권), 강의(정규 5개), 임장(아는 지역 월 1개)

- 부동산 투자의 개념과 원리 이해하기 : 기초부터 튼튼한 투자 준비

- 책 읽고 강의 듣기에 집중하기

- 6개월 후 임장가기 : 지역을 보는 방법, 임장 습관화

2) ~ 2년 : 투자 환경, 종자돈 모으기(연 1채 목표), 독서(연 20권), 강의(정규 5개), 임장(아는 지역 월 1개), 실전투자

- 늘려나간 ‘아는 지역’중 가장 좋은 곳 찾기

- 실제 투자를 경험하면서 투자자로 본격 성장

3) ~ 4년 : 투자 환경, 종자돈 모으기(연 1채 목표), 독서(연 20권), 강의, 임장(아는 지역 월 1개), 실전투자

- 시스템 투자자로 절반의 여정을 지나온 상태

- 투자 지속

4) 5년 ~

 

❚세부 사항

① 종자돈 모으기 : 근로소득 → 자본소득 바꾸기 위한 저축 : 실패 없는 시스템 투자

② 독서 : 1년 동안 당장 읽어야 할 책

③ 강의 : 강의 제대로 듣기

④ 임장 : 임장 습관화 → 아는 지역 늘이기 → 투자에 적합한 지역 찾기

⑤ 실전투자 : 투자 전 체크사항

⑥ 투자 환경 : 원하는 목표까지 이룰 수 있는 환경 안에 머물기

❚종자돈 모아야 하는 이유

- ‘질 좋은 자산’을 만드는 시작점 (신용대출, 마통이 아닌)
- 저평가 물건을 적시에 매수할 수 있는 기회자금 (공격 자금)

- 리스크 헷지 및 좋은 물건을 지킬 수 있는 수비 자금

- 시간을 기다리는 힘, 여유 (싼 것을 사놓고 기다린다!)

- 시스템 구축을 위해 반드시 필요한 동력 (자산이 스스로 일하는 시간까지의 핵심)

 

9. 가장 먼저 해야 할 일

- 시스템 자금(종잣돈) 만들기

- 딱 5년만 근로 소득 저축

- 1년에 1채 투자 할 수 있는 만큼 목표 세우기

- 거주 비용 아끼기 (자산 재배치)

※ 실력 쌓고 투자 시작해도 늦지 않음

 

10. 자금 마련 방법

- 저축 비율 정하기 (나만의 퍼센트)

- 돈의 목적과 우선순위 정하기 (통장 쪼개기)
- 정확한 수입과 지출 파악 (목표가 있는 가계부 작성)

 

11. 세부 할 일

1) 추천 도서

- 나는 부동산과 맞벌이 한다 _너바나

- 월급쟁이 부자로 은퇴하라 _너나위

- 쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 _쏘쿨

- 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 _이현철

- 아기곰의 재테크 불변의 법칙 _아기곰

- 세이노의 가르침 _세이노

- 부자 아빠 가난한 아빠 _로버트 기요사키

- 인간 관계론 _데일카네기

- 돈의 속성 _김승호

- 야, 너두 할 수 있어 _김민철

※ 실제 성과를 낸 사람들의 책 고르기!

 

2) 강의 제대로 듣기

- ‘나만의 원칙’ 세우기

- 1일 이내 수강 : 온라인 강의

- 2일 이내 정리 : 강의 후기

- 3개 이내 적용 : 벤치마킹 사항(실천)

★ 강의로 소비할지, 투자할지의 선택은 나의 몫!

 

12. 투자 지역 찾는 방법 (임장 우선 순위)

❚전세가율 높은 지역 찾는 법 (시구 단위 → 단지 단위)

① 시구별 시세 정리

② 전세가율 70% 이상인 곳 or 지역 평균 전세가율보다 높은 곳

※ 부동산 지인 등

③ 전세가율 85% 이상인 곳 + 투자금 범위(매매-전세) 5천만원 이하인 곳

※ 조인스랜드

④ 개별 단지 확인

※ 네이버 부동산

1) 시구별 시세 정리

- 부동산 지인 : 구 별 평당 매매, 전세가격 참고

- 대표 평형에 따른 가격/전세가율 정리

※ 평당 매매가 X 24평형, 평당 매매가 X 33평형

- 시도 / 시구 / 평당 매매가 / 평당 전세가 / 24평 기준 / 33평 기준 / 전세가율 / 기준년월(조사일자)

 

