[부동산] 부동산 투자법 (1)

1. 목차와 목표

1) 일 하지 않아도 돈을 버는 시스템 → 시스템 이해
2) 시장 상황 • 규제 → 현 시장에 대한 벽돌깨기
3) 연차별 To Do → 해야 할 일을 알고 실행하기

 

2. 부동산 시스템 ‘주택 풍차 돌리기’

- 전세 상승분만큼 수익 경험

- 장기적인 투자습관 형성

- 자산증식에 대한 자신감

- 월급(근로소득) → 집 → 수익(자본소득)

∴ ‘집’이 스스로 일하게 만드는 구조

 

3. 부동산 시스템이 필요한 이유

- 임대 (임대수익 = 현재 수입) + 매도 (양도차익 = 미래 수입)

- 전세가 상승 = 현재 현금흐름 = 재투자 자금

시세 상승 = 미래 현금흐름 = 자산가치 증가

∴ 근로 소득과 관계없이, 매년 연봉이상의 현금 흐름(현재)과 미래 현금 흐름 보장

 

4. 부동산 시스템 만드는 방법

★ 중요한 3가지 : 적은 돈, 저평가, 규모(적정한 챗수)

1) 적은 돈 : 타인 자본 활용 (전세 레버리지)
- 레버리지 활용으로 소액투자 가능
- 여러개 굴릴 수 있음

- 소유권을 가진 사람에게 시간과 인플레이션은 아군

❚‘전세가’가 중요한 이유

- 전세가 상승 : 현금흐름 발생 → 투자금 회수 → 재투자

- 전세가 하락 : 역전세 → 투자금 손실 → 재투자 할 기회비용 상실

∴ 내 돈을 적게 들이고, 다른 투자의 기회를 높여 줌

❚전세가율

- 매매 : 실수요, 가수요(나중에 오를 것으로 예상하고 집을 사둠)

- 전세 : 실수요 (가수요X)

- 전세가에는 실제 사는 사람들의 가치가 반영됨 (가치 : 직주근접, 교통편리, 학군, 상권, 여가문화, 신축 등)

= 거주 선호도

- 안정적인 전세가 유지, 매매가 상승 견인 효과 (시장이 좋지 않을 때(리스크)도 하방 가격도 받쳐줌)

∴ 전세가율 높은 지역 찾기!

 

2) 저평가 : 가치와 가격을 비교

- 단순히 챗수만 늘리기X

- 투자 기준 :

 

갭 투자	가치 투자
적은 투자금	적은 투자금
가격	가치와 가격
매도 타이밍	가치 > 가격
단기 보유 ↓ 시세 차익	중장기 보유 ↓ 시스템 실현

❚저평가 투자처 찾는 법

- 단지 < 지역 < 내가 아는 모든 지역 중에서 가장 좋은 것을 찾기 위한 비교 평가

- 앞마당 : 내가 아는 모든 지역이 많을수록 유리

- 가용 금액 : 내가 가진 돈으로 살 것

- 가격 + 가치 : 가장 좋은 집을 고르기

∴ 많이 보고 비교한 만큼 더 좋은 것을 고를 수 있음

 

3) 규모 : 스스로 일하는 규모 (시간 + 인플레이션)

- 똘똘한 한 채 < 규모의 경제 : 각자 노후에 바라는 자산의 크기에 따라 다름

- 적은 돈 여러 채의 경험 : 부가가치 창출 방법 터득, 평생 시스템 마련

- 비교

 

똘똘한 한 채	규모의 경제
적정한 규모의 자산	큰 규모의 자산
종자돈 많지만, 시간 부족	종자돈은 적지만, 시간을 활용 가능
경험이 적고 부가가치도 적음	경험이 많아지고 부가가치가 올라감

 

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