[부동산] 내 집 마련과 투자

[부동산] 내 집 마련과 투자

- 내집마련과 투자의 장단점
- 자산을 키워가는 방법

 

1. 개념정리

- 선내 후투 : 처음 종잣돈으로 감당가능한 내집마련

저축하며 투자금을 모아서 투자, 전세 상승 재투자

- 선투 후내 : 주거비 최소화, 종잣돈으로 공격적 투자

매수 주택 중 하나에 입주

 

2. 장단점

	내집마련	투자
장점	가족들의 안정 대출 상환으로 강제저축 효과 인플레이션 헷지(대비 방어책)	공격적인 자산 증식(수익률 극대화)
단점	초기 투자 늦음 시스템 늦춰짐	내집마련할때 매도로 시스템 축소 조급한 마음 가족들의 희생

 

3. 선후 전제조건

내집마련	적정대출 : 저축액의 60% 이하
선내 후투	저축 : 최소 연 3천 이상 (월급 - 생활비 - 대출금 = 저축 월250)
	내집마련 규모 : (모을 수 있는 금액(연 저축액 X 연 목표수익률 X 기간) = 은퇴목표액-현 자산(내집,종잣돈 등))
	저축액, 목표 수익률 부족하다면, 근로기간을 늘리거나 내집 규모 줄이기 (대출금 줄어들어 저축금액 늘어남)
선투 후내	연 3천 이상 종잣돈 모으기

 

4. 선후 선택 기준

자산 많음	(50,60대) 무리하지 않는 선에서 선내 후투	(40대) 내집마련 (안정적인 직장, 노후연금, 자산, 현금 흐름 많을 때)
자산 적음	(20대) 근로소득 유지하며 선투, 목표 달성 후 내집마련	(30대) 안정성 높음 – (선후 자유 선택) 소득유지, 자산 늘이기 안정성 낮음 – 소득 유지될 동안 투자, 근로 소득을 자산 소득으로 빠르게 늘이기
	소득 적음	소득 많음

※ 기준 : 자산 - 4억 / 저축 - 연4천

 

5. 내집마련 예산 (선내 후투)

※ 3인 가족, 생활비 250, 투자금 3000

※ 월 저축 가능 금액의 18~37% 원리금 상환

아파트 매매가	6억	8억	10억
대출원금	2.4억	3.2억	4억
깔고 앉는 자산	3.6억	4.8억	6억
매월 원리금	115만	153만	191만
투자금 저축	250만	250만	250만
생활비 3인	250만	250만	250만
가계 월 소득	615만	653만	691만

※ 투자 기준

- 15%의 가수요 (10억 매물의 전세가 6억(실수요)일 때, 4억이 가수요)

- 아파트 상품성 : 가장 선호하는 주거형태, 시세 파악 쉬움, 환금성 가장 뛰어난 상품 / 가격 비쌈

 

※ 수탉 투자 : 신축, 좋은 아파트  /   암탉 투자 : 반대

 

<내집마련 갈아타기 사례>

1. 시장 저점에서 살 수 있는 집을 사서 종잣돈 모음
근로 + 시세차익(불리기) + 주거안정성 + 종잣돈(모으기) = 상급지 갈아타기

2. 상승장에서 매수 할 땐, 빠르게 결정!
수도권 상급지 갈아타기는 가장 좋은 입지에 할 수 있을때

 

※ 복비 : 양쪽에서 0.9% → 이내 협의 : 각각 0.45%씩 (통상적으로 0.3%에서 협의)

 

6. 선내 후투 로드맵

※ 연 3,000만 저축 → 5년 : 1.5억

No.	매수 시기	투자금
1호기	21.11	2,500
2호기	22.2	3,000
3호기	22.6	4,000
4호기	23.9	6,000
5호기	24.4	5,000
총 투자금		20,500

- (저축 + 저평가 투자) X 꾸준 = 시스템 완성

- 전세금 상승 및 재투자

 

7. 추천 단지 (도심출근)

지역	단지	평수	승인	세대	매매	전세	%	구조
		22	1999.5	460	6.8	4.5	66	복도식 방3 화1
		32	1998.12	536	6.8	5.5	81	계단식 방3 화2
		31	1992.2	308	4.1	3.3	80	계단식 방3 화2

 

8. 실거주 투자의 장점
1) 순자산 최대 3.8배 차 : 똘똘한 1채, 퇴직 후 유동화 필수, 복리 효과

2) 2개월마다 보너스 지급 : 평균 전세 3억의 5% 상승 시(가정), 연간 9000만원 수익
시스템으로 안정적인 현금흐름 만듦

3) 보유와 매도의 어려움 : 매도가 쉽지 않아 보유세 대응 불가
여러 채라면 매도하거나 임대 등으로 환경 변화에 대응 용이
(부동산 단점인 환금성 리스크 헷지)

4) 경험 : 내집마련만 1채 보유 시, 매수 매도 2번 경험
다주택 투자 13채 보유 시, 매수 전세 매도 39번 경험

같은 투자금으로 많은 통찰력(20배) 쌓을 수 있음
가진 돈이 많지 않거나, 목표 금액이 크다면 다주택 투자!