2) 전세가율 70% 이상인 곳 or 지역 평균 전세가율보다 높은 곳

- 시도 전체의 평균 계산

- 평균을 기준으로 전세가율 높은 곳, 낮은 곳 나열하기

∴ 가격 = 위상 : 전세가율 높은 곳 < 평당 매매 가격이 높은 곳 (우선순위)

 

3) 전세가율 85% 이상인 곳 + 투자금 범위(매매-전세) 5천만원 이하인 곳

- 조인스랜드 > 시세 > 전세비율 높은 아파트? 테마별 시세 검색 > 전세비율 높은 아파트 > 지역 선택

- [가구수] 300세대 미만 제외

※ 300세대 미만(200여세대)이지만 신축 아파트 포함

- [단지명] 도시형 제외

- [면적] 34평 이상 제외

- 위 내용을 드래그 복사 → 엑셀 정리

- 전세비율 85%이상의 단지 확인

 

4) 개별 단지 확인

- 네이버 부동산 > 지도에서 단지 위치 살펴보기

- 위치, 실제 가격, 현재 분위기(시세/실거래가) 호가인

- 연식이 좋은데 저렴한 곳, 입지가 좋은데 저렴한 곳(단지)이 많은 지역 우선적+집중적 임장

 

13. 실전 투자 (투자 전 체크 사항)

- 대차 대조표 : 특정 시점의 현재 기업이 보유하고 있는 자산(경제적 자원)과 부채(경제적 의무),
자본의 잔액에 대한 정보를 보고하는 양식 ※ 나 = 1인 기업

- 내가 가진 총자산 규모는?

- 현재의 재무구조가 어떤가?

- 돈 유동성 확보할 수 있는 때인가?

- 투자를 하더라도 안정적으로 마무리 가능한가?

∴ 지금 투자하기 안전한 재무 상황인가? 감당할 수 있는 투자인가?

 

❚대차 대조표 만들기

- 총자산 : 금융, 주식, 부동산 등

- 부채 : 대출, 전세보증금, 마이너스통장 등

- 순자산 : 총자산 – 부채

※ 매달, 투자하기 전 업데이트

※ 특히 부채 확인 : 마·통의 만기일 다가온다면, 쓸 수 없는 자금 (1개월내에만 갱신 가능)

❚안전한 투자를 위한 필수 체크

① 투자 가능한 매매가인가?

평소 가용 금액(쓸 수 있는 금액) 숙지

② 자금적 리스크는 없는가?

대출 잔액 · 이율 · 만기 확인

③ 다음 투자에 지장은 없는가?

잉여 자금 확인

(투자 하면 잔액이 안 남거나 다음 투자를 위해선 2년정도 시간이 필요하다? → 투자X)

 

14. 투자 환경에서 반드시 해야 할 일

1) 실력 쌓기

- 독서 : 1년 50권

- 강의 듣고 정리하기

- 임장 및 보고서 작성

- 실전 투자

 

2) 동료 만들기

- 러닝 메이트

- 동기부여, 긍정적 자극

- 비교 < 벤치마킹

- 내가 좋은 동료가 되어 주기

 

3) 멘토 만나기

- 올바른 방향

- 시행착오 줄이기

- 벤치마킹 (있는 그대로 따라하기)

- 선한 의도, 실력, 경험

 

15. To Do

① 돈 정리 ② 아는 지역 늘려 나가기

- 비전 보드 (목표) 만들기 (행복에 필요한 것)

- 경제적 자유를 위한 10년 계획

맞벌이 소득 / 종자돈 만들기 / 자산 늘이기 / 임대소득 00만들기 / 내집 마련 / 투자 공부하기 등

 

❚처음 목표를 이어가는 방법 <I AM MEDIA>

- 뇌 : 나는 왜 꼭 해야 하는가? (스스로의 철학과 명분 세우기)

- 눈 : 내가 원하는 것을 자꾸 보기 (이미지 트레이닝, 비전보드 보기)

- 입 : 습관적인 말의 힘 (자기 확언, 긍정적인 말)

- 가슴 : 목표를 향해 나아가는 사실 자체에 감사하는 마음

 

※ 시장은 모습을 달리 하지만, 기회를 계속 준다 (꾸준히 나아가자!)

※ 가장 빨리 부자가 되는 것은 가장 천천히 부자가 되는 것이다

무엇이든 할 수 있는 자유, 아무것도 하지 않아도 되는 자유 <돈의 속성, 김승호 저>

 

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