다지랑 놀자♡
[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 <재독> 본문
[도서] 월급쟁이 부자로 은퇴하라, 너나위 지음 中
3년 만에 30년 치 연봉을 번 김 과장의 시스템 마련법
프롤로그 회사는 당신을 책임지지 않는다
| WHY | 1장_ 왜 투자를 해야 하는가
• 위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람에게는 소망만 있다 <워싱턴 어빙, 미국의 소설가 겸 수필가>
• 인플레이션inflation의 어원 : ‘부풀어 오르다’라는 뜻(라틴어 ‘인플라레inflare’). 통화량*이 늘어나는 것을 의미
인플레이션은 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고, 모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다. 여기서
*통화량通貨量, money supply : 한 나라의 경제에서 일정 시점에 유통되고 있는 화폐(또는 통화)의 양
• 은행이 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용하기 때문이다. 즉, 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다
• ‘은행수익 = 대출이자 수입 - 예금이자 비용'
• ‘통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락’
• 대부분의 식음료와 생필품은 당신의 예금금리보다 빠른 속도로 ‘가격이 오른다.’ 그리고 그에 따라 당신이 살 수 있는 것, 할 수 있는 것은 줄어들 수밖에 없다.
• 부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라.
• 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.
• 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다
• 문제는 시간이 갈수록 이 3주체가 나누어 가지는 양이 달라지고 있다는 사실이다. 기업과 정부가 이전보다 더 많은 것을 가져가고, 그만큼 가계는 보다 적은 것을 가져가게 되었다
• 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다.
• 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다. 따라서 우리나라 노인들은 행복하지 않다.
• 바뀌는 것도 기대할 곳도 없다. 결국 각자가 해결해야 할 몫이다. 당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다
• 본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
• 가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 이제 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해볼 차례다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기 때문이다.
• 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다
• 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.
• 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다
• 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다.
| DIRECTION | 2장_ 당신과 돈이 가야 할 방향
• 돈을 버는 두 가지 방식 : 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분
• 우리가 나아가야 할 방향은, 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다
• 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다
• 돈을 쓰는 두 가지 방식
나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐,
오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분
• 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로,
사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적인 것이기에 ‘소비 자산’으로 정의
• 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법
• 직장인의 비근로소득 창출 6단계
-1단계 : 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다(시간 ↔️ 근로소득 교환).
-2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).
-3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).
-4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).
-5단계 : 위의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).
-6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).
• 금융상품에 투자할 경우 원금을 보전할 수 있다 해도, 시간이 흘러 돈을 돌려받을 때는 그 가치가 처음보다 한참 못 미치는 수준이 된다는 것을 기억해야 한다
• 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다.
정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 레버리지leverage는 보통 ‘지렛대’를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 ‘지렛대 효과’라고도 한다.
• 부동산은 소액 투자가 불가능하며 급하게 현금이 필요할 때 좀처럼 팔리지 않아 애를 먹기 쉬운 투자처라고 생각했다.
• 환금성이란 필요할 때 자산을 팔아서 돈으로 전환할 수 있는 성질을 의미하는데, ‘유동성’으로 바꿔 말할 수 있다.
• 아파트는 많은 사람이 가장 선호하는 주거 형태임에도 충분한 공급이 이뤄지지 않았기에, 시장 상황이나 가격만 적당하면 매도해 현금화하는 것이 생각보다 쉽다. 아울러 환금성이 떨어진다는 것은 안정적인 소득을 얻고 있는 직장인에겐 오히려 강점이 될 수도 있다
| WHAT | 3장_ 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
• 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
• 그 위치에서만 가질 수 있는 특성을 갖게 된 것이다. 이것이 부동산의 입지이며, 결국 가치다. 이렇게 생각하면 입지는 곧 그 땅이 어디에 있는가를 뜻한다. 그렇다면 부동산의 입지는 어떻게 판단할 수 있을까? 지금 이 시대를 살아가는 사람들이 좋아하는 것을 항목별로 생각해보면 된다. 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다.
각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.
• 애초에 가격 조정을 마친 후 계약서를 써야지, 매도자 면전에서 가격 협상을 하는 건 정말 어려운 것이며, 계약이 깨질 확률도 높다는 것이다
• 보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
• 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결국 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다
• 부동산 투자를 시작하면 필연적으로 많은 사람을 만나게 된다. 그 과정에서 당신이 상대에게 좋은 사람으로 기억된다면, 당신의 투자 성과도 더욱 빛나게 될 것이다. 이 사실을 잊지 않았으면 좋겠다.
• 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이다.
• 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
• 판교테크노밸리가 가산과 구로디지털단지보다 규모는 작지만, 급여 수준 등에서 우위에 있었다. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만, 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고, 특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다.
• 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는 데 가장 중요하다
• 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 앞에서 말한 네 가지 가치 요소가 기준이다. 이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.
• 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수밖에 없다
• 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 명심하라
• 나는 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해보았다.