★ 투자는 미래의 만족스러운 삶을 위해 현재를 포기하고 내 자산의 수익률을 높임

 

9. 수익률

- 수익률 = 수익금 / 투자금 X 100

- 수익률 높인다 : 투자금이 줄이거나 수익금을 늘릴 때
- 다주택 전세 투자 : 레버리지를 통해 투자금을 올리고, 수익금(더 큰 매도 금액)도 올라감

 

1) 투자금을 아끼는 방법 : 협상, 전세

① 주어진 카드(매물)이 많아야 함(최소 2개 확보)

1등 매물의 매도자 정보 잘 알고, 매물 1개 추가 확보(2순위)로 급하지 않은 마음

*목표 매수가 설정 : 실거래가 중에 가장 저렴한 가격

*급매 기준 : 저층 가격(?)

*갈아타기 : 선 매도 후, 후 매수 (잘 팔릴 내 집일 경우, 매수 먼저)

 

② 사장님의 능력

내가 할 수 있는 것 10~20, 사장님 능력 50~60 하실 수 있음
능력있는 사장님 찾기, 사장님을 능력있게 만들기

사장님 – 매도자와의 통화를 옆에서 듣기. 가격 네고, 적당한 양보

 

③ 사연있는 물건(조정지역, 전세 낀 물건) 다시보기

사장님의 브리핑 세입자와 아이스브레이킹으로 대화

 

2) 좋은 단지 고르는 방법

- 전세가는 꼭 천만원씩 안올라가도 됨

- 주변 현장 4가지 파악 : 몇 개가, 얼마에, 수리 상태로, 잔금이 언제인가
(부동산 사장님보다 잘 알아야 휘둘리지 않음)

- 전세의 상태와 가격 중요

- 상황 파악과 마지노선 세팅 중요
(보수적인 마지노선을 가져야 전세가 쏟아질 때 휘둘리지 않음)

 

10. 앞마당 비교평가

- 강남과의 거리 비교

- 투자 기준 : 싸투감급 (싸고, 투자금 적게 들고, 감당 가능하고, 급등하지 않은 것)

- 그래프의 좌우 보기
- 전고점과 전저점 : 단지 과거 선호도 의미

상승장 때 : 매전 갭이 벌어짐. 더 올라갈 수 있는 여지가 됨

하락장 때 : 가격 방어 예상

- 투자 지역, 투자 가능 단지 정하기
→ 오른 대장 단지 가격과 도시 경쟁력을 고려하여 내가 정한 단지와 비교
(내가 정한 단지는 얼마나 올랐는가?)

- 생활권 별 아파트를 트래킹하면서 전저 대비 적게 오른 단지 찾기 (모든 단지 시세 조사)

- 가격은 입지 순서대로 오르지 않음. 동시에 오르지도 않음

- 저평가 + 앞마당 비교 + 입지 개선되는 곳 + 전세 최고가 = 수익률 ↑

- 주변 개선에 대한 상상 : 완성된 택지, 개발 중, 예정인 택지 많이 방문

- 전세 최고가 집착 버리기 → 투자금 줄여서 수익률 높이는 노력 필요

- 도시별 대장 단지의 시세와 도시의 평당 단가 보기
(싸다면 저평가 → 그 아래 단지들도 저평가 상태임)

- 투자 할 수 잇는 것 중 가장 좋은 것 사기

- 50만명 이하는 입지가 좋지 않으므로 투자금을 줄이기

- 편견 극복 : 광역 생활권과 비교

서울 – 경기(수도권) - 인천 비교
부산 – 울산 - 김해 비교

창원 - 마산 - 김해 - 양산 비교

 

★ 꾸준한 수익률 : 최고 수익률 보다 괜찮은 수준의 수익률 유지가 좋은 결과를 낳음

 

11. 선투 후내

- 주거비 최소화, 종잣돈 모아 공격적 투자 : 전월세 거주. 다주택자도 전세대출(제2금융권) 가능

- 실거주 하고 싶은 지역에 미리 전월세 살아보기

- 적극적인 투자 : 지역이 저평가일 때, 채 수 늘이기 (앞마당 많아야 가능)

- 실거주 선점 가능 : 실거주 가능지역에서 저평가 되었을 때(살 수 있을 때) 선점

- 3~4채 전세 상승금, 투자규모 줄이기(매도), 신용대출

- 포트폴리오 : 매도할 수 있는 것을 살 것
(5 채 : 광역시에 좋은 1곳. 당장 팔 수 있는 비규제 지역의 2곳.
공시지가 3억 이하의 일반과세로 매도 가능한 2곳)

- 선투 후내일 때, 투자 후 현금화 할 수 있는 것이 중요

 

12. 정리

- 선내후투, 선투후내의 결과는 거의 다르지 않음

- 방법 보다, 시기와 지역(단지) 선택할 수 있는 실력이 중요

- 저평가 되어있을 땐 적극적 투자가 결과 좋음 (단, Risk 높음)

 

 

 

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