[도서] 부의 인문학

[도서] 부의 인문학, 브라운스톤(우석) 지음 中
슈퍼리치의 서재에서 찾아낸 부자의 길

프롤로그
거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들
 • 원리도 모른 채 열심히만 하면 빨리 망할 뿐이다. 
 • 투자에 성공할 수 있었던 것도 다 거인의 어깨 위에 서서 돈의 흐름을 읽었기 때문이다. 그들은 100년, 200년이 흘러도 굳건히 서서 돈이 움직이는 길을 보여준다. 거인은 어디에 있나? 책 속에 있다. 노벨 경제학상을 받은 모든 학자를 우리는 언제든 만날 수 있다. 그들의 통찰력을 빌려서 투자한다면 훨씬 쉽게 큰 그림 안에서 성공할 수 있다. 
왜 세상과 세월이 인정한 전문가를 놔두고 실체도 모를 누군가의 분석과 제안을 기다린단 말인가. 나는 부동산 전망을 위해서 복덕방을 방문한 적이 한 번도 없다. 주식 투자할 때도 다른 사람에게서 정보를 얻으려고 애쓴 적이 없다. 혼자서 생각하고 혼자서 판단하고 투자했다. 내 곁에는 항상 최고의 경제학자와 철학자와 심리학자가 있었기 때문이다 
 • 독서와 돈 버는 것 사이에 분명한 상관이 있다 
 • 『국부론』을 읽다 보면 불쾌하고 불명예스러운 직업일수록 수입이 많다 
 • 인문학은 시대를 거슬러 변하지 않는 인간의 본성과 돈의 흐름을 간파할 수 있는 통찰력을 길러준다. 사람이 살아가는 원리, 세상이 돌아가는 원리는 예나 지금이나 변함이 없기 때문이다 
 • 진입 장벽이 곧 수익이다 
 • 상가는 넘친다. 진입 장벽이 없기 때문이다.
 반면에 아파트는 청약 통장 같은 진입 장벽이 있다. 그러니 돈이 있다고 해서 누구나 분양받을 수 있는 게 아니다. 왜 그럴까? 수요에 비해서 공급이 부족하기 때문이다. 그러니 값이 오르는 것이다. 
그런데 상가, 빌라, 단독주택이나 오피스텔은 청약 통장이 필요 없다. 왜 그럴까? 수요보다 공급이 넘친다는 뜻이다. 이제 이 정도는 이해할 수 있을 것이다. 결과는? 진입 장벽이 없다면 수익도 별 볼일 없다. 게다가 구분상가는 통제권이 없다. 통제권이 없다는 말은 무슨 뜻인가? 자기 혼자서 갈아엎을 수가 없단 이야기다. 그냥 ‘몇 호’로 불리면서 전체 상가의 의견에 따라야 할 뿐이다. 이런 상가의 운명은 독립적이지 못하기에 전망이 어둡다. 독립적인 상가는 뭘까? 자기 마음대로 할 수 있는 상가는 뭘까? 바로 꼬마빌딩이다. 
게다가 지금은 인터넷 정보혁명으로 거리가 사라지고 있다. 『거리의 소멸 디지털 혁명The death of distance』이란 책 제목을 들어봤다면 상가를 사고 싶은 마음은 없을 것이다. 물론 모든 상가가 힘든 것은 아니다. 분명 잘되는 곳도 있다. 그런 곳을 보면 잘되는 이유가 있다. 예를 들면 홍대 같은 상권인데, 여기에서도 인터넷이 대신할 수 없는 문화적 욕구를 충족시킬 수 있는 곳만 성업 중이다. 
 • 부동산 투자로 불쾌하고 불명예스러운 투자처에 투자하면 수익을 많이 거둘 수 있을 거란 아이디어를 생각해냈다. 그래서 내가 찾은 곳은 집창촌이었다. 집창촌이란 말만 들어도 범죄, 타락 같은 이미지가 떠오르고 불쾌하다. 조사해보니 용산 텍사스촌, 청량리 588, 천호동 텍사스촌 등 대부분의 집창촌은 교통이 편리한 곳에 위치해 있고 역세권 상업 지구에 위치해 있다. 이런 곳은 재개발되면 교통이 편리한 상업지 특성상 대박이 날 수 있다. 그래서 나는 경매로 성남시에 있는 중동 588이라 불리는 집창촌 내의 상가 주택을 샀다. 
 • 시장이 평가하지 못한 면을 볼 수 있는 안목은 어떻게 키워지는가? 대부분의 정보가 시장에 공개되어 있고 동시에 정보를 접하는 경우 내가 어떻게 시장과 다른 입장을 가질 수 있나? 어떻게 똑같은 재료(정보)를 가지고 남과 다른 결과(시각)를 가질 수 있나? 비밀은 바로 남과 다른 해석 능력에 있다. 같은 정보를 가지고도 해석 능력이 달라야 한다. 남과 다르게 해석할 수 있는 능력은 어디에서 오나? 바로 독서에서 나온다 
 • 살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라 
 • 나는 월급쟁이가 적금 들어서 부자 된 경우를 보지 못했다. 절약과 노력도 중요하지만 그것만으로 부자가 되기엔 충분하지 않은 것이다. 대다수 한국의 부자들이 어떻게 부자가 되었는지 아는가? 안 먹고 안 입고 안 쓰고 열심히 저축해서 부자가 된 사람은 몇 안 된다. 부동산이나 주식 가격이 올라서 부자가 된 경우 빼면 정말 몇 안 될 것이다. 
 • 한국은행은 돈을 찍어서 시중은행에 준다. 그냥 막 주는 것은 아니고, 옛날에는 금을 받고 돈을 내줬다. 이걸 금본위 화폐라고 한다. 화폐를 은행에 제시하고 금을 달라고 하면 은행이 금을 내주던 시절 이야기다. 옛날에는 금이 돈 역할을 했다. 금은 시간이 지나도 가치가 변하지 않기 때문이다. 그러니 한국은행은 금이 있는 한도 내에서 얼마든지 돈을 찍어낼 수 있었다. 그런데 지금은 화폐를 은행에 제시해도 금으로 바꿔주지 않는다.
1971년, 미국의 닉슨 대통령은 더 이상 달러를 금으로 바꿔주지 않겠다고 발표했다. 이유가 뭘까? 제1차 세계대전과 제2차 세계대전을 거치면서 미국은 유럽에 무기를 팔고 금을 받았다. 그러다 보니 전쟁이 끝났을 때 전 세계 중앙은행이 보유한 금의 3분의 2를 미국이 보유하게 되었다. 반면에 유럽에는 금이 하나도 남지 않게 되었다. 금본위 화폐다 보니 금이 없는 유럽은 더 이상 돈을 발행할 수가 없게 되었다. 유럽의 금본위 화폐 시스템이 붕괴될 위험에 처한 것이다. 1944년, 연합국 대표들은 미국 뉴햄프셔주 브레튼우즈에 모여서 새로운 브레튼우즈 협정이란 화폐 체계를 만들었다. 먼저 미국 달러를 기본으로 금을 바꿔준다고 정했다. 그리고 다른 나라 통화는 미국 달러와 교환비율을 정한다. 그렇게 하면 모든 화폐가 달러를 통해서 금으로 교환할 수 있게 된다. 맞다. 비로소 환율이란 게 생기게 된 것이다. 당시에 환율은 고정되어 있었고 오늘날처럼 변동되지 않았다. 이때만 해도 여전히 세상의 모든 돈은 금으로 지불이 보장되는 체제였다. 브레튼우즈 체제하에서 모든 화폐는 금으로 보증되어 있어 안정적이었고 달러가 세계 화폐의 중심인 기축통화 역할을 했다. 그런데 미국이 베트남전에 참전하여 엄청난 비용을 지출하는 바람에 이 비용을 충당하려고 달러를 많이 찍어내게 되었다. 당시에 미국은 보유한 금보다 많은 달러를 찍어냈다고 한다. 보유한 금보다 더 많은 달러를 찍어낸 것은 금본위제를 어기고 국제적인 사기를 친 것이다. 이때 프랑스 드골 대통령이 눈치를 챘다. 미국이 달러를 보유한 금보다 많이 찍어내서 더 이상 달러가 금과 같은 가치가 없다는 걸 간파한 것이다. 프랑스는 달러를 미국에 주고 금을 달라고 했다. 그러자 다른 나라도 프랑스를 따라서 금을 달라고 미국에 요구했다. 그러다 보니 미국은 1959년부터 1971년까지 보유한 금의 50퍼센트를 잃게 되었다. 전 세계가 미국을 상대로 금 인출 소동을 벌인 셈이다. 그러자 닉슨은 생각했다. ‘이 상태가 지속되면 미국이 보유한 모든 금이 사라질 것이다. 그러면 미국 달러 시스템은 붕괴되고 전 세계 화폐제도에도 대혼란이 올 것이다. 그래서 닉슨 대통령은 더 이상 달러를 제시해도 금으로 내주지 않겠다는 충격적인 발표를 하게 된다. 이때부터 모든 지폐는 금과 같은 확실한 보증 없이 그냥 정부의 약속으로 찍어내는 돈이 된 것이다. 
 • 정부는 경제가 침체될 때마다 천문학적인 돈을 찍어내게 된다. 이렇게 돈을 마구 찍어내면 돈의 가치가 떨어져서 인플레이션이 오게 되는데, 이런 시스템하에선 돈을 빌린 사람이 득을 보게 된다. 실질 구매력이 높은 현재에 빌려서, 실질 구매력이 떨어진 후일에 갚으면 되니까 앉아서 돈을 버는 것이다 
 • 돈을 빌려서 실물 자산인 부동산에 투자한 사람은 더 큰 돈을 벌게 된다. 시간이 지나면 부동산 가격은 오르고 빚 가치는 떨어지게 마련이니 말이다. 바로 이런 게 자본주의 게임의 법칙이다.
 • 자산 가격은 직선으로 오르는 것이 아니라 하강과 상승 사이클을 그리면서 우상향한다. 그래서 과도한 빚을 얻어서 부동산 투자를 하다 하락 사이클에 걸리면 파산할 수도 있다. 그래서 빚은 원리금을 갚을 수 있는 범위 내에서 얻어야 한다. 이 원칙을 지키고 장기 투자를 하면 부동산은 절대 당신을 실망시키지 않을 것이다 
 • 보험업은 지금 화폐로 받고 후일 실제 가치가 떨어지는 화폐로 지불을 약속하는 비즈니스다. 그러니 인플레이션 국면에서 가장 유리한 비즈니스라고 할 수 있다. 
 • 금본위제가 아닌 지금 같은 화폐제도 아래서는 인플레이션이 발생할 수밖에 없다. 
 • 집값이 하락하는 시기도 있다. 그러나 집값 하락은 언제나 예외적인 시기다. 집값의 역사를 살펴보면 가장 최근의 하락기(2007년~2014년)는 예외적인 시기였다. 1986년 아파트 가격 통계를 만든 이후에 아파트 가격이 하락한 것은 딱 3번이었다. 노태우 정부의 200만 호 대량 공급 때, IMF 때, 서브프라임 모기지 사태 때가 전부다. 이런 특별한 경우가 아닌 이상 집값은 인플레이션 때문에 장기적으로는 상승할 수밖에 없다. 
 • 선심성 지출을 약속한 정치인이 당선되면 정부 지출이 많아지고 더 많은 돈을 찍어내고 흥청망청하기 쉽다. 물론 부담은 후손이 지게 되겠지만 근시안적인 유권자들은 전혀 상관하지 않는다. 그래서 지금 같은 자본주의 시스템에서는 인플레이션이 생겨나기 쉽다.  
 • 인플레이션이 생기면 ‘부의 이전’ 현상이 발생한다는 것이다. ‘부의 이전’이란 국민의 재산이 정부로 넘어간다는 뜻이다. 정부가 지폐를 마구 찍어내서 인플레이션을 발생시키면 정부의 부채는 실질 구매력 기준으로 감소된다. 반면에 화폐를 보유한 국민들은 알게 모르게 실질 구매력이 떨어지니 손해를 보게 된다. 게다가 정부는 명목화폐 기준으로 세금을 거둔다. 그런데 인플레이션 덕분에 실물 자산인 부동산과 주식 가격이 오르면 세금도 더 많아진다. 결국 인플레이션이 발생하면 세금은 늘어나고 화폐가치는 떨어지고 알게 모르게 국민의 부가 정부로 이전되는 것이다. 이게 ‘자본주의 게임의 법칙’이다.  
 • 예나 지금이나 마찬가지고, 앞으로도 여전히 화폐가치는 떨어질 것이고 실물 자산인 부동산 가격은 상승할 것이다. 
 • 가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼 머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 
 • 자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다. 주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향한다. 따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