• 부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서
· 1단계 : 매매 가계약 체결 매도자에게 매수자가 가계약금을 지급한다(통상적으로 200만~500만 원가량)
· 2단계 : 매매 계약 체결 매도자와 매수자가 만나서 매매 계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매매대금의 10%)을 지급
· 3단계 : 전세 가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급 매도자에게 신규 임차인이 전세 계약에 대한 가계약금을 지급(통상 200만~500만 원가량)하며, 이를 매매 계약의 중도금으로 봄
· 4단계 : 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급 매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급
· 5단계: 매매 및 전세 잔금 지급 매도자와 매수자, 신규 임차인이 함께 만나, 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급.
• 나는 무엇을 줄 수 있는가 사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다.
• 조금 더 상대방 입장에서 생각하려고 노력했다. 나의 의견만 상대에게 관철하려 하지 말고, 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다
• 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.
• 투자자의 자산목록 1호
• ‘잃지 않는 선에서 경험 쌓기’
인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까? 투자, 그중에서도 소액으로 부동산에 투자하는 사람들은 이를 꼭 기억했으면 좋겠다. 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.
• 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.
분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고, 10평형, 20평형 초반, 20평형 중반, 30평형 초반까지 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 신축 아파트, 구축 아파트는 물론이거니와 구축 아파트 중에서는 올수리된 집, 일부만 수리된 집, 전혀 수리가 되지 않은 집까지 상태도 달랐다.
다양한 투자를 진행해본 덕분에 자신감이 붙었다. 마치 《수학의 정석》에 나와 있는 모든 기본 문제와 예제를 섭렵해나가는 느낌이었다.
• 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다.
• 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.
• 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것
• 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해둬야 한다.
• 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.
‘이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?’, ‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’ 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
• 입주 물량 vs. 입지
입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다.
• 갭 메우기란 부동산 상승장에서 지역별로 시차를 두고 시세의 격차를 줄여나가는 현상을 말한다.
• 사람들이 선호하는 지역과 붙어 있는 부동산일 경우 상승장에서 선호 지역의 가격이 상승하면 그 여파가 다음 지역으로 옮겨 붙는 현상
• 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다
• 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다. 이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다
• ‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다.
• 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1,000만~2,000만 원의 매매가 차이가 생길 수 있다
• 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 깎는 데 조금 수월하기 때문이다
• 투자를 계속해나가는 이상 가격 협상은 피할 수 없기에 매번 최선을 다해 조금이라도 이익을 챙기는 것도 중요하다. 하지만 이미 저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.
• 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.
• LTV Loan to Value : 주택담보인정비율, 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 대출액의 비율로 표현. ‘대출액÷주택 가격×100%’로 계산
쉽게 말해, 집값의 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 지표다.
• DTI Debt to Income : 총부채상환비율, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율로 표현. ‘대출 상환액÷총소득×100%’로 계산
쉽게 말해, 빚을 갚는 데 소득의 얼마까지 쓰는지를 표현하는 지표다.
• 통상 이런 부동산 규제 정책이 나오면, 그 효과의 불확실성이 완전히 해소될 때까지는 관망세가 확산되고 이에 따라 부동산 시세에 보합 내지 일시적 조정의 장세가 드러나게 마련이다
• 눌림목 현상은 상승세를 타고 있던 물건이 정책 등의 요인 탓에 일시적으로 하락세를 보이는 상황을 뜻한다.
• 많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은 강북의 마용성(마포, 용산, 성동구), 강남 3구(강남, 서초, 송파), 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다. 이런 지역은 부동산 상승장에서 실수요뿐 아니라 가수요 또한 풍부하게 몰리기에, 가격의 상승 속도가 매우 빠르고 그 폭도 크다.
물론 상승이 절정으로 치달을수록 이 지역들 외 인근 지역으로도 온기가 퍼져 나가지만, 이 지역에 소액으로 투자를 할 수 있는 상황이라면 다른 지역보다 우선순위에 두고 검토해야 한다.
물론 이러한 선택은 당신이 투자를 시작하고 부지런히 임장해 아는 지역을 넓혀나간 후 해야 한다.
• 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자
• 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
• 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.
| CONCEPT | 4장_ 성공 투자를 위한 필수 지식
• 종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다.
첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것,
둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈(흔히들 ‘깔고 앉은 돈’이라고 부른다)을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다
• 고정비란 말 그대로 주기적으로 통장에서 빠져나가는 고정적인 지출을 의미하는데, 나의 경우 연금과 각종 보험 상품의 보험료, 휴대전화 요금, 교통비, 식비, 육아도우미의 급여, 부모님의 생신과 명절 때 드리는 용돈, 각종 공과금 등이 이에 해당했다.
반면, 지출되는 금액의 크기나 시기가 매번 달라지는 변동비에는, 여행 경비, 옷이나 그때그때 구매욕을 일으키는 소모품 구입비, 경조사비, 커피값 등의 잡비가 포함됐다.
• 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, ‘자본 재배치’라고 한다.
