[도서] 딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿

[도서] 딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿, 김세희 지음

-어느 순간 내가 평생 당연하게 생각해온 것들이 당연하지 않을 수 있다는 걸 알게 됐다. 그러면서 어떻게 하면 이 상황에서 벗어날 수 있을지 방법을 찾기 시작했다
-유망 투자처 찾는 방법 : 지표 찾기, 줄 세우기
지표를 활용해 저평가 지역을 찾아서 2년 안에 오를 만한 아파트에 투자하는 것
-그래프 3종
. 10년간 매매가격지수
. 수요/입주 물량
. 미분양 물량

-추천 도서
. 대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석 (제네시스박)
. 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 (청울림(유대열))

-내집마련(실거주)와 투자를 분리하라
-영어 홈스쿨링 관련 책 : 잠수네 아이들의 소문난 영어공부법
-멘토 : 선한 의지와 바른 투자 철학을 가진 사람의 길을 따라가면 돈뿐만 아니라 인생의 행복도 함께 얻을 수 있기 때문이다
-추천 유튜브
. 부동산전망 No.1 렘군
. 분양권 멘토 해안선
. 절세의 신 제네시스박
-미분양 : 시세 비해 높은 가격으로 분양했거나 지역의 흐름이 좋지 않아서 미달이 나는 경우
-미계약 : 입지가 좋은 곳이라도 계약을 포기하거나 부적격자가 생기는 경우, 입주장에서 자금 문제로 등기 할지 못하게 됐을 때 분양권이 급매로 나오는 경우

-매일 루틴
. 감사일기
. 부동산 책
. 전국의 지표와 경제 기사 읽기
. 전국의 흐름, 저평가 지역 찾기, 줄 세우기
. 최근 호가, 실거래가
-내일 아침 최소 3곳의 언론사의 경제 기사 보기 : 객관적으로 바라보기. 기사 안에서 글감이 떠오름. 스크랩하고 내 생각 한줄이라
-부동산 기사 찾는 기술
. 부동산 호재 기사 찾기
① '일자리' 키워드 검색 (평택 대기업, 평택 일자리, 평택 채용 증대, 평택 정리 해고, 평택 지역 경기)
② 관련 지역의 '대표 기업 동향' 살피기 (평택과 천안의 삼성, 이천의 하이닉스, 신사옥 개발 움직임)
③ 개발 호재, 교통 호재 찾기 (평택 개발 호재, 평택 교통 호재)
. 부동산 규제 기사 찾기
① 정부의 대책 발표에 주목하기 (세금 규제, 조정지역 지정 등)
② 세금과 관련된 사항 정리하기(양도소득세, 취득세 등)