제1장 노예의 삶을 선택한 사람들

■ 왜 진보정권이 집권하면 부동산 가격이 더 오를까? 
- 밀턴 프리드먼 : 1980년대 세계를 휩쓴 스타 경제학자, 유대인, 브루클린에서 태어났지만 우크라이나에서 미국으로 이민 온 가난한 집안 출신. 1976년 노벨 경제학상을 수상.
밀턴 프리드먼은 케인스와 달리 경제 영역에 대한 정부의 역할을 축소해야 한다고 주장했다. 정부 개입의 부작용과 단점을 강조하고 시장경제를 옹호했다. “가장 나쁜 시장도 가장 좋은 정부보다 좋다”라는 말이 그의 주장을 대변한다. 밀턴 프리드먼은 작은 정부를 선호했다.
케인스는 실업률을 낮추고 경기를 부양하기 위해서 정부지출 같은 재정정책을 강화해야 한다고 주장했지만 밀턴 프리드먼은 케인스의 재정지출 정책은 장기적으로 물가상승을 초래하고 또 정부가 민간이 할 사업을 빼앗은 구축효과 때문에 장기적으로 경제를 살리는 효과도 없다고 지적했다. 
 • 밀턴 프리드먼 “모든 인플레이션은 화폐적 현상이다”라고 주장.
화폐 수량의 증가는, 1742년에 데이비드 흄(David Hume)이 말했듯이, 노동 가격과 상품 가격을 상승시키는 것 말고는 아무런 효과도 없다고 주장한다. 화폐 수량의 증가가 물가 상승으로 나타나는 데는 시간이 걸린다. 평균 2년 정도 걸린다. 일단 인플레이션이 나타나기 시작하면 이를 당장 멈추게 할 방법이 없다. 
 • 정부가 국채를 발행하고 공공 지출을 늘리면 화폐 공급량이 늘어나서 인플레이션을 피할 수 없다고 밀턴 프리드먼은 주장한다. 
 • 정부 지출을 통해서 통화 공급을 늘리면 처음엔 좋지만 나중에는 반드시 인플레이션이라는 대가를 치러야 한다. 
 • 실제로 우리나라에서는 김대중 대통령, 노무현 대통령 시절에 부동산과 주식이 더 많이 올랐다. 왜 그럴까?
가장 큰 이유는 당시의 글로벌 경제 환경이었다고 보지만 진보정권의 경제정책이 직접적인 영향을 준 것이다. 진보정권은 언제나 큰 정부를 지향한다. 진보정권은 서민과 약자를 돕기 위해서 재정지출을 늘리고 복지 정책을 확대하는 걸 좋아한다.  
 • “공짜 점심은 없다” 

■ 전략적 사고 없이 무턱대고 열심히 하면 빨리 망한다
- 마이클 포터 Michael Eugene Porter (1947~)  
1979년에 “어떻게 경쟁 요소들이 전략을 형성하는가(How Competitive Forces Shape Strategy)”라는 논문에 ‘5가지 경쟁 요소’를 처음 소개
 • 『손자병법』 손무는 “먼저 승리한 다음 싸워라(勝戰後求戰)”라고 했다. 전쟁을 시작하기 전에 먼저 이길 수 있는 가능성을 따져보란 것이다. “승리하는 군사는 먼저 이겨 놓고 싸움을 하고, 패배하는 군사는 먼저 싸움을 걸어놓고 뒤에 이기려 든다. 싸움을 잘해 이기는 사람이란 이기기 쉬운 것을 이기는 사람을 말하는 것이다.” 승산이 많으면 승리하고, 승산이 적으면 승리하지 못한다는 단순하고도 탁월한 일갈이다. 
 • 난 딸아이의 전략적 사고를 이끌어내기 위해 이렇게 말한다. “네가 남보다 잘하는 게 무엇인지 생각해봐라. 네가 남보다 잘 못하는 약점은 무엇인지 고려해라. 그리고 세상이 어떻게 변하는지 생각해 봐라. 향후 세상의 변화 속에서 네가 어떤 기회를 가질 수 있을지 생각해 봐라. 또 반대로 어떤 위협이 있을지도 고려해라. 이런 상황에서 너의 장점을 살리고 약점을 보완하여 기회를 잡고 성공할 수 있는 가장 유리한 곳에 네 자신을 전략적으로 포지셔닝해라.” 
이런 게 전략적 사고방식이다. 이걸 아주 단순하게 말한다면 ‘줄을 잘 서는 것’이라고 말할 수 있다  
 • 전략을 형성하는 5가지 경쟁요소 (산업의 경쟁 강도를 결정짓는 5가지 요소)
  -1. 신규 진입 위협을 보자. 진입 장벽이 없다면, 즉 누구나 사업을 시작할 수 있다면 큰돈을 벌 수 있는 사업이 아니다. (노래방, 커피숍, 치킨집, 모바일 대리점 등이 대표적이다. 이런 사업을 하는 데는 별다른 기술이나 자금이 필요하지 않다.)
 -2. 라이벌 기업 간의 경쟁을 보자. 경쟁 기업 수가 적을수록 돈을 많이 벌 수 있다. 독점 다음으로는 소수의 과점 체제가 돈을 많이 벌 수 있다. 돈을 벌려면 독점기업에 투자하라! 독점사업에 투자하라! 가장 가까이에 있는 독점사업은 무엇인가? 바로 부동산이다. 그 위치에 그 땅은 하나뿐이기 때문이다. 
 -3. 구매자의 교섭력을 봐야 한다.  기업이 만든 상품을 대기업에 납품한다면, 즉 하청업체라면 큰돈을 벌기 어렵다 
구매자의 교섭력이 큰 경우 수익을 남기기 어렵다. 구매자가 갑인 경우다. 이렇게 보면 구매자가 대기업보다 일반 개인 소비자인 경우가 기업 입장에서는 돈 벌기가 더 쉽다는 것을 알 수 있다.  
 -4. 공급자의 교섭력을 살펴봐야 한다. 기업이 원재료를 사올 수 있는 곳이 한 곳뿐이라면 당연히 높은 값을 지불할 수밖에 없다 
 -5. 상품의 대체 위협이다. 만약에 기업이 만드는 상품이 하나뿐이라면 이 상품의 대체 상품이 나오는 것만으로도 이 회사는 망하게 된다. 신기술과 혁신으로 상품이 사라질 위협에 처해 있지 않은지 파악해야 한다 
기술 변화가 심한 상품을 만드는 회사는 경쟁에서 살아남기 위해서 계속 연구 개발비를 지불해야 하며 언제 도태될지 모른다. 워런 버핏이 코카콜라 같은 음료 회사에 투자한 것도 바로 이런 이유에서다. 
 • 마이클 포터의 5가지 경쟁 요소를 분석해보면 어떤 기업이 돈을 어느 정도 벌 수 있을지가 이미 정해져 있다. 이런 시각으로 분석하면 장기적으로 어떤 기업에 투자해야 할지, 어떤 사업을 해야 할지, 어떤 기업에 취업을 해야 할지도 알 수 있다. 
 • 미국의 산업별 수익률 : 1992년부터 2006년까지 미국의 산업별 평균 투자수익률(ROI) 조사
증권업이 40.9%, 식음료 37.6%, 반도체 21.3%, 의료기기 21%, 철강 15.6%, 출판 13.4%, 호텔 10.4%, 항공 5.9%
증권업이 항공 산업의 7배로 높은 수익을 거두고 있다. 투자수익률로 보면 증권업만한 게 없다. 돈을 벌려면 월스트리트로 가야 한다는 이야기다. 한국에서도 금융업 종사자가 가장 많은 월급을 받는 것으로 알려져 있다. 
 • 워런 버핏도 항공 산업에 투자해서 여러 번 돈을 날렸다. 그는 이런 말을 한 적이 있다. “내가 또 전화기를 잡고 항공주를 사달라고 하면 말려 달라. 만약에 자본가가 라이트 형제가 처음으로 비행기를 만드는 걸 봤다면 총으로 쏴서 죽였을 것이다.” 라이트 형제의 비행기 발명은 인류에게 큰 도움을 주었지만 항공 사업은 큰돈을 벌기 힘든 사업이라는 것이다. 버핏의 설명에 따르면 항공 사업은 버스 회사와 비슷해서 별다른 진입 장벽이 없고 돈을 좀 벌 만하면 새로운 비행기를 사야 하고 경쟁이 치열해서 결코 큰돈을 벌 수 없는 사업이라고 말했다. 
 • 진입 장벽으로는 규모의 경제, 특허나 정부 규제, 자본금 규모, 선점 등이 있다. 
규모의 경제는 대규모로 생산해서 생산 단가를 낮출 수 있는 경쟁력을 말한다. 이런 진입 장벽이 있는 사업은 경쟁자가 진입하기 힘들다. 또 특허 같은 독점권으로 무장된 사업도 경쟁자가 뛰어들기 어렵다. 제약사의 의약품이 대표적인 경우고, 통신사업처럼 정부 규제가 엄격해 허가를 받아야 하는 사업도 그렇다. 사업 자금이 크게 필요한 경우도 경쟁자가 진입하기 어렵다. 선점의 경우는 시장을 통째로 차지할 정도로 이미 어떤 기업이 선점해 버리면 나중에 뛰어든 기업 입장에서는 엄두를 내기 어렵다. 

■ 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다 
- 프리드리히 하이에크 Friedrich August von Hayek (1899~1992) 
 • 임대료 규제 정책 : 집 없는 가난한 사람을 위해서 집주인이 임대료를 마음대로 못 올리게 규제해야 한다는 정책.
이 역시 따뜻하고 인간적인 정책이라 할 수 있다. 그런데 하이에크는 임대료 규제 정책 때문에 오스트리아가 얼마나 국가적으로 손해를 보고 경제가 침체되고 망가졌는지를 계산해서 낱낱이 폭로하고 경고한다. 지옥으로 가는 길이 선의로 포장되어 있다는 강력한 증거 중 하나는 북한이다. 같은 민족이고 똑같은 조건에서 출발했는데 남한과 북한은 왜 이렇게 차이가 날까? 북한의 정책은 전부 선의 아닌가? 식량도 배급, 집도 배급, 병원도 공짜다. 선의가 넘쳐나는 곳이 북한 아닌가? 그런데 왜 북한은 남한보다 못 살까? 
 • 하이에크 “중국 농민이 생산한 것을 자기 마음대로 처분할 수 있게 하세요.” 덩샤오핑은 하이에크가 시키는 대로 했다. 그랬더니 농산물 수확이 늘고 풍년이 왔다. 그래서 덩샤오핑이 흑묘백묘론(黑猫白猫論)을 들고 나와 선부자론(先富者論)을 펴면서 누군가는 먼저 부자가 되어야 모두 부자가 될 수 있다고 했다. 이것이 바로 중국을 오늘날처럼 발전시킨 개혁 개방정책의 배경이다. 