• 내가 이사를 통해 자본을 재배치하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아 있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며, 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다
• 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
• “월세를 받고자 하는 이유가 무엇인가?” 명확한 이유도 없이 그저 ‘남들도 받는다니 나도 월세 한번 받아보고 싶어서’에 그친다면, 그 효용 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 나도 이러한 고민을 통해, 소소한 월세수익보다는 자산의 크기 자체를 키워 점점 더 큰 눈덩이를 만드는 것으로 투자 방향을 정했는데, 다행히 지금까지 그 방향성이 시장의 흐름과 잘 맞아떨어졌다. 만약 ‘급여’라는 강력한 무기를 가지고 있고, 앞으로도 전국을 무대로 투자를 지속해나가고 싶은 직장인이라면, 이러한 방식이 맞을 것이다.
• 직장인에게 가장 좋은 투자 방식
당신이 10년 이상 직장생활을 통해 당장 생활비를 걱정할 필요가 없다면, 매월 통장에 들어오긴 해도 좀처럼 뭉쳐지지 않는 크기의 월세 수익에 시간과 노력을 투입하기보다, 전세투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려 나가는 방식을 활용하는 게 더 주효한 전략이다.
• 절대로 돈을 잃지 않는 투자법
-<워런 버핏> 본인의 투자 원칙으로 다음 두 가지를 제시했다. 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.
• 저평가 : 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.
물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.
• 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라.
그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.
• 시세차익형 전세투자를 하는 경우, 투자자의 상황에 따라 주의 깊게 고려해야 할 사항들이 더 있겠지만, 다음 두 가지 조건을 충족시키는지는 반드시 확인해보길 바란다.
첫째, 여러 지역의 물건과 비교해본 결과, 저평가된 것이 확실한가?
둘째, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
• 임대 물건을 더 열심히 중개할 수 있도록 여러 곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌리기
• 용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정
❶ 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
❷ 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
❸ 보유 자산의 크기를 키워나간다.
❹ 매입한 부동산을 장기 보유한다.
❺ 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
- 자산의 크기를 꾸준히 키워나가 이를 장기간 보유하는 3번과 4번이 핵심이다.
• 매입한 부동산을 팔지 않고 꾸준히 모아서 자산을 키우는 건 결국 부동산이라는 그릇에 돈을 담아놓고 꺼내지 않는 것과 같다. 매월 급여를 받는 직장인처럼 안정적 현금 흐름이 있어서 당장의 생활에 큰 문제가 없는 경우라면, 굳이 서둘러 수익을 실현할 이유가 없다
• 부동산 상승장에서 발생하는 수익 또한 기대 이상으로 커진다.
• 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다
• 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
• 목표한 바를 이루는 데 필요한 기간을 ‘10년 이상’으로 설정했다
• 시스템 투자법 (시스템 구축 계획)
-1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
-2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.
-3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
-4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.
• 실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래, 주택의 전세가가 2년, 3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한 번도 없다.
• 투자한 주택에 역전세가 발생할 경우 실제 어떤 일이 벌어질 수 있는지를 구체적으로 예상해보는 것이 좋다. 그것이 리스크의 실체이고 이를 알아야 준비도 제대로 할 수 있을 테니 말이다
• 현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당한다.
이 말을 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안 된다는 뜻이기도 하다.
• 절대 무너지지 않을 리스크 관리법
1) 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법이다.
-첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세 거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다
2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
-현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면, 투자하지 않는 것이 좋다.
3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다
-아무리 욕심 나는 물건이 보인다고 해도 신용대출까지 일으켜서 투자를 진행하지는 말자
-보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할 때 사용할 수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한 게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어두는 것도 좋겠다
-DTI(총부채상환비율) → 신新DTI(개편된 총부채상환비율) → DSR(총부채원리금상환비율)’
-내가 동원할 수 있는 최대 대출 가능액을 전부 대출받을 경우 그에 대한 이자가 얼마나 되는지 계산해보고, 현재 급여 수준으로 감당할 수 있는지도 파악해보라.
4) 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다.
-다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
• 20년 전인 1998년 IMF 시절이나 10년 전 2008년 금융위기 같은 외부 충격에도, 부동산의 전세가가 하락하는 현상은 생각보다 오래 지속되지 않았다. 따라서 짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비하면 된다.
• 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다
| HOW | 5장_ 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
• 확실한 투자 기준 세우기
• 기준을 세우기 위한 네 가지 질문 : 투자의 기준 세우기
-1단계 : 투자의 기준 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?
-2단계 : 부동산 투자의 기준 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?
-3단계 : 아파트 투자의 기준 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
-4단계 : 더 좋은 아파트 투자의 기준 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?
• 아파트 투자의 기준
1) 저평가된 상태인가? 2) 투자금이 적게 드는가? 3) 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
• 예상되는 위기란 크게 두 가지다.
첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우.
둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다.
이 둘을 감당할 수 있는 재정적 여건이 되는지 계산해보라
• 묻지 마 투자자 : 투자 대상에 대한 정확한 정보나 체계적인 시장 분석도 없이, 주변의 ‘돈 벌 수 있다는’ 말에 혹해 무작정 투자를 결정하는 사람들을 가리킨다.