-임장 : 도시의 가장 안쪽으로 들어가 빠져나오면서 보는 방법
-주변 상권, 버스 정류장은 가까운지, 초등학교 갈 때 도로를 건너야 하는지, 단지의 조경, 국공립 유치원, 주차장 관리, 동 간 간격은 넓은지 등
-'저녁 9시 이후에는 소음 등의 피해가 있으니 놀이터에서 노는 것을 자제해주시기 바랍니다' (현수막) 아이들이 많이 사는 아파트, 초품아인 경우가 많다
-지방 : (교통보다) 학군, 아파트 연식, 브랜드, 상권 등이 더 많은 영향을 끼친다
-저평가 지역 : 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역
-전세가가 먼저 상승하면 → 매매가와 전세가의 격차가 좁혀지는 시기 : 투자의 골든 타임
-무조건 오를 지역의 특징 :
1. 매매가격지수 반등
. 매매가격지수 : 지역의 표준이 되는 아파트을 정하여 평균 낸 값
. 지역과 지역끼리 비교 용이 (부동산은 상대평가, 각 도시마다 상승 속도의 차이가 있음)
. 최소 10년간의 흐름
. 인근 지역끼리 그룹지어 비교 (서울, 경기, 인천/부산, 울산, 경남/대구, 경북/충북, 충남/전남, 전북/광주/강원/제주) : 상승장이 오면 유동성을 주고 받음
2. 미분양 감소
. 미분양 : 1순위, 2순위에도 소진되지 못한 물량
. 지역의 실수요자들이 더는 집을 사지 않는다는 증거
. 발생 원인 : ① 상승 흐름이 오지않았을 때, ② 오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때
. 미분양 감소 = 위험 요소 감소, 신축 아파트에 대한 수요 증가
. 오랫동안 상승하여 더 집을 살 수요가 없을 때 : 매도 타이밍
. 입지가 안좋은 단지들부터 미분양
3. 입주 물량 급락
. 앞으로 2년 내 그 지역에 얼마나 공급되는가
. 공급 많아지면, 전세가 보합 → 하락 → 매매가 하락
. 공급 부족해지면, (전세 물건 부족)전세가 상승 → 매매가 밀어올림
. 인허가 실적 [국가통계포털 사이트 kosis.kr] : 2~3년 뒤 공급되는 물량
실적 많으면, 2년 뒤 공급 많음 → 매매가 전세가 하락
실적 적으면, 2년 뒤 공급 적음 → 매매가 전세가 상승
. 누적된 공급 많으면, 위험
. 적정 수요 : 공급을 받을 수 있는 수준, 인구수 X 0.5%(출산 이혼 사망 등 고려)
. 적정 수요 대비 입주 물량
4. 청약 경쟁률 치열
. 청약 경쟁률 : 새 아파트에 대한 심리
청약 경쟁률이 높아짐 : 신축 아파트의 수요가 많아짐.
(당첨되기가 힘들어지므로 기존에 분양했던 분양권들에 눈을 돌리게 됨)
. 특별공급 경쟁률 높아짐 : 지역의 상승에 대한 확신이 강해짐

-손품
1. 한국부동산원 reb.or.kr
. 전국 주택가격 동향
. 매매가격지수와 전세가격지수 겨갗 확인
2. 아실 asil.kr
. 투자자들의 관심 지역
. 청약 경쟁률
3. 부동산지인 aptgin.com
. 수요/입주 물량

-부동산 투자 원리
1. 관심 지역 중, 저평가 지역 찾기
. 관심 지역 A의 인근 지역 B, C 선정
. 10년간 매매가격지수 비교
. 그동안 하락해온 지역 찾기
. 상승으로 전환된 변곡점 찾기
. 최근 상승 + 전세가도 함게 오른 곳
2. 저평가 지역의 세부 지표
. 입주 물량
. 미분양 추이
. 청약 경쟁률
3. 저평가 아파트 찾기
. 저평가 지역의 구별 상휘 30% 랜드마크 아파트 선별
. 입지 조건, 호재, 매전갭 파악
4. 아파트 선정
. 관심 아파트의 매매가, 실투자 금액 확인
. 급매물 확인

-아파트 가격 결정하는 요인
. 학군, 학원가
. 상권
. 일자리
. 도시, 쾌적한 느낌의 환경
. 개발, 교통 호재

-현재 입지가 이미 갖춰져 좋은 곳 < 앞으로 입지가 좋아질 곳

-2년 안에 무조건 오르는 아파트
1. 중학교 학군
. 아실
. 학원가 발달
2. 상권 밀집
. 호갱노노
. 항아리 상권 : 상권 주변을 주거 배후 세대가 둘러쌈
. 넓은 지역에 흩어진 상권의 갯수 < 상가들이 밀집
. 직접 현장 확인
3. 직주근접 가능
. 인근 일자리
. 직장이 멀더라도 교통편이 발달한 곳
. 고급 일자리 (판교:주거지, 자족도시의 역할)
. 지방 : 산업단지
① 지방자치단체 홈페이지 : 지도 캡처해서 산업단지 표시 정리하기
② 한국산업단지공단 홈페이지 (산업단지정보→전국산업단지현황통계) : 지도보며 위치 확인 직주근접되는 아파트 확인
4. 주변에 공원
. 호수공원 : 상권 형성, 다양한 행사, 문화의 중심지
① 지자체 홈페이지 : 아파트 인근 공원 추리기
② 지도 열어 아파트 인근 공원 위치 직접 파악
5. 확정된 호재
. 지역의 호재 평소에 관심 갖기
. 호재 맹신하지 않기
-입지 < 저평가 중요

