[부동산] 부동산 투자법 (3)

6. 세금

1) 매수 : 취득세

- 주택의 면적, 보유 수, 조정·비조정지역 여부에 따라 다르게 선정

- 1세대가 2주택이상 또는 법인 취득 시 세율 상향

- 취득세 중과세

 

개인	1주택	주택 가액에 따라 1~3%
		조정 대상 지역	그 외 지역
	2주택	8%	1~3%
	3주택	12%	8%
	4주택	12%	12%
법인	12%

※ 농어촌특별세, 지방교육세 제외 (2020.8.12.부터 시행)

- 규제지역 지정 현황 (2020.12.18. 최신)

 

신규 지역	해제 지역
총 36곳 조정대상지역	인천 중구, 양주시, 안성시 입부 읍면

∴ 규제와 상관 없이, 여전히 좋은 곳인가, 여전히 저렴한가 라는 ‘본래 가치’ 고려

① 취득가액 공제

- [국세청 홈텍스 > 세금 모의 계산 > 양도 소득세 자동계산]

- 매입가액 : 부동산을 사면서 실제로 지급한 금액

- 취득가액 : 취득세, 법무사 비용, 취득 중개 수수료, 필요 경비의 총액

※ 양도세 : 양도가액 – 취득가액
(취득세 포함으로 일부 비율이 공제됨)

② 취득가액

- [위택스 > 지방세 정보 > 지방세 미리계산하기 > 취득세(부동산)]

③ 취득세 중과제외 주택

- 가정어린이집, 노인 복지 주택, 재개발사업 부지확보를 위해 멸실 목적으로 취득하는 주택

주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택, 저당권 실행으로 취득한 주택, 국가등록문화재 주택
국가 등록 문화재 주택, 농어촌 주택, 공공주택사업자(지방공사, LH 등)의 공공임대주택
주택도시기금 리츠가 환매조건부로 취득하는 주택, 사원용 주택, 주택건설사업자가 신축한 미분양 주택
상속 주택(상속 개시일로부터 5년 이내)
- 공시가격 1억원 이하 주택(재개발 구역 등 제외)

∴ 취득세 1.1% 납부

※ 다른 주택 취득 시, 보유 주택 수 산정에서도 제외

※ 다른 주택 취득 할 때, 1억원 초과한 경우 해당 주택은 주택수 포함되므로 유의

 

2) 보유 : 종합부동산세

- 매년 6월 1일 기준

- 개인이 소유한 주택의 공시가격의 합이 6억원 초과할 때 과세

※ 매매가 ≠ 공시가 (지역에 따라 상이함)

ex) 매매가 4억 → 공시가 1.8~2.1억

- 보유한 주택 수 : 일반(2주택 이하) / 3주택 등(3주택 이상, 조정지역 2주택이상)

- 1세대 단위가 아닌, 개인별 과세

- 부부 합산 총12억원 공제 후, 과세표준에 따라 부과

※ 1세대 1주택자 : 11억 공제

 

3) 매도 : 양도세

- 주택을 양도하며 생긴 이익에 대한 세금 부과

- 이익 금액 X 세율 = 양도세

- 일반 세율 vs 중과세율

① 일반 세율 : 양도 차익의 6% ~ 45%

② 중과 세율 : 일반 세율 + 추가 세율 (조정대상지역 기준)

ex) 2주택 : 기본세율+20% / 3주택 이상 : 기본세율+30%

③ 중과 제외 주택 따져보기 (= 중과세율 적용 안됨 = 일반 세율 적용)

④ 양도 차익에 따른 누진 공제

 

과세 표준	세율	2주택	3주택	누진 공제
1200만원 이하	6%	26%	36%
4600만원 이하	15%	35%	45%	108만원
8800만원 이하	24%	44%	54%	522만원
1.5억원 이하	35%	55%	65%	1490만원
3억원 이하	38%	58%	68%	1940만원
5억원 이하	40%	60%	70%	2540만원
10억원 이하	42%	62%	72%	3540만원
10억원 초과	45%	65%	75%	6540만원

 

※	1년 미만	2년 미만	2년 이상
주택(입주권)	70%	60%	기본세율
분양권	70%	60%

- 다주택자 중과세율 적용 판단 (양도 당시 기준)

① 양도 주택이 조정 대상 지역에 있는가?