• 디커플링 : ‘탈동조화’라는 뜻으로 수도권과 지방의 자산 시장이 서로 다른 방향으로 움직이는 것을 말한다.
• 부동산의 매매가는 하락 혹은 약보합하지만 전세가는 꾸준히 상승한다는 것이다.
• 부동산 상승장의 분위기도 확연해진다. 아울러, 공급이 부족한 시기에 이뤄진 분양이 본격적인 입주까지 이어지지 않아 아파트는 여전히 부족하고 그에 따라 전세가는 계속 상승한다.
여기까지가 회복기에 해당하는 2014년부터 2016년까지 수도권 시장에서 벌어진 일이다. 이 시기엔 아파트의 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 움직임을 보였다
• 이후로 서울 강남 같은 중심지 위주의 부동산 가격 상승폭이 이슈가 될 정도로 커지면, 그 온기가 서울 외곽과 배후지까지 퍼져나간다. 이른바 ‘갭 메우기’가 진행되는 것이다
• 공급이 지속해서 늘어나고 있음에도 가격은 계속 상승한다.
여기까지가 2017년부터 2018년 현재까지 진행된 상승기의 시장 흐름이다. 이 시기엔 부동산의 매매가는 상승하는 반면, 이전 회복기에 이뤄진 분양 물량의 입주가 본격화되면서 주택의 공급 부족이 어느 정도 해소되기에, 전세가는 보합하거나 오히려 조금씩 하락하기도 한다.
• 하락기로 접어드는 시점이 되면 서서히 미분양이 늘어나기 시작한다. 동시에 활황기에 활발하게 분양된 물량이 실제 입주 물량으로 부메랑이 되어 돌아오면서 이것이 이전과는 다르게 시장의 수요를 압도하게 되면, 전세가 하락이 본격화되면서 매매가에도 영향을 미친다. 이 시기가 정확히 언제 도래할지는 모르지만, 반드시 온다는 것만은 분명하다. 과거를 보면, 2008년부터 2012년까지의 기간에 해당한다. 부동산의 매매가는 하락하고 전세가는 하락 혹은 약보합 하다가 공급 물량이 해소되면서 서서히 강보합 혹은 상승으로 방향을 바꾼다
• 다시 서울의 2013년과 같이, 침체에서 회복으로 전환되는 시점에 놓이는 것이다.
• 지역 선정의 기준과 순서
• 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다.
사실 수도권처럼 범위가 넓은 지역은 하나의 권역이라 해도 아파트 시장의 흐름에 약간의 시차(갭 메우기 등)가 존재한다. 예를 들어, 강남 집값의 변동과 노도강(노원·도봉·강북) 지역 집값의 변동에는 시차가 있긴 해도(2018년 상승장에서는 강남이 먼저 움직이고 이후 노도강으로 옮겨갔다)
• 전국의 권역별로 부동산 시장의 움직임이 모두 다르기에 지금 이 순간에도 투자할 수 있는 곳은 반드시 존재한다. 따라서 이런 아파트 시장의 흐름을 염두에 두고 임장지역, 즉 잠재적 투자 가능 지역을 살펴봐야 한다
• 1. 전세가율과 가격
-임장지역을 선정할 때 전세가율과 가격을 우선 조건으로 꼽는다. 이미 미분양이 쌓여 있고 적정 물량(통상적으로, 지역 인구수의 0.5%가량으로 계산한다)의 3~4배에 이르는 과다한 입주 물량이 향후 3년 이상 대기 중일 정도로 압도적이라면 모를까, 당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.
• 2. 투자금의 규모
-이처럼 정리한 후엔 비교적 전세가율이 높고(시구 단위로 70% 이상), 매매가가 현재 살고 있는 지역이나 기존에 알고 있던 지역의 부동산과 비교할 때 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정해 ‘조인스랜드부동산’ 사이트와 ‘네이버 부동산’에서 보다 구체적으로 물건을 살펴본다. 특히, ‘조인스랜드부동산’에는 전세비율이 높은 아파트를 볼 수 있는 테마 검색이 있는데 이를 활용해, ‘전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만 원가량인 단지가 많은 지역’을 임장지역으로 선정한다.
• 3. 입주 물량
-‘부동산지인’을 통해서는 입주 물량에 대한 전반적인 감을 잡을 수 있고, ‘호갱노노’나 ‘아파트실거래가’ 앱에서는 구체적으로 물량이 공급되는 시기와 입지를 지도상에서 파악하기에 수월하다. 단, 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다
-내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 세세히 확인한다(수도권은 워낙 지역이 넓으므로 수도권 서북, 동북, 동남, 서남 등으로 쪼개어 확인한다). 인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량에도 전세가 혹은 매매가가 영향을 받기 때문이다.
• 4. 미분양 마지막으로 미분양 물량을 참고한다. 미분양은 주택 현황과 함께 추세를 보기 위함
-미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다. 참고 사항으로 삼을 뿐이다
-‘부동산지인’ 사이트에서 확인하는 정도로도 충분
• 투자지역이 아닌, 임장지역을 선정하는 방법
-매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계).
-그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계).