-서울 수도권 - 지방 투자의 차이
교통 호재 - 100만 넘는 지방 광역시 : 학군 / 소도시 : 학원가
상권 밀집
-소도시
브랜드 신축 대단지 지역이 1군 입지로 이동됨
추첨제로 중고등학교 배정
학원가 밀집 지역 선호

-지역별 랜드마크 찾기
. 외부 환경의 변화에 큰 영향을 받지 않음.
. 상승 흐름이 오면, 가장 빨리 상승
. 항상 수요가 받쳐주기 때문에, 하락기에 끝끝내 버티거나 적게 떨어짐
. 랜드마크 아파트 : 신축, 구축, 분양권, 재건축별로 비교 (종목마다 흐름 속도 다름)
. 최소 5년 차 이내의 신축 아파트를 도시들끼리 비교
. 아실 '최고가 APT' → 지역명 → 31~35평 : 그 지역의 비싼 아파트 정렬
. 네이버 부동산 : 호가 (중간층, 중간 가격 적기)
. 최근 거래된 가장 높은 실거래가 / 1년 전 실거래가 / 최고 실거래 전세가 / 1년 상승률

-저평가 대도시 분석 : 1급지에 가까울수록 상급지, 아파트 가격 선행
-지역별 적정 시세 기준

1급지	2급지	3급지	4급지	5급지
경기	인천 부산 세종	대구 대전	울산 제주	광주 경남 경북 충북 창원

※ 경기는 도시가 많아 따로 비교
-구체적인 아파트 이름 써주기

-저평가 소도시 분석 : 인구수 기준
-<소도시별 인구수>

-저평가 경기도 도시 분석 : 인근 지역끼리 묶어서 비교
. 성남 과천 하남
. 수원 용인 광주 의왕 안양 군포 오산
. 광명 화성 시흥 안산 부천
. 고양 김포 파주
. 남양주 구리 의정부 양주 동두천
. 평택 이천 안성

-저평가 아파트
. 부동산지인 → 아파트분석 → 30~40평 → 100세대 이상 → 평당가로 정렬
. ① 구별 상위 30% 아파트 정리, ② 각 아파트의 1년간 상승률 비교, ③ 매매가 전세가 차이 확인
. 상승률이 가장 낮다고 선택하며 안됨
. 평당가가 어느정도 높아서 상승률이 낮았기 때문에 유망 단지
. 대세 상승기 : 매도보다 매수하는 시기 (너무 많이 오른 것은 아닌지 다른 지역들과 꼭 비교)
. 수요 이상으로 공급 늘어나면, 매도 타이밍

-세금
1. 취득세 : 주택 수에 따라 중과율 다름 (분양권 포함)
2. 보유세 :
. 재산세 : 공시가격 X 공정시장가액 비율
. 종부세 : 공시가 9억원 초과하는 주택에만 부여
① 단독 명의 : 11억원
② 공동 명의 : 1인당 6억원 (고령자, 장기보유특별공제 혜택X)
3. 양도소득세 : 2년 이상 보유 기본 세율

-투자금이 많이 들어갈수록 상승기에 더 많이 오른다 (입지가 좋고, 수요가 몰리는 곳들이기 때문)
-투자금이 적게 드는 곳 : 지방 소도시

-투자 수익률 계산
. A아파트(3억)와 랜드마크 아파트(4.7억)와 비교 : 64%
. 랜드마크 아파트(4.7억)와 타 지역 랜드마크 아파트(6억)와 비교
. 미래 시세 - 현재 시세 = 수익률
(6억X64%=3.8억) - (4.7억X64%=3억) = 8천(260%)