■ 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다
 • 많은 사람들이 시장이 도덕적 기준으로 보상해야 마땅하다고 착각한다. 그러나 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다. 이는 하이에크의 이론 중 매우 중요한 부분이다. 
 • 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다. 거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다.  오히려 시장이 그렇게 작동하기에 우리 세상은 조화롭고 평화로울 수 있다고 주장했다. 
 • 하이에크는 자신의 저서 『노예의 길』에서 대중은 노예로 가는 길을 좋아한다고 말했다 
 • <에리히 프롬(Erich Fromm)의 『자유로부터의 도피Escape from Freedom』> 인간은 자유를 얻었지만 고독과 불안을 느낀다. 그래서 고독과 불안을 피하기 위해서 인간은 권위에 복종하게 된다. 
 • 폭락론자, 공산국가, 종교, 국가나 구루나 종교로 도피한다. 그래서 노예의 길을 선택하는 것
 • 자유는 경쟁이 기본이고, 노력이 기본이고, 책임이 기본이기 때문이다. 경쟁하기 싫고 노력하기도 싫고 책임지기도 싫은 미성숙한 대중, 불안한 대중은 자유로부터 도피해서 노예의 길을 선택하는 것이다. 노예의 길을 걷지 않으려면 대중이 자유를 받아들일 수 있을 만큼 성숙해야 한다. 어린애처럼 요구만 할 게 아니라 스스로 노력하고 경쟁을 받아들이고 책임을 질 줄 아는 성숙함을 가져야 한다 

 ■ 도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다
 • 오스트리아의 사회민주당은 세입자의 표를 얻기 위해서 오스트리아 수도 빈에서 임대료 통제 정책을 폈다. 사회민주당은 약자의 주거 복지를 향상시켰다고 자평했다. 그러나 하이에크는 임대료 통제 정책이 오스트리아 경제에 지옥의 문을 열게 했다고 고발하는 논문을 발표했다. 
 • 임대료 통제 정책의 부작용 :
(하이에크의 설명) 집주인은 임대 수입이 사라지니까 새로운 집을 지을 자금 축적이 안 되고, 새 집을 지을 수 없으니까 집은 더 부족하게 되었고, 주거 문제는 더 심각해졌다. 세입자가 들어오면 도통 나갈 생각을 안 한다는 것이다. 세입자는 자녀가 장성해서 출가해도 집을 줄여서 작은 집으로 옮길 생각을 안 하게 된다. 임대료가 워낙 싸니까, 그리고 한번 집을 비워주면 다시 들어가기 어려우니 말이다. 상황이 이러다 보니 사회적으로 굉장한 비효율이 발생하게 된다. 
세입자는 일자리가 생겨도 직장이 집에서 멀면 일자리를 거절했다 .  사회 전체적으로 교통비를 엄청 낭비하는 결과를 초래했다. 집주인은 돈을 모을 방법이 없으니 주식을 살 돈도 없어서 경제성장에 필요한 자금줄이 막히게 되었다 
결국 임대료 통제 정책은 여러 측면으로 오스트리아 경제에 상당한 타격을 입혔다는 것이 하이에크의 분석이다. 
 • 가격이 올라가는 특정 부동산은 많은 사람들이 좋아한다는 정보를 전달한다. 가격이 올라가는 특정 부동산을 더 많이 공급하라는 신호를 보내는 것이다. 빌라보다 아파트 가격이 더 많이 오르면 아파트를 더 많이 공급하라는 신호(정보)로 해석하면 된다. 우리는 가격의 움직임을 보고서 무엇을 더 생산해야 하는지 알 수 있다. 
 • 내 땅이어야 여기다 무슨 장사를 할지 고민하고 창의적인 아이디어를 내서 활용하게 된다. 고민하는 것 자체가 투자인데 말이다.  

 ■ 경제민주화는 경제 침체를 가져오는 첩경이다 
 • 정치인이 인플레이션을 선택하는 이유 :
하이에크는 정치인이 인플레이션을 일으키기 쉽다고 경고했다. 정치인은 실업률을 떨어뜨리기 위해서 정부 지출을 늘리는 방법을 주로 사용한다(케인스의 처방). 이런 처방은 반드시 인플레이션을 유발한다는 것이 하이에크의 주장이다.  
 • 지금 우리 정부는 정부 지출을 확대하고 복지 지출을 늘리고 예산을 팽창시키고 노동자의 최저임금을 올리는 정책을 펴고 있다. 이렇게 하면 인플레이션이 찾아오기 쉽다. 정치인이 인플레이션을 초래하는 경제 정책을 선택하는 이유는 당장의 인기를 먹고 살아야 하기 때문이다. 
 • 노동조합이 특권을 추구하고 사회를 위협한다 
하이에크에 따르면 노동조합은 자신들의 집단 이기주의를 추구할 때 주로 ‘사회정의’라는 캐치프레이즈를 내세우는데 이 사회정의라는 개념이 매우 모호해서 노조의 집단 이기주의를 추구하는 데 매우 효과적이기 때문이라는 것이다. 
노조의 조합원이 높은 임금을 받는 것은 비조합원의 희생 덕분이라는 이야기다. 전체 노동자에게 줄 수 있는 임금의 총량이 일정하다고 보았을 때는 하이에크의 말이 맞다. 물론 모든 노조가 그런 건 아니고, 일부 귀족 노조가 문제다 
 • 경제민주화가 경제 침체를 가져온다 : 하이에크는 경제민주화를 우려했다. 망하는 지름길이라고 경고했다.
경제민주화 : 경제를 민주주의 방식으로 운영한다는 것.  경제활동, 경제정책을 다수결로 정해서 하겠다는 것
 • "장기적으로 볼 때 자유 시장경제가 계속 존재하기 위해서는 정치적으로 결정하는 경제문제의 범위를 제한해야 한다.”  <하이에크 『자유헌정론The Constitution of Liberty』 >
 • 부자와 대기업에게 세금 폭탄을 때리자는 안건도 투표하면 당연히 다수결로 통과될 것이다. 그러면 어떻게 될까? 대답은 프랑스에 있다. 2012년에 프랑스는 연소득 100만 유로(약 12억 원) 이상 버는 부자에게 100만 유로를 초과하는 소득에 대해서 75퍼센트의 세금을 부과하기로 결정했다. 그전에는 최고 소득세율이 41퍼센트였다. 고소득자에게 세금 폭탄이 떨어졌다. 그러자 프랑스 부자들은 프랑스를 떠났다. 유럽 최고 부자인 루이비통모에헤네시 그룹(LVMH) 회장인 베르나르가 이웃 나라 벨기에로 귀화해 버린 게 대표적인 사례다. 
 • 하이에크는 정치인이 인기에 영합하기 때문에 인플레이션을 유발하는 선심성 재정지출 정책을 선호할 것이고, 노조는 사회정의란 명목으로 자신들의 이익을 챙기는 귀족 노조가 될 것이라고 예견했다 

제2장 부동산 가격이 움직이는 메커니즘
■ 서울과 지방 부동산은 양극화될 것이다 
 • 한국의 도시는 서로 다른 운명을 걷게 될 가능성이 높다. 서울과 판교 같은 도시는 향후 성장할 게 분명하지만 제조업 중심 지방 도시는 침체기를 걷게 될 것이라는 얘기다. 
 • <『세계는 평평하다The World is Flat』의 저자 토머스 프리드먼(Thomas L. Friedman)> 세계화에 힘입어 기업은 제품을 싸게 만들 수 있는 나라로 공장을 옮겨간다. 인터넷 혁명과 전자 상거래 기술의 발달은 세계화를 더욱더 가속화시킨다. 이제 장소는 과거만큼 중요하지 않다. 
 • 인건비가 싼 중국이 전 세계의 공장 역할을 하고 있다 
 • 인도의 도시 벵갈루루는 상대적으로 저렴한 IT 인력 덕분에 소프트웨어를 싸게 만들고 공급할 수 있어 급속도로 번성하고 있다. 미국의 콜센터가 이제는 미국이 아닌 인도에 세워지고 있다. 
 • 세계화 때문에 인건비가 비싸고 집값이 비싼 선진국의 도시는 외면을 받고, 비용이 싼 후진국의 도시가 각광 받아서 세상은 시간이 갈수록 점점 더 평평해질 것이라는 게 우리의 상식이 되었다 
 • 세상이 점점 더 평평해진다는 말은 맞는 말일까? 『직업의 지리학』 저자 엔리코 모레티는 아니라고 한다! 
 • <엔리코 모레티>세계화가 적용되는 분야가 있고 적용 안 되는 분야가 있다고 한다. 전통 제조업은 세계화로 국제 분업이 일어나고 세상이 평평해지는 방식으로 진행된다. 
 • 혁신 기업을 백업하는 3가지 뭉침의 힘 
  - 혁신 산업 : 자원보다 아이디어, 특허, 기술 같은 것이 더 중요한 산업(인터넷, 바이오산업, 4차 산업, 첨단 기술 같은 산업)
  - 뭉침의 힘 : 풍부한 인재, 지식 전파, 인프라 제공
  - 혁신을 만들어낼 창조적이고 전문적인 지식을 가진 인재를 쉽게 구할 수 있어야 한다. 그러니 후진국으로 옮겨갈 수가 없는 것이다. 
  - 인재들 간의 지식 전파가 중요하기에 후진국으로 옮겨갈 수 없다. 혁신적인 아이디어와 창조적인 아이디어는 역량 있는 인재들이 한데 모여 서로 자극을 주고 영향을 주고받을 때 더 잘 생겨난다. 회의실뿐만 아니라 같이 차 마시고 밥 먹을 때 무심코 나누는 대화 속에서도 혁신적인 아이디어가 튀어나온다 
  - 혁신 기업을 지원하는 인프라가 중요하다. 혁신 기업을 지원하는 벤처 캐피탈이 있어 돈도 대주고 경영 지도도 해주고 회계도 도와주어야 한다. 또 인터넷 및 통신 인프라가 구축되어 있어 글로벌 정보와 세계적 연구 흐름에 빠르게 접근할 수 있어야 한다 
  - 이런 뭉침의 힘은 혁신 기업이 한곳에 모이게 만들고, 그런 혁신 기업이 모여 있는 도시는 점점 더 발전한다. 반면에 일반 제조업 중심의 도시는 세계화 때문에 비용이 싼 곳으로 공장을 뺏기게 돼 쇠퇴한다. 
 • 혁신 산업 기반 도시와 전통 제조업 기반 도시는 시간이 갈수록 점점 격차가 커질 것이다 
 • 각 지역의 주요 산업이 무엇이냐에 따라서 도시의 흥망성쇠를 전망할 수 있는 것이다. 이런 변화는 너무나 거대한 힘이어서 잠시 늦추거나 멈출 수는 있지만 그 흐름을 되돌릴 수는 없다. 
※흥망성쇠 : 흥하고 망함, 융성함과 쇠퇴함. 순환의이치
 • 세계화 외에 지역 간 격차를 벌리는 또 다른 요인은 ‘기술혁신’에 있다. 혁신은 공장을 자동화한다. 로봇이 노동자를 대체한다. 제조업은 경제가 발전하면 할수록 혁신 때문에 경제 비중이 줄어들 수밖에 없는 운명이다. 따라서 제조업 도시는 스스로 혁신에 의해서 쇠퇴할 운명인 것이다. 
• 기술혁신과 세계화가 IT, 바이오, 금융 같은 혁신 기업에 성장 요인으로 작용하는 메커니즘 :  혁신 기업은 자신의 신제품, 신기술, 신약 등을 전 세계를 대상으로 팔 수 있기에 오히려 세계화의 이익을 볼 수 있다. 동부 해안에 자리한 금융회사도 마찬가지다. 새로운 금융 상품을 만들어서 전 세계에 내다 팔 수 있어 세계화의 이득을 보는 것이다. 
 • 금융, IT, 바이오, 소프트웨어, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업의 성공 요인은 혁신과 아이디어를 만들어 낼 수 있는 인적자원에 있다. 인적자원이 몰려 있는 곳에 혁신 기업이 몰리고 그런 혁신 기업이 생기는 도시는 번성하고 발전한다. 
 • 인적자원은 왜 특정 지역과 도시로 몰려드는가 
  - 『직업의 지리학』을 통해 배운 바를 내 방식대로 설명하자면, 3가지 정도 이유 
  - 첫째, 우연이다. 첫발을 디딘 인재는 자리를 잡는 게 힘들긴 하지만 일단 그가 자리를 잡으면 그 도시가 계속 번성하게 될 가능성이 높아진다. 
  - 둘째, 인재는 뭉치면 뭉칠수록 새로운 아이디어나 혁신이 생겨나기 쉽다. 미국 혁신 기업이 주도하는 도시는 좋은 대학교와 연구 기관이 자리하고 있다는 점도 특징이다.  
  - 셋째, 해당 지역은 인재들이 살고 싶은 도시인 경우가 많다. 일자리를 쉽게 구할 수 있고 기후가 좋고 맛있는 레스토랑이 있고 아이 키우기 좋고 짝을 만나기 쉬운 지역에서 인재들이 살고 싶어 한다는 것이다.  
 • 한국의 부동산 투자와 관련한 통찰
  - 첫째, 제조업 중심의 지방 도시는 쇠퇴할 가능성이 높아 부동산 투자에 주의가 필요하다. 울산, 창원, 구미, 거제도, 군산 같은 제조업 중심 도시는 혁신과 세계화의 거대한 물결에 의해서 점차 침체될 수밖에 없는 운명이다. 이미 상당수의 제조업체가 값싼 노동비와 원재료를 찾아서 해외로 떠났으며, 이는 거스를 수 없는 하나의 흐름이 되었다.
  - 둘째, 서울, 판교는 IT, 금융, 바이오, 엔터테인먼트 같은 혁신 기업이 자리 잡아 향후 부동산 전망이 좋다. 지식 기반 산업사회에서 대학과 연구소는 중요하다. 서울에는 좋은 대학이 모두 몰려 있고, 혁신 산업인 방송국, 금융기관, 벤처 캐피탈 회사, 엔터테인먼트 회사, 회계, 경영 컨설턴트 역시 서울에 집중되어 있다. 혁신 기업이 필요로 하는 인적자원이 풍부하게 있는 곳이 바로 서울이다. 지식 자본주의 사회에서 가장 강력한 경쟁력을 갖추고 있다는 얘기다.
  - 셋째, 정부가 국토 균형 발전을 위해서 지방 도시를 활성화하려는 노력은 성공하지 못할 것이다  
 • <『도시의 승리Triumph of the city』의 저자인 하버드 경제학과 교수 에드워드 글레이저> 낙후되고 경쟁력 없는 도시에 대규모 빌딩을 세우고 건설 붐을 일으켜서 살리려 하는 대신에 낙후된 도시의 주민들을 직접 도와주는 편이 효과적이라고 조언한다. 낙후된 도시 주거자들에게 더 좋은 교육을 받게 하거나 더 좋은 일자리를 찾아 줘 주민들이 다른 곳에 정착해서 더 잘살게 된다면 낙후된 도시는 설령 발전하지 못한다고 해도 상관없다. 그는 사람을 지원하는 방식으로 정책을 세워야지 지역을 지원하는 방식으로 지원 정책을 세워봐야 도시는 살아나지 못한다고 주장한다.
뉴올리언스의 경우, 낙후된 도시를 재건하기 위해서 빌딩과 건물에 엄청난 돈을 투자했지만 건설업자들만 배 불리게 했고 사람 없는 텅 빈 콘크리트 덩어리만 남겨진 채 재건에는 실패했다는 것이다. 차라리 그 돈을 뉴올리언스 주민에게 직접 지원했다면 더 좋은 결과를 낳았을 것이라고 주장한다. 
 • <『도시는 왜 불평등한가The New Urban Crisis』의 저자 리처드 플로리다(Richard Florida)> 정부의 정책이 실패하는 이유를 이렇게 설명한다. “사람들이 기업과 일자리를 찾아서 이동한다는 전통적인 생각이 더 이상 맞지 않는 것 같다. 도시의 성공을 위해선 기업을 유치하는 것이 아니라 인재를 끌어오는 것이 맞다.” 
 • 어떤 도시가 성장하고 어떤 도시가 쇠퇴할지 미리 알 수 있다면 재정적 불행을 피할 수 있을 것이다. 분명한 사실 하나는 바로 이것이다. 돈을 벌고 싶다면 혁신 기업이 주도하는 도시에 투자하라! 