-다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3, 4단계).
• 많은 지역 아파트의 입지와 가격을 파악하게 되었고, 다녀온 지역이라도 이후 계속 모니터링하면서 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악했다.
• 임장 전, 지역조사 하기
-내 집을 마련해야 할 경우 ‘기왕이면 이런 곳에 살고 싶다’라는 생각이 드는 곳이 있을 것이다. 그런 곳이 바로 입지가 좋은 곳이다
• 일자리
-‘국세통계 홈페이지’에 가면, ‘시·군·구별 근로소득 연말정산 신고현황’ 자료가 있다. 그중 원천징수지 기준의 자료를 보면, 우리나라 각 시·군·구별로 어느 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있으며 그들의 급여액이 어느 정도인지 알 수 있다
-일자리의 핵심 사항인 근로자 수와 급여액을 동시에 알 수 있는 것이다
-산업분류별 근로자의 수는 얼마나 되는지를 파악하고 싶다면, 산업분류별 일자리 통계를 살펴보면 된다. 이를 통해 제조업 관련 사업체와 종사자 수, 서비스업의 사업체와 종사자 수가 어느 정도인지 알 수 있다
• 교통
-수도권은 대중교통, 그중에서도 지하철이 차지하는 위상이 상당하기에 ‘지하철 역세권’이 부동산 입지에 큰 의미가 있지만, 지방 부동산은 그 정도가 덜하다고 보면 된다
-수도권 부동산에서는 ‘강남 접근성’이 중요한 선택 요인이 된다
-업무지구 모두를 편하고 빠르게 지하철로 이동할 수 있는 곳
-네이버나 다음 지도 등을 통해 해당 지역에서 대중교통으로 강남역이나 역삼역, 삼성역 등 테헤란로(강남 업무지구)에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해보면 된다. 지하철 기준으로 그 시간이 짧을수록 교통이 좋다고 보면 된다. 지하철 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.
• 환경
-백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻한다.
-편의시설을 도보로 이동할 수 있는 이른바, ‘슬리퍼 생활권’에 해당하는 단지나 지역도 함께 본다. 동시에 ‘지적편집도’도 적극적으로 활용하고 있다. 해당 지역이 주거지역과 상업지역으로만 구성되어 있는지, 아니면 준공업지역도 상당 부분 포함되는지, 녹지지역의 비율이 높은지 등을 보기 위해서다
• 학군
-일자리와 학군은 부동산 가치를 결정짓는 전국 공통 요소라 할 수 있다.
-고교 평준화가 진행되면서 현재 특수목적고등학교(특목고)가 과거 명문고의 역할을 물려받게 되었고, 중학교의 특목고 진학률이 매우 중요해졌다. 실제로 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정되는 아파트의 경우, 겨울방학 이사철에 사다리차가 쉬지 않고 지나다닌다.
-‘아파트 실거래가’ 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과를 모두 확인할 수 있다.
-한 가지 주의할 것이 있다. 이미 서울의 강남, 목동, 중계, 신도시의 분당, 평촌, 대구의 범어동, 대전의 둔산동, 광주의 봉선동, 부산의 동래와 해운대 등은 ‘명문 학군 지역’으로 알려져 있으나, 꼭 이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다는 걸 기억하자. 따라서 꼭 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트들보다 우위라고 생각하면 된다.
-해당 아파트 단지 내에 초등학교가 있는지도 살펴보자. 앞서 언급한 ‘초품아’ 여부
• 인구 구성
-그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것인데, 이것이 그 지역의 분위기를 결정짓기 때문이다. ‘통계지리정보서비스’ 사이트에 들어가 보면, 시·군·구·동별 연령별 인구 분포를 지도에서 확인해볼 수 있다
-젊은 인구가 많으면 이에 맞춰 상권이 형성된다. 이는 토요일 오후의 분위기에 영향을 미친다. 지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하 젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크해보라
-동별 인구 구성비율은 ‘국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황’에서 ‘행정구역별/5세별 주민등록인구’ 자료를 통해 확인할 수 있다.
-‘나무위키’와 ’위키백과’ 등에서 해당 지역명을 검색해 다양한 정보를 읽는다
• 가격
-특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라, 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다
-항목을 나눈 후, 네이버 부동산 사이트에서 단지를 하나씩 찾아가며 각 항목에 따라 기재한다. 그다음에는 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에서 다시 한번 그 위치를 확인한다. 자료가 완성되면 그중 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다. 네이버 부동산에 올라온 물건의 정보는 정확도가 높긴 하지만, 실제 시세와 매물 여부는 직접 전화해서 확인하는 것이 좋다. 중개인과 대화하면서 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고, 주변 직장이나 교통, 환경, 학군, 거주민의 연령대 등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문이다. 이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해보는 것도 좋다. 다만, 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다
• 자신을 투자자라 소개할 경우에는 간혹 중개인이 계약을 성사시키고자 매매 후 놓을 수 있는 전세가를 실제보다 높게 브리핑하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼 필요가 있다
• 지역을 눈에 담는 현장조사
-사전에 전화나 인터넷으로 조사한 내용을 확인하고 틀린 정보는 바로잡아, 그 지역을 제대로 그리고 완전히 익히는 것이다.