-중개소 연락 "소장님, 네이버부동산에서 매물을 보고 연락했어요. 혹시 OO동 OO호 매물 거래됐나요?"
-금방이라도 살 것 같이
-투자를 하려고 한다는 걸 솔직히 말하기
-네이버부동산에서 전세 물건이 많은지 확인하고, 소장님에게도 전세가 잘 맞춰지는지 확인
-이 곳 말고 비슷한 투자처가 있는지도 물어보기
-지역의 랜드마크 아파트부터 보고 중개소 방문 : 왜 이곳이 1등인지를 살펴보기
-주변 환경 살펴보기 : 주출입구가 잘 되어 있는가, 주변 상권 형성은, 초등학교 학원가는 가까운가, 단지 대지와 동 간격은 여유로운가, 지하주차장, 조경, 커뮤니티 시설은 잘 관리되는가
-중개소에 들어갈 때 '자신감' 중요 '나는 아파트를 살 수 있을 정도로 충분한 돈이 있다'
-투자에 사용할 금액을 정확하게 설정하고 들어가기
-아파트에 대한 전반적인 입지 설명 부탁 → 미리 생각해둔 질문 → 현 매물의 매매가와 전세가 물어보고 메모 → 현지 분위기 질문(전세가는 잘 맞춰지는지, 투자자들이 많이 오는지, 실거주자 거래를 많이 하는지) → 가족과 상의하겠다고 하고 나오기
-매물이 추려지면 다시 연락해서 그 집을 직접 꼼꼼히 보고 최종적으로 결정

-첫 투자 후에도 공부 진행, 임장, 매일 전국 모니터링 : 타이밍을 잡기 위함
-급매물 : 가장 먼저 그 사정을 알아봐야 한다 (협상에서 쓸 카드)
-여름 휴가철 : 가격 조정할 확률 더 높아진다. (매도자, 소장님 : 매수자 나타났을 때 어떻게든 거래를 성사시키려고 함)
-억지를 부리는 이유 : 억울하기 때문 = 자신이 손해를 본다고 생각, 진심으로 그들의 입장에서 공감해주고 이해해주는 자세가 필요
-마음속으로 '왜?'라는 질문 떠올리기
-너무 욕심 부리면 안된다 (최대한 상대방의 입장에서 생각)
-되든 안 되든 일단 말부터 던져보는 것
-급매물도 더 싸게 살 수 있다

-네이버 부동산 활용
. 최신 순
. 동일 매물 묶기
. 알림 : 급매 잡는데 유리. 알림이 오면 무조건 바로 소장님에게 연락해서 최대한 빨리 집을 보러가야 한다
. 평당가가 높은 순으로 나열해서 찾기 : 덜 오른 매물 현장에가서 확인, 소장님과도 이야기
. 아파트 분양권 : 프리미엄이 덜 붙은 곳, 주변 기축 보다 저렴한 물건 발견. 등기 하기 전의 분양권 매물 찾기

-아파트 매수 전 체크
. 아파트 이름, 동, 향, 타입, 확장 및 수리, 매매 전세 시세
. 집주인 실거주? 임차인?
. 직주근접이 되는가
. 잔금일은 언제, 전세 만기는 언제, 가격 조정 가능, 매도하는 이유