 ■ 슈퍼스타 도시, 서울에 투자하라 
 • <『도시는 왜 불평등한가』 저자 리처드 플로리다> 슈퍼스타 도시는 시간이 갈수록 인재를 끌어들여서 번성하게 되고 나머지 자잘한 도시는 몰락하게 된다. 슈퍼스타 도시와 다른 도시 간의 격차가 더욱더 벌어지고 불평등이 확대되는 현상은 피할 수 없다. 슈퍼스타 도시의 부동산 가격은 시간이 갈수록 다른 도시보다 훨씬 더 급등하게 된다. 
 • 왜 슈퍼스타 도시로 인재와 기업이 집중되는 것일까?
  - 첫째, 기업이 자기의 이익을 찾아서 슈퍼스타 도시로 몰린다. 
  - <폴 크루그먼> 기업의 운송비가 낮은 경우에는 여러 곳에서 분산 생산하는 것보다 한곳에 집중해서 대량생산을 하면 생산 단가가 떨어져서 유리하고(전문용어로 ‘규모의 경제’라고 한다) 또 여러 기업이 모여서 산업 단지를 만들면 중간재와 노동력을 구하기 쉬워서 더 유리해진다. 기업이 한곳에 뭉치면 이익이 생기기에 자연스럽게 산업 클러스터가 생긴다는 것이다 
  - 둘째, 인재가 슈퍼스타 도시로 모인다는 것이다 
  - 외부 효과(external effect) : 시장에서 돈을 매개로 사고팔고 하는 거래를 통해서 생기는 게 아니라 시장을 통하지 않고 그냥 공짜로 생기는 이득이나 손해  
  - 인재가 모이면 인적자본 외부 효과라는 게 발생 
  - 인적자본 외부 효과 : 인재 덕분에 인재 아닌 다른 평범한 사람도 덕을 본다. 경제학자들은 인재랑 같이 일하면 다른 사람도 생산성이 높아진다는 사실을 발견했다. 또 인재가 잘해서 좋은 아이디어를 내면 인재 자신도 큰 이득을 챙기지만 주변 사람의 소득도 늘어나는 걸 확인했다 
 • 슈퍼스타 도시 내에서도 격차가 벌어진다. 슈퍼스타 도시의 부동산 가치가 급격히 오르기 시작한 건 2000년 이후의 일이다. 
 • 서울에 투자하라는 것이다. 한국의 슈퍼스타 도시는 서울뿐이기 때문이다. 세월이 가면 갈수록 서울과 여타 도시의 차이는 점점 더 벌어질 것이다. 
 • 슈퍼스타 도시의 랭킹을 매겨 놓았다. 그 기준에 따르면 서울은 슈퍼스타 도시라고 한다. 
이 책에 따르면, 1위 뉴욕, 2위 런던, 3위 도쿄, 4위 홍콩, 5위 파리, 6위 싱가포르, 7위 LA, 8위 서울, 9위 빈, 10위 스톡홀름, 11위 토론토, 12위 시카고, 13위 취리히, 14위 시드니, 15위 헬싱키, 16위 더블린, 17위 오사카-고베, 18위 보스턴, 오슬로, 베이징, 상하이, 22위 제네바, 23위 워싱턴, 샌프란시스코, 모스크바가 랭크에 올라 있다. 
  - 이 순위의 평가 기준 (5가지) : 1인당 GDP, 금융 능력, 글로벌 경쟁력, 비즈니스 활성도, 삶의 질 기준

 ■ 어느 도시, 어느 동네 부동산이 뜰 것인가?
- 에드워드 글레이저 Edward Glaeser (1967~) , 하버드 대학교 경제학과 교수 저서 『도시의 승리』
 • 인류는 도시를 통해서 정보를 교환하고 새로운 기술을 만들어내고 문화도 창조했다. 도시는 인류 발전의 엔진 역할을 해왔다. 
 • 핵심 메시지는 도시의 진정한 힘은 사람으로부터 나온다는 것이다. 도시의 흥망성쇠 여부는 사람 특히 인재에 달려 있다는 것이 저자의 주장이다. 
 • “서울은 수십 년 동안에 전국 각지에서 많은 인재가 몰려와서 번영했다. 서울의 크기와 범위는 서울을 위대한 혁신의 집합소로 만들었다. 농촌 사람들도 서울로 상경함으로써 고립을 벗어나 세계경제의 일부가 되었다. 서울은 한국과 세계를 이어 주는 연결고리 역할을 한다. 서울은 아시아와 유럽, 미국을 연결하는 관문이다. 한국은 혁신으로 계속 성장할 것이고 서울은 한국 성장의 중심적 역할을 할 것이다. 서울은 한국의 혁신 집합소다.” 에드워드 글레이저의 서울에 대한 언급을 보면 정약용의 말이 떠오른다. 『목민심서』로 유명한 실학자 정약용은 자식에게 서울을 떠나지 말라고 당부했다 
 • 『도시의 승리』에서 말하는 도시의 성공 요인 
  - 사람을 즐겁게 만드는 도시가 번성한다는 것이다. 음식 문화, 패션 문화, 엔터테인먼트 그리고 짝을 만날 수 있는 기회가 사람을 즐겁게 만든다고 주장한다. 이런 것이 잘 갖추어진 도시가 흥하고 번성한다는 것이다. 
  - 대도시일수록 레스토랑이 많다. 식료품 가게 종업원 수와 레스토랑에 일하는 종업원 수를 비교하면 대도시 맨해튼에선 레스토랑 종업원 수가 식료품 가게 종업원 수보다 4.7배나 많다.  
  - 패션 문화의 발달 : 100만 이상의 인구를 가진 도시는 그렇지 않은 도시보다 의류 구매에 42% 이상을 더 지출한다고 한다. 옷은 그 사람의 기호와 소득을 나타낸다. 더 많은 사회적 교류와 다양성이 존재하는 도시에서 옷이 더 필요한 것이다 
 • 엔터테인먼트와 예술이 도시 : 더 잘살수록, 교육을 더 많이 받을수록 사람들은 수동적인 TV 시청보다 생생한 상호작용이 가능한 문화 오락거리를 더 좋아한다 
  - 짝을 만날 기회가 많은 것도 도시를 흥하게 하는 요인이 된다 : 집만 나서면 술집, 식당, 카페 등이 줄지어 있고 이들 사이를 걸어 다닐 수 있다. 이런 곳에서는 짝을 만나기가 쉽다. 인구가 많기에 자기랑 비슷한 취향을 가진 사람을 만날 가능성이 높은 것이다. 
 • 사람들은 실질임금이 낮아도 즐거운 도시에 살기를 원한다고 한다. 결국 사람들은 즐거운 곳에 살기 위해서 더 비싼 집값이란 비용을 기꺼이 치르며, 집값이 비싼 도시일수록 향후 인구가 더 늘어나고 실질소득 증가율도 높다는 것을 통계가 보여준다. 이러한 사실은 만약에 소득 대비 집값이 싸다면 그 도시는 향후 번성할 매력적인 요소가 없다는 것을 의미하기에 소득 대비 집값이 싸다고 무조건 매수하면 안 된다는 말이기도 하다. 
 • 도시의 성공 요인 중 가장 중요한 2가지 
  - 도시의 진정한 힘은 사람, 특히 인재로부터 나온다고 주장한다. 인재를 끌어들이는 요소가 많은 도시일수록 도시는 성공하고 번영한다는 것이다. 인재가 도시 경쟁력의 핵심이라면 인재가 가장 중요시하는 도시의 요소는 무엇인가? 그것은 바로 자녀 교육과 안전이다. (학교와 안전)
 • 한국은 어느 지역이나 대체로 안전한 편이니 자녀 교육이 더욱 중요하다. 좋은 학교가 있고 좋은 학원이 있고 좋은 선생님이 있고 면학 분위기가 좋은 동네.

 ■ 서울에 집을 사야 하는 분명한 이유
- 애덤 스미스 Adam Smith (1723~1790), 『국부론』 경제학에서 성경 같은 책, 후대의 많은 경제학자들에게 영감과 아이디어를 주었다. 
 • 어떻게 해야 나라가 잘살 수 있는가 하는 것이었는데, 그가 찾은 답은 바로 ‘분업’이다. 
분업을 하려면 어떻게 해야 할까? 사람이 한곳에 모여야 한다. 그래야 분업이 가능해지기 때문이다. 그래서 도시에 인구가 집중되는 것이다 
 • 서울 사람이나 지방 사람이나 선거 때는 1인 1표라는 것. 그래서 정치인들은 수도권 억제법을 만들어 지방 활성화를 들고 나온다. 한 표라도 더 얻자면 무슨 짓이라도 해야 하니 말이다. 그런데 이런 정책은 나라를 평등하게 만들지는 모르지만 우리나라가 부자 되는 속도는 떨어뜨린다 
  - 우리나라도 한때 지방에 혁신 도시, 기업 도시를 만들어서 지방경제를 활성화한다는 명목 아래 수도권 억제 정책을 펴고 서울에 있는 공기업을 지방으로 이전했다. 평등한 세상을 꿈꾸는 노무현 대통령의 정책이었다. 그런데 이런 정책은 세상을 좀 더 평등하게 만들지는 모르지만 세상을 비효율적이고 비경제적으로 만들게 된다. 나는 이런 수도권 억제 정책이 일시적으로 서울 집중 속도를 늦출 수는 있지만 결국엔 다시 서울로 집중될 수밖에 없다고 본다. 마치 중력의 법칙처럼 말이다. 
 • 서울에 집을 사야 한다는 것이다. ‘물려도’ 서울에서 ‘물려야’ 시간이 지나면 회복되고 수익을 낼 수 있다.  