-중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.
-‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다.
• 중개소 방문
-중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.
-단지를 선정한 후에 인근 부동산 중개소에 전화를 건다. 나는 통화해본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다
-같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다. 어느 정도 투자에 익숙해지니 비교적 빠르게 물건을 확인하고 정리할 수 있게 되었는데, 초보자라면 3시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다.
-아직 경험이 많지 않은 사람이라면 3~4시간 간격으로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한 곳에서 매물을 소개받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천한다. 하루에 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고, 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것부터 시작하자
• 중개소에서 대화하는 법
-스마트폰에 미리 적어둔 리스트를 살짝 보면서 질문해도 괜찮다. 중요한 건, 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다. 사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 상대에게 내가 예의 있고 좋은 사람이라는 인상을 주면, 그들도 그에 맞는 대우를 해준다
• 매물 확인
-이동하면서는 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. 이에 따라 매수부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라질 수 있다
-거주자가 필요 이상으로 예민하게 굴거나 방문자를 불편하게 만드는 경우라면 주의해야 한다. 내가 매수한 이후 임대를 놓을 때 그 집을 보러 온 예비 임차인들에게도 그렇게 대할 수 있기 때문이다
-스스로 정한 순서(예를 들어, 거실→안방→작은방→화장실→주방→베란다→현관 등의 순서)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라. 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매 후 임대 시 집을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해보는 것이 좋다.
-중개소로 돌아와서 물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해달라고 부탁한다
-그다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니, 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨두기 위해서다. 마지막으로 그중 가장 괜찮은 물건을 하나 정한다.
-그다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 등기부 등본에는 대출 여부와 매도자가 그 집을 매수한 시기와 가격 등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보 외에 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다
-집으로 돌아가기 전, 확인한 물건에 대해 마지막으로 정리한다. 각 중개소에서 꼽은 넘버원 물건끼리 다시 비교해보기 위해서다
-가장 좋은 물건을 골라내는 연습
-태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다
• 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
• 부동산 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라, 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다. 그렇다면 중개인이 거래가 쉽게 성사되리라고 판단하는 이유는 무엇일까? 대부분 시세보다 가격이 싼 물건이기 때문이다. 중개인들은 보통 이런 물건을 꼭꼭 숨겨둔다. 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있으니까.
• 여러 가지 매물 중 어떤 물건이 투자에 적합한 물건일까?
나의 경우, 동과 층에서 선호도가 낮은 것(ex. 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 여기서 임대가 수월하게 될 만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다
• 보증금이 저렴하고 월세 만기를 앞두고 있던 매물도 여기에 해당한다. 비교적 소액인 월세 보증금만 마련하면 잔금일 이전에 공실을 만들어 수리할 수 있어서다. 이미 공실인 물건이라면 더욱 좋다.
• 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다. 절대적으로 매도자 우위인 시장에서 자칫 매물의 가격을 깎으려 했다가는 물건을 놓치게 될 수 있다
• 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 다만 시장이 흘러가는 과정에서는 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해할 필요가 없다. 대표적으로, 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의 엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.
• ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해둔다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다
• 조급함이 얼마나 일을 그르치게 만들 수 있는지 잘 알게 되었다. 그러면 당시 내 마음은 왜 그리 급했던 것일까? 그 물건 하나밖에 몰랐기 때문이다. 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면, 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다.
• 협상 시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정하는 것이다.
• 협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있을지를 정리해보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.
• 임대를 결정짓는 네 가지 요인
1. 가격이다
. 투자를 신속하게 마무리 짓기 위해서라도 지나치게 전세가에 욕심을 부리지 않는 게 좋다
. 적정 임대가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을, 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책
2. 집의 상태다
. 가급적 수리를 해서라도 좋은 집 상태를 유지하는 게 좋다
3. 입주 가능 시기다
. 보통 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환 수수료와 이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다
. 부동산 매수 시점에는 현재 거주 중인 집주인이나 임차인의 이사 날짜가 정해졌는지를 잘 살펴봐야 한다.
한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라.
이사철 성수기인 2, 3월과 9, 10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 나는, 잔금일이 이사철 비수기에 해당할 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월(2년)이 아닌, 27개월 정도로 수정하기도 한다. 입주일은 비수기라도 계약 만기일은 성수기가 되도록 하기 위해서다
4. 사람이다.
. 나는 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다고 생각한다. 중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너다. 투자 과정에서 물건을 찾을 때, 부동산을 매수하고 임차인을 구할 때 등 투자의 모든 과정에서 나와 일한다
. 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다
. 고른 중개인을 통해서도 임대가 잘 나가지 않는다면, 재빨리 다른 부동산 중개소에도 전세 물건을 내놓아야 한다
• 임대사업자 등록, 해야 할까?
. 부동산의 입지를 고려해 등록 여부를 결정하는데, 처음 투자를 시작했을 무렵보다 좋은 물건에 투자하게 된 지금, 물건 대부분을 준공공임대주택(공시지가 6억 원 이하의 장기임대주택)으로 등록하고 있다.