② 2주택 이상인가?

③ 중과 제외 주택에 해당되지 않는가?

④ Yes : 중과 세율 적용 / No : 기본 세율 적용

- 중과 제외 주택 : 다주택자 중과 시, 주택 수 제외

① 수도권 및 광역시· 특별자치시 외의 지역에 있는 주택
※ 경기도 읍·면, 광역시 군, 세종시의 읍·면 지역은 포함

∴ (보편적으로) 지방 중소 도시

② 양도 당시, 공시가 3억원 이하의 주택

(계속적으로 모니터링하여 3억원이 넘기전에 양도 고려)

 

∴ 취득세 : 중과 제외, 취득가액 공제

종부세 : 인별 공제 (부부 합산 6채 정도)
양도세 : 중과 제외

세금, 규제 때문에 아무것도 안하는 것은 현명한 선택이 아니다!

 

7. 투자 전략 기준

- 무주택자 : 취득세 부담 적을 때, 매매·전세의 차액을 여유롭게 보기

- 다주택자 : 취득세 부담이 늘어나기 때문에 적은 매매·전세의 차액을 찾기

- 적은 금액으로 저평가된 것을 규모있게 투자해야 함

∴ 총 투자금 규모를 비슷한 수준을 유지하기 위해서 많이 보고 공부하고 협상하고 싸게 사기

 

1) 주택 보유수에 따른 투자 전략

무주택자	1·2 주택자	다주택자
취득세율1~3%	1주택자 : 조정지역 8%, 외 1~3% 2주택자 : 조정지역 12%, 외 8%	조정 3주택, 외 4주택 12%
첫 주택 혜택 누리기 선택의 폭 늘려서 신중한 선택 (수도권, 지방)	조정 vs 비조정 선택 필요 가치와 상황에 따른 선택	총 투자금은 비슷한 규모 공시지가 1억 이하 (취득세) 지방 3억 이하 (주택수X)
많이 보기 매-전 갭을 줄이기보단 좋은 물건 찾기	취득세 때문에 무조건 비조정이라고 생각하지 말기	-

 

 

2) 공시지가 1억원 이하 투자 시, 유의사항 (기준)

- 1억원 이하일 때, 부족한 조건들이 있음 (평형, 연식... 가격에 반영됨)

① 입지 : 저평가 vs 저가치 → 거주 수요

- 연식이 오래되었더라도 사람들이 많이 선택하는가

② 미래 : 매도 타이밍 → 장기투자 대비

- 다음 투자를 위한 자금 활용을 위해 매도하려는데 안 팔릴 수 있기에, 장기적으로 가져갈 것 염두

- 장기 투자의 장점 : 입지 용적률 등을 통한 재건축 가능성

③ 경험 : 수익 < 경험 → 무리한 투자 지양

- 1억원 이하 = 폭발적 수익을 얻을 수 없음

- 경험을 위한 투자이기 때문에 한 곳만 사지 말기

- 수리 비용도 고려해야 함

※ 구축, 실사용 가치가 떨어질 경우, 매도 어려울 수 있음 주의!

[예시] 공시지가 1억원 이하, 구축 15평

부천 갈산동, 7호선 역세권, 서울 출퇴근 가능, 주변 상권 = 거주 선호도를 갖음

 

3) 지방, 공시지가 3억원 이하 투자 시, 유의사항 (기준)

- 추후 3억원 이상 될 수 있으므로, 꾸준한 모니터링!

- 공시지가 확인 방법 : 네이버부동산 > 동호수 / 국토교통부(부동산공시가격알리미) > 공동주택공시가격 > 동호수

※ 조정지역이 되었을 때, 생각할 점

- 양도세 중과에서 제외 되었는가 : 공시지(3억원 이하)가 확인

- 주택 수 제외

- 대출 제한이 생기므로 자금과 계산해보기

 

∴ 최고 세율이 아닌, ‘본연의 가치’ 집중하기
선택에 따른 비용과 편익 (투자 수익 vs 세금)

수익률 보다 ‘경험과 통찰력’이 중요하다

알 수 없는 것을 위해 노력하기보다, 시스템 투자의 원칙(적은돈, 저평가, 규모)을 지키고 기다리자

 

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