-사전조사
1. 로얄동 : 앞에 막힌 것이 없어 조망이 좋다
2. 남향 : 가장 선호 > 동향 : 여름 시원, 겨울 춥다 > 서향 : 여름 덥고, 겨울 따듯 (자신의 취향)
3. 판상형 : 일자형 배치, 일조량 좋음, 통풍 환기 잘 됨, 동 간 거리에 따라 사생활 침해 문제 / 타워형 : 개성있는 구조, 독립된 방 만듦. 환기 채광 어려움
4. 베란다 확장 : 전체 확장시 넓게 쓸수 있고 채광도 좋음, 냉난방비 결로현상 발생 ☆투자자의 관점 : 확장된 곳 매수할 때 확장비 줄일 수 있기 때문에 선택
5. 단지의 매매와 전세 시세 계속 모니터링 : 매물 호가 모두 적기 → 소장님에게 연락해 관심 매물 확인 → 더 저렴한 매물 물어보기 → 주변 전세 시세 체크
6. 이전 거주자 : 집주인들은 깨끗하게 사용. 세입자를 잘 만나는게 중요
7. 잔금일 : 계약금 부치기 전에 잔금일 정하기. 4개월 이상으로 해달라고 요청 + 특약사항 '잔금일 전에 전세가 맞춰지면 매도자와 상호 협의 후 잔금일을 앞으로 당길 수 있다'
매년 6월 1일 기준 재산세 부과 : 상호 합의하에 반반 부담하는 방식도 있음
8. 전세 만기 : 임차인은 계약종료 6개월~2개월 전에 계약갱신청구권 행사 할 수 있음 (기간내에 번복하더라도 인정)
9. 가격 조정 : 되든 안되든 상관없다는 마음으로 한번은 물어봐야 한다
소장님에게 매도자가 팔려는 이유 물어보기, 집에 문제가 있는지 확인
-계약하기 전, 사소한 내용이라도 하나씩 짚어봐야 한다

-소장님과 티타임
. 미리 공부한 내용을 질문
. 미리 공부했다는 걸 알리기(소장님 설명하기가 수월)
. 공부만 하러 온 티 내선 절대 안된다
. 급매물 찾아봤다 : 확실히 집을 살 생각이 있다는 어필
"O동 O호가 급매던데, 왜 급매로 나왔어요?"
"이 아파트가 1등이고, 옆 아파트가 2등인데 이유가 있나요?"
"최근 뉴스를 보니까 이 지역에 OO호재가 있던데, 다른 호재도 있나요?"
"소장님, 메모하고 싶은데 볼펜 메모지 있으세요?" (수첩 꺼내지X)
-매매계약서 작성 하는 날 : 약속시간보다 일찍 가는게 좋다. 특약사항 명시 요청 분위기 만드는 것

-대출상담사, 인근 부동산 소장님에게 물어보면 은행별로 소개
-1금융권보다 2금융권이 좀더 조건을 완화해 줌. 중도상환 수수료 적거나 없음
-대출상담사 : 전화 통화로 대략적인 대출 한도 조건 알아볼 수 있음, 대출 자서(서명)할 때 집으로 방문해줌

-집이 아무리 좋아도 눌러앉으면 안된다. 이사를 자주 다녀야 한다. 갈아타기 중요
-선호하는 초등학교 : 고학년으로 갈수록 학급 수가 늘어난다 (해당 학교 홈페이지에서 확인)

-분양권 매수 타이밍
1. 전매가 풀리는 초반 : 프리미엄을 주고 최대한 빨리 사는게 좋다
2. 입주장 : 잔금을 치르지 못한 급매, 일시적으로 물량이 몰림
-입주 단계에서 전세 맞추기 : 다른 물건에 비해 경쟁력이 있어야 한다
. 소개문구 요청 '시스템에어컨 4대, 풀옵션, 줄눈, 탄성코트 및 이사청소 해드림'
. 최대한 많은 중개소에 문자를 보내 전세 물건을 내놓자 : 소장님들은 자신의 물건이어야 더 적극적으로 나선다

-미분양 : 지자체 홈페이지 방문. 전달에 비해 급하게 줄어드는 시점 체크 = 새 아파트에 관심을 갖고 사기 시작했다
-전세가격지수 > 매매가격지수 : 임대 수요가 받쳐줌 → 매매 수요로 전환되어 밀어 올리게 된다
-세금 줄이고 수익은 키우는 방법 : 소유권이전등기 하고 2년 보유 = 일반과세