 ■ 비교우위론은 지방이 아닌 서울에 집을 사라고 말한다
- 데이비드 리카도 David Ricardo (1772~1823), 후대에 남긴 유명한 주장으로는 비교우위론, 노동가치설, 차액지대론이 있다. 
 • 리카도의 유산 1. 비교우위론 
  - (리카도의 비교우위론을 부동산 투자에 접목) 제조업 공장은 비교우위론에 따라서 전부 후진국으로 옮겨가고 있다. 우리나라의 제조업 공장도 싼 임금과 싼 땅값, 싼 재료를 찾아서 점점 해외로 나가고 있다. 새로운 공장은 멕시코, 베트남, 인도 등에 들어서고 있다. 과거 제조업의 메카이던 거제, 창원 등지의 경기가 예전 같지 않다. 이는 일시적인 현상이 아니라 거대한 흐름이다. 결국 한국에는 본사와 연구소만 남게 될 것이다. 그럼 본사와 연구소는 어디에 있게 될까? 서울이다. 왜 서울일까? 본사와 연구소에 근무할 수 있는 고급 두뇌, 인재가 다 서울에 있기 때문이다. 
 • 리카도의 유산 2. 노동가치설
  - 모든 물건을 가치 있게 만든 것은 노동이란 주장이다. 가격의 대부분이 노동에서 나온다는 것이다 
  - 오스트리아의 한계효용학파의 주장 : 사람은 한정된 돈을 가지고 자신이 제일 만족하는 방식으로 돈을 쓴다는 것. 모든 사람이 자기 만족도에 따라서 돈을 지불하고, 가격은 시장에서 수요공급의 법칙에 따라서 결정된다고 주장한다. 한계효용학파는 가격이 공급자(노동자)가 아닌 수요자(소비자) 입장에서 결정된다고 본다. 
  - 노동가치설은 쓰레기통으로 들어가게 된 것이다. 한계효용학파에 따르면 노동자가 얼마나 힘들었냐는 중요하지 않다. 고객이 얼마나 만족했느냐에 따라서 가격이 결정된다는 것이다. 
 • 정리해보자. 리카도의 비교우위론에 따르면 제조업 공장은 외국으로 이전될 것이고 서울에는 본사와 연구소만 남을 것이다. 그래서 서울에 투자하는 게 유리하다. 노조에서 주장하는 리카도의 노동가치설은 한계효용학파에 의해서 대체되었고 시대에 맞지 않는 낡은 이론이다. 

 ■ 사업가와 월급쟁이보다 땅 주인이 더 부자가 된다 
 • 리카도의 유산 3. 차액지대론(差額地代) 
  - 인구가 늘어날수록 차액지대는 늘어나고 비옥한 땅 주인은 더 부자가 된다. 결국 인구가 늘어나는 곳에 비옥한 부동산을 사야 한다. 비옥한 땅은 어디일까? 중심지 땅이다. 우리나라에 인구가 늘어날 수 있고 중심지인 곳은 어디일까? 바로 서울이다. 또다시 기승전서울이다
 
 ■ 한몫 잡으려면 땅 한 조각이라도 사 둬라
- 헨리 조지 Henry George (1839~1897)  
 • 헨리 조지는 경제가 성장하고 세상이 진보하는데도 왜 빈곤이 사라지지 않는지에 대해서 의문을 품었다.  
 • 애덤 스미스는 지루하고 재미없는 경제학자답게 아주 간결하게 분업의 이익을 기술한 데 반해 문장력이 좋은 헨리 조지는 아주 설득력 있게 감동적으로 풀어서 쓴 것이다 
 • 유일하게 오르는 것은 땅값이다 
  - 인구가 늘어나면 자본가도 노동자도 아닌 지주가 제일 부자가 된다는 리카도의 차액지대론을 호소력 있게 설명한다. 
  - 요즘 페이스북, 아마존, 애플, 넷플릭스, 구글 같은 기업이 돈을 버는데, 이들 기업에게 땅은 별로 중요하지 않다. 이들 기업의 대부분의 부는 새로운 기술과 아이디어에서 나온다. 앞으로도 점점 더 경제에서 지대가 차지하는 비중은 낮아질 것이다. 헨리 조지는 지대의 규모를 너무 과대평가한 오류를 범했다 
 • 중국식 토지제도 결코 좋은 방식은 아닌 이유 3가지
  - 첫째, 하이에크 편에서 말했듯이 땅은 주인이 있을 때라야 더 잘 활용된다 
  - 둘째, 부동산 거품이 가장 심한 나라가 중국이다. 소유권은 없고 이용권만 있는데도 그렇다. 중국식으로 국유화한다 해도 부동산 투기는 사라지지 않을 것이다. 
  - 셋째, 땅을 국유화했다. 자기 것이 아니면 열심히 일해도 아무런 인센티브가 없으니 아무도 열심히 일하지 않은 결과다. 
 • 자본주의와 시장경제도 완벽하지 않고 부작용이 있는 건 사실이다. 하지만 자본주의 시장경제를 대체할 만한 더 좋은 체제가 있는 것도 아니다. 역사를 살펴보면 자본주의 시장경제에 가까운 나라일수록 국민은 빈곤에서 벗어나 잘살고, 자본주의 시장경제에서 멀어진 나라일수록 빈곤에 허덕이고 비참하게 산다. 

 ■ 부동산 가격은 수익성에 따라 달라진다 
 • 애덤 스미스가 『국부론』에서 언급한 이기심에 대한 주장은 정말 유명하다. 
그는 세상이 풍요로워지는 이유는 이타심 때문이 아니고 이기심 때문이라고 가르쳤다. “우리가 저녁 식사를 할 수 있는 것은 푸줏간 주인, 양조장 주인 그리고 제빵 업자의 박애 정신 때문이 아니라 그들의 돈벌이에 대한 관심 때문”이라고 설파했다. 맞는 말이다. 인간의 이기심이 세상을 풍요롭게 만드는 엔진이다. 정부는 이기적인 인간을 억압해서는 안 된다. 개인의 이기심이 국가를 풍요롭게 만들기 때문이다. 인간은 누구나 타인의 도움을 필요로 하지만 무작정 타인의 자비심만 기대하는 것은 허황된 일이다. 정부가 고상한 이타심이나 인정, 동포애 따위에만 의존한다면 필히 그 나라는 빈곤해질 것이다. 
 • 인간은 친절, 박애 정신, 동포애 같은 고귀한 심성도 가지고 있지만 이기적인 본능이 더 강력하고 지속적으로 인간에게 동기를 부여할 수 있다고 본 것이다. 그래서 애덤 스미스는 인간의 본능 중에 가장 강한 본능인 이기심이 사회 전체의 이익을 위해 잘 활용될 수 있도록 하는 것이 나라가 잘사는 첩경이라고 본 것이다. 
 • 국부론에서 얻는 부동산 투자 힌트 3가지 
  - 첫째, 지대는 그 땅에서 생산되는 상품의 수요와 가격에 따라 결정된다. 
  - 아파트 전월세 가격도 마찬가지다. 집주인이 마음대로 전월세 가격을 올리는 게 아니고 전월세 수요에 따라서 결정된다 
  - 스타벅스는 임대계약을 할 때 임대료 계약도 하지만 대부분은 임대료를 수입의 몇 퍼센트를 준다고 계약한다고 한다. 수익이 높으면 임대료도 올라가고 수익이 낮으면 임대료도 낮아진다. 상가 임대료가 상가 수입에 비례해서 결정된다는 걸 스타벅스가 정확하게 파악하고 있으니 이런 계약을 하는 것이다. 
  - 둘째, 지대는 소득이 늘어날 때, 경제가 성장할 때, 노동생산성이 올라갈 때 올라간다. 그런 때가 언제일까? 한마디로 경제 성장이 잘될 때다 
  - 집값은 투기꾼이 올리는 게 아니다. 경제 상황이 집값이 오를 만하게 되었기에 집값이 오르는 것이다. 경제가 호황이고 소득이 늘어나면 집값이 오른다고 애덤 스미스가 이미 말해주었다. 
  - 셋째, 호황일 때 토지 소유자가 노동자보다 돈을 더 많이 번다. 반대로 불황일 때는 노동자의 고통은 이루 말할 수 없다. 
  - 호황일 때는 월급 오르는 것보다 부동산 가격이 더 많이 오른다는 것이다. 노동자의 수입이 늘어나는 것보다 지대가 더 많이 늘어난다는 것이다. 그러니까 월급쟁이 무주택자들은 빨리 내 집 마련을 서두르는 게 좋다 

■ GTX가 생기면 주변 집값과 상가값은 어떻게 변할까?
 • 애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통이라고 했다 
 • 도로 개통 효과의 가능성과 한계 수도권에 GTX가 개통되면 부동산은 어떤 영향을 받게 될까?  
  - 첫째, 도로 개통은 두 지역의 차이를 줄인다고 말했다. 서울 집값과 동탄 또는 파주 운정 지역의 집값 차이가 줄어들게 될 것이다. 즉 동탄과 파주 운정 지역 아파트 가격이 오른다는 말이다.
  - 둘째, 동탄과 파주 운정 지역에서 그동안 독점적 지위를 가졌던 상가는 서울과 경쟁하게 되므로 독점적 지위가 약화된다. 예를 들면, 동탄과 파주 운정 지역의 병원, 치과, 백화점 등이 그동안은 비교적 지역 내 독점권을 영위했지만 GTX 개통으로 약간의 타격을 받을 수 있다. 반대로 서울은 빨대 효과로 병원, 치과, 백화점이 더욱더 잘될 가능성이 높다 
 • 애덤 스미스는 도로 개통 효과가 나타나는 이유는 운송비 절감 때문이라고 했다. 결국 중요한 것은 운송 비용이다 
  - 운임이 8,000원 넘어가면 GTX 효과가 약화된다는 말이다. GTX의 효과는 요금 수준에 달려 있다는 것이 핵심이다. 
  - GTX 개통은 애덤 스미스가 말한 도로 개통의 효과가 나타나는 것은 분명하다. GTX 역사 인근의 수도권 집값은 오를 것이고 서울 GTX 역 근처 상가는 더욱더 잘될 것이다. 그러나 GTX 요금이 지금 신문 보도에서 나오는 기사만큼 저렴하지 않다면 GTX 효과는 당초 기대했던 것보다 약화될 수 있다. 

■ 정부의 부동산 대책, 어디까지 믿어야 하나 
- 제임스 뷰캐넌 James M. Buchanan (1919~2013), 공공선택이론(public choice theory, 公共選擇理論)
• 공공선택이론 : 정치인이나 고위 공무원이 입으로는 거창하게 나라를 위한 정책을 편다고 말하는데 실제 속셈은 다 자기 잇속 챙기기에 바쁘다는 것이 공공선택이론이다. 허무할 정도로 간단하지만 톡톡 털어 핵심만 말하면 그렇다. 정치인이나 고위 공무원도 인간이고 그래서 이기적으로 행동한다는 매우 단순한 원리다. 
 • 서울 재개발ㆍ재건축 규제가 경기도민을 죽인다 
  - 엉뚱한 경기도에 물량 폭탄을 투하하는 것이다. 
  - 종국에는 서울의 재개발ㆍ재건축을 더 이상 미룰 수 없어서 허가해 줄 수밖에 없다. 단독주택의 경우 내용연수가 최대 50년이니 결국 재개발을 허가해 주게 될 테고, 아파트도 배관 파이프 때문에 40년이 되면 재건축을 허가해 줘야 한다. 결국 정권이 바뀌든 안 바뀌든 시간이 지나면 재개발ㆍ재건축을 할 수밖에 없는 것이다. 그렇게 되면 수도권 집값은 또 타격을 받게 된다. 수도권 거주자들이 서울의 새집으로 옮겨갈 테니 말이다. 그때 경기도 집값은 또 타격을 받게 된다. 결국 이런 부동산 대책은 경기도 집주인을 두 번 죽이는 정책이다. 경기도 집주인만 죽이는 게 아니고 엄청난 국가적 손실과 낭비를 불러온다. 그런데도 이런 식의 부동산 정책은 끝나지 않는다.
뷰캐넌은 “정부가 정치적인 압력을 받아 가면서까지 현명한 경제정책을 시행하리라곤 기대하지 말라”고 했다 

■ 분양가상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까?
 • 정부에서 집값을 잡기 위해서 분양가상한제를 하려 한다 
 • 로베스피에르(Robespierre)의 일화. 프랑스대혁명 때 시민들은 생필품 가격이 오른 것에 대해서 불평을 많이 했다. 로베스피에르는 대중의 인기를 얻을 속셈으로 우유 가격을 강제로 반으로 내려 최고가를 정해 주었다. 최고가를 어기는 업자는 단두대로 끌고 가서 목을 잘랐다. 
 • 정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?  왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까? 
 중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다. 집을 사는 사람이 있어야 주택 공급이 늘어날 수 있다. 다주택 보유자가 서로 경쟁할수록 전세가와 집값이 내린다. 결국 1가구 다주택자 때문에 국가 전체적으로 주택의 공급이 늘어서 주택 가격이 안정되고 무주택자도 좀 더 유리한 조건에 전세로 살 수 있다.  
 • 장기적으로 볼 때 1가구 다주택자가 집의 수요와 공급 균형을 이루게 해주어서 집값을 안정시키는 역할을 한다. 