. 당신이 이 책에서 중점적으로 다룬 시스템 투자법을 따르려는 직장인 투자자이고 매입한 물건이 장기 보유에 어울릴 만큼 준수한 물건이라면, 크게 고민할 필요 없이 임대사업자 등록을 하는 게 낫다고 생각한다. 안정적인 현금 흐름을 바탕으로 부동산을 장기 보유한다면 가장 부담이 큰 양도세에서 세제 혜택을 볼 수 있다. 재산세 감면이나 종합부동산세 합산 배제도 장기 보유의 부담을 줄여준다. 물론, 임대료를 5% 이상 증액할 수 없다는 등의 단점이 있긴 하지만, 이 역시 직장인으로서 안정적인 현금 흐름을 확보한 상태라면, 임대료 증액분 외의 현금으로 투자를 이어나갈 수 있다
| MIND | 6장_ 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
• 돈은 당신의 간절함이 아닌, 당신의 실력에 담긴다 <너바나>
• 세상이 당신의 예상대로 흘러가는가? 만약 그렇지 않다면, 지금까지의 입장과 생각만 고수할 게 아니라 그것이 틀린 건 아닐지 고민해봐야 하지 않을까? 이렇게 고민하는 건 현재 나를 둘러싸고 있는 상황 중 내 힘으로 바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것을 구분하기 위해서다. 내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만, 내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꿔야 한다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다
• 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다
• 사회를 향한 어떤 불만이 생기면 사람들은 곧 이에 대해 ‘△△되어야 한다’ 혹은 ‘ 해야 한다’ 같은 의견을 내놓는다. 하지만 이런 말들은 그 말을 하는 사람의 생각이나 바람에 불과할 뿐, 실제로는 큰 의미가 없다
• 실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그다음으로 해야 할 것은 선택이다. 불평과 불만으로 허송세월할 게 아니라, 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하라.
• 모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다
• 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다
• 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라
• 투자의 달인이 되는 것. 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다. ‘될 때까지 한다’는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다.
• 조급함 버리기 : 과속이 위험한 건 시야가 좁아지기 때문이다. 그때 나는 규정 속도를 준수하지 않았다. 그 속도로 차를 몰 수 있는 실력이 아니었는데, 지나치게 속도를 높였다. 그래서 봐야 할 것들을 보지 못했고, 결국 사고를 내고 말았다
• 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다
• 수도권 부동산 가격이 폭등하는 동안 ‘나는 뭐 했나?’ 싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자.
• 순서를 따르고 반복할 것
• 투자 공부의 순서
❶ 경제와 투자 관련 서적 읽기
❷ 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
❸ 실제로 투자 실행하기
❹ 1~3번까지를 반복하기
• 책을 통해서든 강의를 통해서든 배운 것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫이라는 것이다.
• 꾸준함 > 실행 > 결심
• 투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다
• 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.
태권도를 배울 때 아무도 없는 도장에서 혼자 기합을 넣으며 발차기를 하는 것보다는, 여러 친구와 함께 도장이 떠나갈 듯 쩌렁쩌렁한 기합을 지르면서 발차기를 하는 게 훨씬 즐겁지 않겠는가? 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
• SBS 가수 오디션 프로그램 <슈퍼스타K> : 과거에 데뷔했는데 성공하지 못한 지원자의 열창이 끝나자, YG 엔터테인먼트의 양현석 대표가 말했다. “왜 본인이 과거에는 성공하지 못했다고 생각하세요?” 지원자는 말이 없었다. 그러자 양 대표가 이어서 이야기했다. “그건 지원자의 곁에 최고가 없었기 때문입니다. 저는 항상 일을 할 때 최고와 함께하려고 합니다.”
• 내 옆에 누가 함께하는지가 정말 중요하다는 것이었다. 모이기만 하면 그 자리에 없는 사람의 험담이나 일삼고, 반대로 눈앞에 있는 사람에게는 듣기 좋은 말만 하는 사람보다는 서로의 성장을 응원하고 이끌어주는 사람들과 함께해야 한다
• 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
• 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.
• 초보 투자자에게 유익한 온라인 채널들
· 네이버 카페 월급쟁이 부자들
· 너바나’s 일-사랑에서의 Win-Win
· 쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 내집마련 여행
· 투에이스의 부동산 절세 이야기
· 수현의 투자노트
· 월용이의 부동산일지
· 직장인 투자자 너와나를위하여의 성장 스토리
• 그럼 주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 어떻게 해야 할까?
단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪치려고 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.
• 투자자의 우선순위
· 1순위 : 가정과 투자, 2순위 : 회사, 3순위 : 기타(친구, 지인 등)
· 지금 1순위, 2순위로 둔 것들부터 챙겨야, 친구와 지인들뿐 아니라 4순위, 5순위까지 두루 살필 수 있는 날이 올 수 있다고 믿는다. 현재를 헛되이 보내면 영영 그런 날은 오지 않는다. 계속 이도 저도 아닌 애매한 포지션에 놓이는 나날들이 반복될 뿐이다
• “무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.”