-매전갭 : 매매계약 하기전에 전세 놓을지 결정, 소장님에게 미리 말해두기
-잔금일을 최대한 넉넉하게 잡아두기
-전세계약 특약사항 '세입자는 하자보수에 적극적으로 참여한다'
-전세 잘 놓는 방법 : 최소 2개 이상의 중개소에 물건 내놓기, 잔금일 최대한 넉넉하게 설정, 전세물량이 많은 지역이라면 평균보다 1천만원 정도 낮추기, 도배 싱크대 등으로 집상태를 좋게 만든다

-저평가 신축 아파트 : 과거 공급이 많았던 지역의 공급 물량 확인(좋은 입지는 충분히 소진), 미분양 감소 확인, 매매가보다 위에 있는 전세가격지수 확인, 현장분위기 확인, 매수, 전세 맞추기
-저평가 구축 아파트 : 학군, 주변 상권, 교통 호재(지방은 철도교통망), 자연환경(산책할 공원), 신축과 경쟁해도 뒤지지 않을 만큼 입지가 좋은 곳 선택
-지방 구축 투자 시, 유의점 : ① 입지(상권, 학원가, 교통, 자연) ② 주변에 입지 변화가 큰 곳(재건축, 재개발 이슈, 동반상승) ③ 재건축 될 구축(다주택자 주담대60% 가능, 최소 사업시행인가 이후의 물건 선택)

-지식산업센터 : 업종 제한, 사무실 (상가와 동일한 세금, 대출 잘 나옴, 관리비 적음)
-지식산업센터 투자를 많이 하는 이유 : 정부 규제 강화, 1인 기업가 증가, 아파트 대체재로 활용, 관리 용이, 소액으로 투자
-똑똑한 지식산업센터 투자 : 역세권, 교통(출퇴근하는 직원이라 생각), 규모(연면적 클수록 편의시설 많음, 자주식 주차장), 연식(역세권 선호), 브랜드, 매물(대기자가 많기 때문에 적극적으로 찾는 노력) + 빠른 실행력
-좋은 물건 : 지하 < 지상 층, 고층 < 중간층, 엘리베이터 갯수 많은 곳, 엘리베이터와 가까운 호실(코너 호실은 베란다 2개끼는 장점) (코너 바로 옆 호실 가장 비선호), 전면부 선호
-공급면적과 전용면적 파악, 평당가 계산 (공급면적 / 매매가), 주변 시세와 비교
-주의 : 주변에 입주 물량이 없는 곳(입주 다 마칠 때까지 1년 시간 걸림), 출퇴근 용이, 국가산업단지는 임대 불가

-투자 기준 : '왜' 계속 질문 → 스스로 답 찾기
. 왜 이 아파트는 저 아파트보다 비쌀까?
. 왜 이곳은 다른 곳보다 물건 구하기가 힘들까?
. 왜 이 소장님은 이런 말을 할까? 의도가 뭘까?
-실패하더라도 계속 시도해야 한다
-시간을 견디는 힘이 있어야 한다. 포기하지 않고 견디고 견디면 결국 이뤄진다
-부동산 투자는 결국 저렴하게 사서 비싸게 판다는 공통점
-자신은 절대 할 수 없다고 미리 단정해버린... 움직이지 않으면 정체되는 것이 아니라 뒤처지게 된다

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
방법, 그래프, 매매가격지수 반등, 미분양 감소, 입주물량 급락, 청약경쟁률 저평가 지역, 저평가 아파트 신축 구축 입지 지방, 소도시 투자 중개소장님 활용방법 분양권, 미분양 왜 질문	소액투자의 핵심에는 지방 투자처가 있다 생각의 범위를 넓게 갖기	방법대로 실행하여 저평가 찾기

2021.12.14.화