제3장 반드시 이기는 주식 투자법
■  자본주의를 구한 천재 경제학자의 필승 주식 투자법 
- 존 메이너드 케인스 John Maynard Keynes (1883~1946), 주식 투자로 돈을 번 경제학자 
 • 워런 버핏의 투자법과 정확히 일치 
 • 경제학은 사회 현상을 그대로 관찰하고 어떻게 작동하는지 그 원리를 파악하는 과학자적 태도를 견지한다 
 • 마르크스주의자는 현실이 아니라 세상은 이러이러해야 한다는 당위성에 맞추어서 그에 맞는 인간상을 생각해내는 점성술이나 연금술과 같은 접근 방식을 보인다. 마르크스의 경제학은 있는 ‘사실(fact)’을 다루는 게 아니고 ‘규범(moral)’을 다루기에 과학이 아니고 신념이나 종교에 가깝다 
 • 대중의 행동을 예측해서 적절한 타이밍에 진입하고 빠져나온다는 타이밍 예측 투자법은 자신뿐만 아니라 다른 사람들도 모두 성공하지 못했다는 것을 자료 조사를 통해서 확인했다. 케인스는 경기예측에 따른 타이밍 투자 방식이 불가능하다는 것을 깨달았다. 
 • 인간이 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 분명히 구분한 것이다. 나는 이 점이 다른 주식 투자자와 정말 다른 케인스의 탁월한 점이라고 본다. 
 • 인간은 확률을 바탕으로 구한 평균 기댓값에 따라서 투자하는 대신에 본능적 충동으로 투자하기에 미래의 대중이 어떻게 투자할지 전혀 예측할 수 없다는 것이다. 
 • 케인스 투자법
  - 소수의 투자자 편에 서라 : 일반 대중의 의견과 거꾸로 가는 것. 승리와 성공은 언제나 소수만이 누릴 수 있는 것이지 결코 다수가 함께 누릴 수 없다 
  - 집중투자하라 : 소수의 종목에 집중투자해야 제대로 수익을 얻을 수 있다 
  - 장기 투자하라 : 인간의 본성은 근시안적이라고 보았다. 케인스는 인간은 멀리 있는 이득일수록 더 높은 비율로 할인한다는 사실을 알았다. 이러한 인간의 본성 때문에 단기 투자보다 장기 투자가 유리하다고 케인스는 판단했다. 그래서 그는 상당량의 주식을 비가 올 때나 안 올 때나 몇 년 동안 꾸준히 보유할 수 있어야 투자에서 성공할 수 있다고 믿었다. 
 눈앞의 주가 등락은 무시하고 장기적으로 보유하는 것이 성공적인 투자법이라는 이야기다. 워런 버핏의 주장과 동일한 주장이다. 
  - 신용 투자 하지 마라 
  - 하루하루 시장의 변동을 무시하라 : 현명한 투자자라면 자신이 보유한 주식을 공포감에 사로잡혀서 매도하면 안 된다고 케인스는 충고했다. 
  - 주식 가치 측정은 계량적으로 하기 어렵다  : 애널리스트가 똑같은 통계학적 자료를 가지고 보고서를 만든다고 해도 각자 다른 견해의 보고서를 만들어낼 수밖에 없다고 보았다. 케인스는 주식의 적정 가치는 자로 재듯이 정확히 잴 수 없다고 본 것이다. 
  - 싸게 사라 : 케인스는 싸게 산 주식은 언제가 적정가격을 찾게 된다고 확신했다 

■ 케인스와 버핏이 사용한 2가지 투자 공식 
 • 투자를 위해서 2가지 질문에 답해야 한다. 
  첫째, 투자해야 하나 말아야 하나? 둘째, 투자를 한다면 얼마나 해야 하나? 
 • 투자할지 말지 결정하는 기준 :  이익 확률×예상 이익- 손실 확률×예상 손실=기댓값 
   X종목의 예상 이익은 10원이고 예상 손실은 40원이라고 가정했을 때 기댓값은 다음과 같이 계산된다. 
 • 얼마를 투자할지 결정하는 기준 

  이런 경우는 기댓값이 40원으로 A종목에 투자해야 한다.  

■ 저PER주와 저PBR주에 투자하라
- 프랜시스 골턴 Francis Galton (1822~1911) 
 • 완두콩이 평균으로 회귀하는 힘에서 배우는 투자법 
 • 가치 투자자들은 남들이 비관적이어서 팔 때 헐값에 사고 남들이 장밋빛이라고 살 때 비싸게 판다. 그런 다음에 평균으로 회귀가 작동한다. 그러면 결과적으로 가치 투자자들은 이익을 얻게 된다.  

■ 수익률 변동 폭을 최소화한 분산투자법
- 해리 마코위츠 Harry M. Markowitz (1927~)  
 • 1990년에 노벨 경제학상을 수상했다. 그는 25살 대학원생 시절에 〈포트폴리오 선택이론〉 
 • 포트폴리오 선택이론이란 무엇인가 
 • 우산 회사와 양산 회사처럼 수익률의 상관관계가 전혀 반대이거나 따로 움직이는 주식으로 포트폴리오를 구성하는 것이 양산 회사와 선크림 회사처럼 수익률의 상관관계가 높은 주식으로 포트폴리오를 구성하는 것보다 포트폴리오의 수익률 변동 폭을 낮출 수 있다는 것이다. 
 • GM의 펀드 관리 이사는 이렇게 말한다. “투자 관리는 예술도 과학도 아니다. 이것은 공학이다. 우리는 금융 투자 리스크를 관리하고 공학적으로 처리하는 일에 종사한다. 가장 중요한 것은 수익을 내기 위해서 필요 이상으로 리스크를 취하지 말아야 한다는 것이다.”  
 • 주식 투자로 큰돈을 벌려는 개인 투자자 입장에서는 특히 장기 투자자라면 마코위츠의 분산투자법이 실제로 큰 도움이 되기 어렵다는 점을 알아야 한다. 

■  차트 분석으로는 절대 돈을 벌 수 없다 
- 유진 파마 Eugene Francis Fama (1939~) 
 • 시장이 효율적이란 말 : 시장이 매우 효율적이라서 시장은 새로운 정보를 낭비나 지체 없이 가격에 반영한다는 말이다. 즉 어떤 투자자라도 이용 가능한 정보를 기초로 한 거래에서는 초과 수익을 얻을 수 없다는 것이다. 초과 수익이란 남들보다 더 얻는 수익을 말한다. 
 • 예를 들자면, 신문 방송에 나온 호재 뉴스를 보고 주식을 사려는 순간 이미 주가가 올라버려서 그 뉴스로 인한 이익을 얻을 수 없게 된다는 말이다. 모든 정보는 바로바로 가격에 반영되기 때문에 어느 누구도 그 정보로 남보다 더 많은 이득을 얻을 수 없다는 것이다.  
 • 예외적으로 효과 있는 2가지 투자법 
 • 예외적으로 효과 있는 투자법 1 
 • 최근에 투자수익률이 저조한 종목으로 포트폴리오를 구성해서 3년 뒤에 팔면 종합주가지수보다 더 높은 수익을 거둘 수 있다는 것이다. 이런 결과가 나오는 이유는 인간이 근시안적 본능 때문에 최근의 정보와 결과를 중시하고 장기적 정보와 결과에 대해서 등한시하기 때문이다. 예외적으로 효과 있는 투자법 2  
 • 200일 이동평균선이 상승 전환할 때 사고 하락 전환할 때 팔면 시장 수익률보다 더 높은 초과수익을 얻을 수 있다는 것을 발견했다. 즉 200일 장기 이동평균선을 활용하면 평균보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 것이다. 
 • 1번처럼 본능을 거슬러 투자하는 것은 계속 효과가 있을 가능성이 높다. 그러나 2번은 누구나 쉽게 따라 할 수 있기에 향후에도 계속 유효한 투자법으로 남을 수 있을지 의문이다. 
 • 유진 파마의 효율적 시장이론에서도 배울 점은 많다. 첫째, 주식에 대해서 전문적 지식이 없거나 투자할 시간적 여유가 없는 투자자는 인덱스 펀드(Index Fund)에 투자하라. 인덱스 펀드는 종합주가지수와 같이 움직이는 펀드라고 보면 된다 
 • 둘째, 시장 수익률에 만족하지 못하고 큰 투자 수익을 바라는 투자자는 스스로 직접 주식 투자법을 개발해야 한다. 직접 주식 투자를 하려면 많은 주식 공부를 하고 기업을 분석하는 법을 배우는 것은 기본이고 남과 다른 자신만의 투자 기법을 개발해야 한다. 
 • 셋째, 상대적으로 덜 효율적인 부동산 시장에서 돈 벌기가 쉽다. 모든 시장이 효율적이지 않다. 주식시장에 비해서 부동산 시장은 상대적으로 효율적이지 않다. 효율적이지 않는 시장에서 돈을 벌기가 더 쉽다는 것은 다들 짐작할 것이다. 
 • 부동산 시장은 정보가 지역적이고 주식시장처럼 중앙 시장에서 유통되지 않는다. 즉 부동산 정보는 매우 지역적이고 개별적이어서 즉각 모든 투자자에게 알려지지 않는다. 그러나 요즘은 인터넷으로 부동산 정보가 많이 확산되고 공유되기에 부동산 시장도 점점 더 효율적으로 변화되고 있다. 남보다 더 많은 이익을 내고 싶다면 남들이 모두 알기 전에 정보를 알아내야 한다. 

■  3년간 투자수익률이 저조한 주식에 투자하라 
- 리처드 세일러 Richard H. Thaler (1945~)  
 • 한국에서도 유명한데 『넛지Nudge』라는 책의 저자로도 유명하다. ‘넛지’는 팔꿈치로 슬쩍 찌른다는 뜻인데 강압이나 강요에 의해서가 아니라 부드럽게 개입해서 상대방이 똑똑한 선택을 하도록 유도한다는 의미다.  

■  부자가 되려면 손실의 공포에서 벗어나라
- 대니엘 카너먼 Daniel Kahneman (1934~) 
 • 대니엘 카너먼은 행동주의 경제학이란 새로운 학파를 창시했다. 그동안 경제학에서는 사람들이 합리적이고 이성적인 판단을 근거로 행동한다고 가정했다. 그러나 카너먼은 사람들이 언제나 합리적으로 행동하지는 않는다고 주장했다. 사람들은 때때로 비합리적이고 편향된 행동을 한다는 것이다.  
 • 사람은 처음에 기준점을 어디에 두었는지에 따라서 다르게 생각하기 때문이다. 이런 현상을 전문용어로 ‘준거(기준점)의 의존성’이라고 부른다. 인간은 절대치보다 변화에 더 예민하고 민감하게 반응한다는 것이다. 
 • 같은 금액이 늘어나도 재산이 작을 때는 손익민감도가 크지만 재산이 많을 때는 손익 민감도가 떨어지기 때문이다. 이런 현상을 전문용어로 ‘민감도 체감성’이라고 한다. 
 • 행복감은 재산의 단순한 증가액에 달려 있는 게 아니고 증가 비율에 달려 있다는 말이다. 
 • 사람들은 이익이 생겼을 때 얻는 행복보다는 손실이 생겼을 때 더 큰 고통을 느끼기 때문이다. 이런 현상을 전문용어로 ‘손실 회피성’이라고 부른다. 이 손실 회피성 때문에 사람들은 더 큰 수익을 낼 수 있는 투자를 회피하고 부자가 되지 못하는 것이다 
 • 이런 본능을 극복해야 부자가 될 수 있다. 아무 데도 투자하지 않는 것이 가장 큰 위험이다. 두려움을 이겨내고 한 살이라도 젊을 때 투자를 시작하라 