• 책임은 자신의 몫이다
• 내 몫을 다하고 나면 용기가 생긴다
• ‘감정’적인 소통에 문제가 생길 때 비로소 ‘이성과 논리’가 개입한다는 것이었다. 무슨 말인가?
동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면, 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이라는 뜻이다. 어떻게 하면 직장에서 동료들과 좋은 관계를 유지할 수 있을까? 나의 전략은 가장 불편하고 비호감인 사람에게 오히려 잘하는 것이었다. 회의 중에 내가 싫어하는 상사가 다른 부서와 맞서는 상황에서도 그의 의견에 동조해주고, 불편한 일을 맡겨도 웬만해서는 흔쾌하고 밝은 표정으로 하려고 노력했다.
‘문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다’라는 식의 아마추어 같은 사고를 ‘상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?’ 고민하는 프로의 태도로 바꾼 것이다. 단언컨대, 이런 식의 사고와 태도를 가진다면 당신이 사장인 사업, 즉 투자에도 큰 도움이 될 것이다.
• 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다. 한번 생각해보라. 투자를 핑계로 평일 저녁과 주말에 자리를 비우는 배우자가 평소에도 불성실하다면 어떻겠는가? 따로 투자할 시간이 필요하다면서 같이 있을 때는 허투루 시간을 낭비하며 함께 있는 시간에 충실하지 않다면? 처음엔 의욕적이더니 얼마 안 가 시들해지는 모습을 보인다면? 당신이 결혼을 했다면, 거기에 아이까지 있다면, 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫 번째 단계라는 걸 잊지 말라.
• 시간표를 짜두고 그대로 따르기 위해 노력하는 모습만 보여도 상대의 불만을 상당히 줄일 수 있다. 정기적으로 이렇게 서로 머리를 맞대는 시간을 가지는 것만으로도 충분히 의미가 있다.
• 한 가지 아주 작은 팁을 주자면, 때에 따라 가사도우미 서비스를 이용하라는 것이다.
• 마음이 급하다고 무작정 자전거에 올라타서 페달부터 밟으려고 하지 말고, 우선 당신이 가려고 하는 길에 놓인 장애물부터 치워라. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. 자전거를 타고 싶다면, 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자. 울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까.
에필로그 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면
• 열심히 살고 있는데도 전혀 나아지는 게 없는 것 같은 허무함과 불안함.
가진 것 하나 없는 내게 자신의 인생을 걸고 함께해주는 아내에 대한 애틋함.
태어나보니 내가 아빠인 딸에게 조금이라도 더 넓은 세상을 보여주고 싶은 마음.
자식들 뒷바라지하느라 당신들 노후는 제대로 챙기지 못한 부모님에 대한 죄송함.
투자를 시작하고 힘들 때마다 나를 강하게 지탱해준 것은,
어쩌면 당신의 가슴 속에도 자리 잡고 있을지 모를 이런 마음들이었다.
• 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해보라고 말이다
| 기억나는 점/키워드 | 깨달은 점 | 적용할 점 |
| 인플레이션, 자산 대책, 리스크 태도, 양극화, 노인 빈곤율, 노후 준비, 자기 점검, 목표, 자본주의 기회 시간 투입, 생산 자산, 소비 자산, 비근로소득 창출 6단계, 정보 대칭, 레버리지, 환금성(유동성) 우선순위, 입지, 연식, 전세금 레버리지 투자, 임대 놓는 과정, 중개인과 관계, 상대에게 좋은 사람, 저평가, 잃지 않는 투자의 선결 조건, 상대방 입장, 인내심, 급여수준, 강남 접근성, 안목, 비교평가, 발품, 거래 순서, 협상, 경험, 실력, 초보 투자자, 안전한 투자, 대출 가능액 점검, 시세 모니터링, 갭 메우기, 상승여파, 잃지 않는 투자, 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력, 아는 지역, 매수자 우위, 가격 협상, 최선, LTV, DTI, 정책, 눌림목 현상, 투자 기준, 매도 사유 파악 종잣돈 마련, 고정비, 변동비, 자본 재배치, 실력, 직장인 투자 방식, 5개 지역 선정, 입지 대비 싼 물건, 전세가율, 인생을 바꾸는 투자, 수익실현, 10년 이상, 시스템 투자법, 역전세, 현금 유동성 확보, 리스크 관리법 투자 기준, 위기, 묻지마 투자자, 디커플링, 지역선정, 시장 흐름, 근로자 수와 급여액, 일자리, 교통, 환경, 학군, 인구구성, 가격, 전화, 현장조사, 중개소 방문, 중개소 대화법, 매물 확인, 장부 물건, 조급함, 임대(가격, 집상태, 입주시기, 사람), 임대사업자 등록 인식의 전환, 실행, 과속 시야, 투자 공부, 6개월 의지, 좋은 영향, 긍정적 에너지, 우선순위, 책임, 개선, 가족, 서비스 |
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2022.3.1.화
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