■  부동산과 주식 거품, 미리 알고 피하는 법은 없을까 
- 로버트 실러 Robert James Shiller (1946~)  
 • 거품을 만들어내는 중요한 요소 중 하나로 인간의 무리 짓기 행위가 있다고 보았다.
인간은 무리 짓는 행동을 한다. 인간의 무리 짓는 행동이 왜 투자에서 문제가 되는가? 무리 짓는 행동이 주식시장이나 부동산 시장의 거품을 만들기 때문이다. 그렇다면 왜 인간은 무리 지어 행동하는가?
  - 첫째, 인간은 사회적 압력에 약하다. 그리고 다수의 의견은 틀리지 않을 것이라고 믿는 경향이 있다 
  - 둘째, 사람은 전문가의 말을 잘 듣는 경향이 있다. 즉 권위에 복종하는 경향이 있다는 것이다. 스탠리 밀그램의 전기충격 실험이 유명하다 
  - 셋째, 정보 캐스케이드(information cascade) 효과 때문에 무리 짓는 행동을 하기 쉽다. 유리창으로 내부가 훤히 보이는 음식점이 줄지어 있을 때 사람들이 어떻게 음식점을 고르는지 살펴보면 정보 캐스케이드 효과를 확인할 수 있다.
(캐스케이드 : 폭포) 정보가 폭포처럼 흘러내려 간다는 의미를 담고 있다. 사람들은 어느 식당을 고를지 선택하기 위해서 식당의 맛이나 음식이나 다른 걸 따져 보지 않고 식당 안에 손님이 많은지만 살펴보고 손님이 많은 식당을 선택한다는 것이다. 그렇게 하는 이유는 매우 합리적이다. 왜냐하면 식당을 알기 위한 시간과 노력을 절약하기 위해서 타인의 선택을 따라서 자신도 선택한다는 것이다. 이런 효과 때문에 손님이 많은 식당은 폭포에 물이 흘러내리듯 줄줄이 새로운 손님이 들어가게 된다. 사람들은 구체적인 정보나 분석을 하는 대신에 다른 사람의 선택을 따라 해서 시간과 노력을 절약하려 하기에 무리 지어서 행동하기 쉽다는 것이다.
  - 넷째, 인간은 본능적으로 대화를 좋아하고 입소문을 통해서 정보를 공유하기에 무리 짓기 쉽다. 인간은 800만 년 동안 대화를 통해서 사냥물에 대한 정보, 타인에 대한 평가 등 다양한 정보를 공유해 왔다. 그래서 인간은 가만히 두면 서로가 이야기하는 걸 좋아한다. 이야기를 통해서 정보를 공유하는데, 이렇게 공유한 정보를 가장 신뢰한다고 한다. 따라서 입소문이 무리 짓는 행동을 하게 만든다. 
 • 무리 짓는 본능을 극복하는 데 도움이 되는 2가지 지표 
  - 무리 짓는 본능을 피하기 위해서는 상대평가가 아닌 절대평가를 해야 한다. 그래야 모두가 광풍에 휩쓸려도 객관적으로 지금이 얼마나 과대평가되었는지 알 수 있다. 그래서 실러는 부동산과 주식이 어느 정도 과열되었는지 알 수 있는 지표를 개발했다. 주가는 기업의 이익과 밀접하게 연관되어 움직인다는 점에 착안해서 만든 지표다.
이 지표는 CAPE란 ‘Cyclically Adjusted Price-earnings Ratio’의 약자다. 경기조정한 P/E 비율이란 뜻으로, 일종의 주가수익률 PER 지수인데, 물가조절한 실질 주가를 물가조절한 실질 10년간 평균 이익으로 나누면 CAPE 값을 얻을 수 있다. 
 • 부동산과 관련해서 실러 교수가 만든 지표는 S&P/Case-Shiller Index다. 이 지표는 미국 부동산 가격이 과거와 비교해서 어느 정도 올랐는지 알 수 있는 지표다. 이들 지표를 한 번씩 체크해 봄으로써 부동산과 주식이 어느 정도 수준에 있는지 알아보고 공격적으로 투자해야 할지 아니면 보수적으로 투자해야 할지 가늠할 수 있다. 즉 무리 짓는 본능에 휩쓸려서 상투에 사고 바닥에서 파는 어리석은 행동을 피할 수 있다. 

제4장 투자의 길을 만드는 부의 법칙
■  왜 다들 강남에 못 살아서 안달일까?
- 소스타인 베블런 Thorstein Bunde Veblen (1857~1929), 인간의 과시 본능에 대해서 탁월하게 설명한 경제학자
 • 애덤 스미스는 도덕 감정론에서 사람들이 부자가 되려고 하는 가장 큰 이유가 과시라고 했다. 사람들이 탐욕과 야망을 품고, 부를 추구하고, 권력과 명성을 얻으려는 목적은 다른 사람들이 주목하고, 관심을 쏟고, 공감 어린 표정으로 맞장구를 치면서 알아주는 것을 원하기 때문이라는 것이다. 오직 그것 때문에 힘들게 노력하고 부산을 떨며 산다는 것이다. 
 • 과시를 통해 존재감을 확인하는 인간 
 • 가격이 올라가면 수요가 준다는 게 고전 경제학의 기본 기둥인데 이 이론을 들이받은 것이다. 가격이 올라갈수록 잘 팔리는 상품이 있다는 것이다. 그게 뭘까? 보석이나 귀중품 같은 사치품이다. 이걸 베블런재(veblen goods)라고 한다. 그는 “낭비하고 과시하라, 그러면 존경을 받을 것이다”라고 말했다. 인간이 과시 소비와 과시 레저를 좋아하는 이유를 단적으로 설명한 것이다. 
 • 상대적 빈곤감이 강남 아파트값을 올린다 
 • SNS가 생기고 난 뒤로 친구와 지인이 대놓고 자랑하지 않아도 그들이 지난 주말에 어디를 놀러 가고 뭘 먹었는지 어떻게 즐거운 시간을 가졌는지 은밀한 사생활을 다 알게 되어버렸다. 그래서 우리는 상대적 박탈감을 더 많이 느끼게 되었다. 우리를 괴롭히는 것은 절대적인 빈곤이 아니라 상대적인 빈곤이다. 
 • 신분제 시대에는 가난을 변명할 수 있었다. 타고난 신분 때문에 자신이 어쩔 수 없이 가난하다고 변명할 수 있어 가난을 부끄러워하지 않아도 되었다. 그러나 자본주의 시장경제에서는 신분과 혈통, 성별, 인종, 출신 지역, 계급과 상관없이 누구라도 능력이 있고 재능이 있고 또 운이 따른다면 부자가 될 수 있다.
부자가 경쟁을 통해서 부라는 자원을 차지할 수 있게 된 것은 그럴 만한 능력과 자격이 있다고 여겨지는 세상이 되었다. 
 • 그래서 요즘 사람들은 부자가 되기보다는 부자처럼 보이길 필사적으로 원한다. 그래서 베블런의 말대로 과시적 소비와 레저를 추구하고 이걸 SNS에 올려서 자신이 유능하다는 것을 과시한다. 사람들이 강남, 강남 하는 것도 같은 맥락에서 이해할 수 있다. 강남 아파트에 산다고 하면 부자로, 성공한 사람으로 대우해 준다. 그러니 모두가 강남 아파트를 원하게 되는 것이다. 과시를 통해 존재감을 확인하려는 인간의 본능이 사라지지 않는 한 강남 아파트의 열풍은 사라지지 않을 것이다. 

■  선진국과 이머징마켓 중 어디에 투자해야 할까 
- 폴 로머 Paul Romer (1955~) , ‘내생적 성장 이론(Endogenous Growth Theory)’으로 기술의 영향력을 정립한 공로로 노벨 경제학상을 수상
 • 선진국과 이머징마켓 중 어디에 투자하는 게 좋을까? 워런 버핏은 이렇게 말했다. “나는 미국 주식에 대부분 투자할 것이다. 미국 주식이 가장 좋다.”    
 • 로머의 내생적 성장 이론. 기술은 내생변수이고 경제주체가 통제할 수 있는 변수이며 이 기술을 잘 개발하면 계속 성장할 수 있다는 것이 바로 내생적 성장 이론이다. 로머는 경제성장에 가장 중요한 것은 노동이나 자본이 아니라 기술이라고 했다. 이 기술 진보 덕분에 선진국은 계속 선진국 자리를 지킬 수 있고 교육 수준이 떨어지는 후진국은 기술 개발이나 흡수가 안 돼서 선진국을 따라잡을 수 없다는 것이다. 게다가 기술은 수확체감의법칙을 탈피하고 오히려 수확체증의법칙을 따르기에 기술이 결국 경제성장에 가장 큰 영향력을 주는 중요한 요소라는 것이다 
 • 부를 만드는 다른 요소인 자본이나 노동의 경우는 투입량이 늘어날수록 부가 늘어나는 증가율은 떨어지지만, 지식이나 기술의 경우는 반대로 투입량이 늘어날수록 부가 급속히 늘어난다는 것이다. 
 • 폴 로머에 따르면, 부는 지식과 기술에서 생겨나기 때문에 기술과 지식이 발전한 선진국이 후진국보다 성장에 유리하다. 해외 투자를 고려한다면 고민의 여지없이 미국 주식시장을 두드리면 된다는 얘기다. 
 • 수확체감의법칙(Diminishing Returns of Scale)은 예를 들자면 논에 노동력을 더 투입해도 쌀의 수확 증가량이 점차 줄어드는 것을 말한다. 수확체증의법칙(Increasing Returns to Scale)은 지식 같은 것을 공유하면 할수록 더 생산량이 늘어나는 것을 말한다. 

■  20대 80의 법칙을 투자에 활용하는 방법 
- 빌프레도 파레토 Vilfredo Pareto (1848~1923), 상위 20퍼센트가 전 세계 부의 80퍼센트를 가진다는 ‘20대 80의 법칙’을 알아낸  이탈리아 경제학자
 • 파레토를 ‘부르주아의 마르크스’라고 불렀다. 마르크스가 부르주아를 경멸하고 혐오했듯 파레토는 사회주의를 똑같이 경멸하고 혐오했기 때문이다. 파레토는 엘리트주의자였다. 파레토가 부르주아의 마르크스로 불린 또 다른 이유는 마르크스나 사회주의자들이 주장하는 혁명이나 고상한 이념으로는 결코 사회 전체의 복지나 후생을 증진시키지 못한다는 것을 그가 수학으로 증명했기 때문이다. 이것이 그 유명한 ‘파레토최적(Pareto optimum)’이다. 
 • 19세기 영국인의 재산 분포를 조사해 보니 상위 20퍼센트가 전체 부의 80퍼센트를 차지하고 있다는 사실을 알게 되었다. 파레토는 재산의 분포도가 시대와 나라와 상관없이 어디서나 99퍼센트 이런 분포를 가지고 있다는 걸 발견했다.  
 • 1997년 한스 페터 마르틴과 하랄트 슈만이 쓴 『세계화의 덫Die globalisierungsfalle』에 의하면  세계화로 인해서 전 세계 인구 중 20퍼센트만이 좋은 일자리를 가지고 안정적인 생활을 유지할 수 있고, 나머지 80퍼센트는 사실상 그냥 숨만 쉬고 사는 세상이 될 거라고 주장한다. 전체 인구 중 20퍼센트만 일해도 경제가 돌아가는 데 아무런 문제가 없다는 것이다. 그래서 세상은 20퍼센트의 부유층과 80퍼센트의 빈곤층으로 양분된다고 주장한다.  
 • 신기술의 발달로 중산층은 사라지고 부자와 빈곤층이 늘어날 것이라는 전망이다. 사회가 양극화되는 것이다. 주주들은 신기술과 생산성 향상으로 큰 이익을 보았지만 그 혜택이 보통의 노동자에게는 흘러 들어가지 못한다. 노동자는 자동화된 설비 때문에 일자리가 사라지거나 불안정해져 간다. 많은 노동자가 더 이상 풀타임 일자리와 장기적인 직업 안정을 얻을 수 없게 될 것이라고 한다. 
 • 부동산 투자자라면 어떻게 대응해야 하나 부동산도 양극화가 심화될 것이다. 
아파트는 거주민의 소득수준에 따라서 가격이 결정된다. 그런데 거주민의 소득이 양극화되고 있으니, 상위 20퍼센트가 거주하는 지역의 아파트 시세는 앞으로 계속 오를 것이 분명하다. 부동산 투자자라면 양극화의 흐름에 편승하는 게 유리하다. 『도시는 왜 불평등한가』라는 책에서도 미국의 경우 슈퍼스타 도시가 가격 상승을 주도하고 있고, 슈퍼스타 도시 내에서도 부동산의 양극화 현상이 벌어지고 있다고 한다. 전 세계적으로 이러한 현상이 일어나고 있는 추세니, 부동산에 투자하려면 지방이나 변두리에 투자하는 것보다는 부자들이 사는 중심지에 투자하는 게 유리하다. 
 • 돈 없는 사람도 투자는 해야 한다. 바로 부자 동네 인근을 노리면 된다. 가난해도 부자의 줄에 서라는 것이다. 성남 재개발 지구 같은 경우, 강남이나 분당처럼 될 순 없지만 부자 동네에 둘러싸여 있기 때문에 떡고물이 떨어질 수 있다 
 • 부동산 투자의 원리는 부자 동네랑 얼마나 가까운가에 있다. 인간은 자기가 살던 곳에서 멀리 이사 가기 싫어하는 ‘영토 본능’을 갖고 있기 때문이다. 
 • 파레토는 세상의 부는 20대 80의 법칙, 상위 20퍼센트가 전체 부의 80퍼센트를 가지는 것에 따르며 이는 어느 사회, 어느 시대에나 다를 바 없다고 주장했다. 20대 80의 법칙을 활용한다면 상위 20퍼센트 부자들이 거주하는 지역의 부동산에 투자하는 것이 수익률 면에서 유리하다. 실제로 국내 지역별 부동산 투자수익률을 비교한 통계에서도 이 사실은 확인되었다. 주식 투자자라면 분산투자 후에 소수 상승세 종목의 수익률을 극대화해야 큰돈을 벌 수 있다. 전체 종목의 20퍼센트가 전체 수익률의 80퍼센트를 결정하기 때문이다. 

■  노벨상 수상자를 파산시킨 블랙 스완은 무엇인가 
 • 노벨 경제학상을 동시에 수상한 마이런 숄스(Myron Scholes)와 로버트 머튼(Robert Merton)은 자산 운용 회사를 함께 만들었다가 파산했다.  
 • 나심 탈레브(Nassim Nicholas Taleb)이고, 그 책이 『블랙 스완The Black Swan』이다. 스완(백조)은 모두 흰 백조만 있는 걸로 알고 있는데 어느 날 호수에서 블랙 스완(검은 백조)이 발견된 것이다. 이처럼 희귀하고 잘 나타나지 않는 현상을 블랙 스완이라고 한다.  
 • 표준 모델의 수학적 확률로 계산한 빈도보다 더 자주 블랙 스완이 나타난다는 것이다. 그래서 우리는 항상 최악의 사태에 대비해야 한다.  
• 블랙 스완의 교훈은 무엇인가? 금융 상품의 실제 리스크는 수학적으로 계산한 확률보다 더 크다. 그러니 리스크 대비는 아무리 강조해도 지나치지 않다. 

■ 돈 벌고 싶다면 혁신 기업에 투자하라 
- 조지프 슘페터 Joseph Alois Schumpeter (1883~1950),  4차 산업혁명 시대 혁신을 강조한 경제학자
 • 혁신이란? “마차를 단순히 연결한다고 기차가 되지 않는다.” 즉 기존의 패러다임이나 전통을 뛰어넘는 창조적인 게 있어야 한다는 말이다. 일론 머스크의 전기 차, 스티브 잡스의 아이폰 같은 상품이 좋은 예다. 이런 창조적 혁신이 나타나면 자본주의 경제는 계속 성장하고 발전한다. 이런 혁신은 누가 주도하는가? 슘페터는 사업가가 아닌 기업가라고 말했다. 사업가는 그냥 남들 하는 대로 공장 돌리고 돈 버는 사람이지만 기업가라 하면 혁신을 통해서 새로운 제품, 새로운 제조 방법, 새로운 시장, 새로운 경영 방법으로 새로운 이익을 창출하는 사람을 말한다. 
 • 기업가는 자기만의 왕국을 만들고 새로운 걸 창조하는 기쁨 그리고 성공을 통해서 인정받고 싶은 욕구 때문에 혁신을 한다고 했다. 즉, 기업가가 열심히 혁신을 할 수 있게 만들려면 기업가들이 혁신을 통해서 얻은 이익을 모두 향유하고 또 성공을 인정받을 수 있는 사회 분위기를 만들어 줘야 한다. 
 • 마르크스와 슘페터의 가장 큰 차이점 :
마르크스와 슘페터는 둘 다 자본주의가 망할 것이라고 예언했다는 점에서 공통적이다.
마르크스는 프롤레타리아의 빈곤과 비참함이 혁명으로 이어져 자본주의가 망할 것이라고 예언한 반면 슘페터는 전혀 다른 이유로 자본주의의 몰락을 예언했다. 다른 몇 가지 이유가 더 있지만 여기서는 한 가지만 짚고 넘어가자. 슘페터에 따르면, 자본주의 시스템은 우리 모두를 잘살고 풍요롭게 만드는 기적 같은 시스템이라고 했다. 자본주의 시스템이 성공적인 이유를 슘페터는 이렇게 말했다. “자본주의 시스템은 기업가가 성공했을 땐 어마어마한 부란 상을 주고 실패했을 땐 무시무시한 참담함과 파산의 고통을 준다. 자본주의 시스템은 큰 보상 때문에 재능 많은 사람들이 앞다투어 뛰어들어서 성공을 위해 노력하게 만드는 시스템이다.”  
 • 그런데도 왜 망한다는 것일까? 자본주의 시스템에서 소수의 성공한 사람은 다수의 대중에게 물질적인 궁핍함이 아닌 심리적인 상대적 박탈감을 주고, 다수의 뒤처진 대중은 소수의 성공한 자에 대해서 질투심, 원한 그리고 분개심을 가지게 된다고 보았기 때문이다.  
 • 지금 4차 산업혁명이 진행 중에 있다. 4차 산업혁명의 기술을 이용하는 종목 중에서 큰 수익이 나올 가능성이 높다. 4차 산업혁명과 관련 있는 종목은 어떤 기업인가? 인공지능과 사물인터넷, 클라우드 컴퓨팅 빅데이터, 5G 통신 분야의 기업들이다. 이 중에서 유망하고 싼 종목을 고르면 된다. 

■  모든 투자의 기본이 되는 자본주의 게임의 법칙
- 토마 피케티 Thomas Piketty (1971~) 『21세기 자본』 
 • 자본주의가 발전할수록 빈부 격차가 심해진다는 주장으로 세계적인 주목을 받았다. 
 • 피케티의 불평등을 줄이는 3가지 방법
  - 첫째, 경제 발전이 종국에는 불평등을 줄여 줄 것이라는 믿음이 있었다.
피케티는 경제가 발전할수록 불평등이 확대되고 있음을 통계로 확인시켜 주어 평등에 대한 기대를 깨뜨렸다. 피케티는 20개국 이상을 대상으로 200년 이상을 조사해서 불평등이 점점 더 심해진다는 걸 통계조사로 밝혔다 
  - 둘째, 피케티는 부동산이나 금융자산(주식, 채권)의 자본이익률이 경제성장률보다 더 높다는 것을 밝혔다. 자본이익률이 경제성장률보다 높다는 것은 부동산이나 주식 등의 자본을 가진 부자가 임금 근로자보다 더 빠른 속도로 돈을 번다는 것을 의미한다 
결국 자본을 가진 부자가 점점 더 빨리 부자가 되는 바람에 자본이 없는 사람과 빈부 격차는 더 벌어진다고 말한다. 특히나 저성장 시대에는 빈부 격차가 더욱 커질 수밖에 없다는 것이다. 
  - 셋째, 피케티는 불평등 확대의 해결책으로 전 세계적으로 누진적 고소득세와 자본소득세를 매기자고 주장했다. 해결책은 전 세계적인 과세다. 전 세계적으로 동시에 부유세를 시행해야 한다는 것인데, 전 세계적으로 동시에 누진적 소득세와 자본소득세를 과세할 수만 있다면 불평등을 줄일 수 있다는 주장이다. 
 • 프랑스와 브라질의 경험에서 보듯이 이제 세계는 하나의 시장에서 경쟁하는 글로벌 경제다. 특정 국가만 부유세를 올리고 복지정책을 펴면 그 나라는 경쟁력을 상실하여 도태된다. 대양의 함대전에서 가장 속도가 느린 배에 맞추어서 속도를 떨어뜨리면 그 함대는 전투에서 전멸한다. 이것이 오늘날 우리 자본주의 세계가 맞닥뜨리고 있는 냉엄한 현실이다.
 • 나는 푸른 들판의 붉은 메뚜기 이야기가 떠오른다. 붉은 메뚜기는 이렇게 불평했다. “왜 들판이 푸른 거야? 들판이 붉어야지. 정말 세상은 잘못되었군.” 그러는 사이에 그 메뚜기는 새의 눈에 띄어서 먹잇감이 되고 말았다.
불평만 하다가 새의 먹잇감이 된 메뚜기가 되어서는 안 된다. 불평은 해결책이 아니다. 용감하게 세상을 뒤엎을 혁명가가 되거나 적응하는 수밖에 없다 
 • 푸른 들판을 자본주의 게임의 법칙으로 받아들이고 여기에 적응하려는 현실주의자들을 위해서 내가 주는 조언은 3가지다. 
  - 첫째,  마르크스의 주장과 달리 긴 세월 동안 자본가의 수익률에는 문제가 없었던 것이다.  
 • 둘째, 한국의 부자는 월급 모아서 부자가 된 것이 아니고 부동산이나 주식이 올라서 부자가 되었다. 부자 되는 비결은 월급에 달려 있는 게 아니고 투자에 달려 있다. 투자로 돈을 버는 속도가 노동으로 돈을 버는 속도보다 빠르다는 것이다. 결국 부자 되는 승패는 투자에 달려 있다. 
셋째, 투자하려면 종잣돈이 있어야 한다.  
 • 안 먹고 안 입고 안 쓰고, 그렇게 해서 죽자 사자 모으는 방법밖에 없다. 인내와 절약이 결국 종잣돈 모으는 비결이다. 

■  직관 따위 접어 두고 냉정하게 판단하라 
 • 투자자들은 어떤 생각 방식으로 생각하는가 
 • 노벨 경제학상 수상자인 대니얼 카너먼은 인간의 생각은 2가지 방식으로 나눌 수 있는데, ‘빠른 생각’과 ‘느린 생각’이 그것이라고 말했다 
  - 빠른 생각 :  운전을 하거나 운동을 하거나 걷거나 잡담을 할 때 사용하는 자동화된 생각 방식이다.  
  - 느린 생각 : 저절로 떠오르지 않고 정신을 집중해야 할 수 있으며 집중력과 에너지가 많이 소비된다. 느린 생각은 이성을 이용한 합리적인 생각 방식이다. 느린 생각은 빠른 생각으로 해결할 수 없는 난관에 부딪혔을 때 사용하는 생각 방식이다. 
 • 대부분의 사람은 95% 비율로 빠른 생각 방식을 사용한다. 단지 5%이 느린 생각 방식을 사용한다. 왜 그런가? 
느린 생각을 하려면 힘이 들기 때문이다. 집중하고 노력하고 긴장하고 많은 에너지를 필요로 한다. 인간은 시간과 에너지를 적게 사용하는, 즉 효율적으로 사는 걸 좋아하기 때문에 느린 생각보다는 빠른 생각에 의존해서 생각하기를 좋아한다. 
 • 대다수 사람들은 빠른 생각 방식으로 생각하고 투자를 결정한다. 
 • ‘빠른 생각’은 어떻게 잘못된 판단으로 이어지는가  
  빠른 생각은 잘못된 판단으로 유도하는 각종 편향(bias)에 영향을 받아서 실수하기 쉽다. 그래서 빠른 생각으로 투자하는 투자자는 실패할 가능성이 높을 수밖에 없다. 
 • 우리가 믿는 만큼 우리는 그렇게 정확하고 올바르게 판단하지 못한다는 것을 알 수 있다. 빠른 생각으로 생각하기 때문이다. 직관적으로 머릿속에 그럴듯한 정답이 떠오를 때는 반드시 이것을 의심해야 한다. 그런데 문제는 의심하려면 에너지가 필요하고 힘이 든다. 그리고 자신의 사고에 대해서 지속적으로 의문을 제기하기란 거의 불가능하다. 그래서 게으른 두뇌는 빠른 생각으로 떠오른 추측을 맞다고 생각하기 쉽다. 
 • 투자를 망치는 2가지 편향 
  - 그 외에도 빠른 생각은 많은 편향을 가지고 있다. 투자와 관련해서 중요한 2가지 편향을 확인하고 넘어가도록 하자. 바로 과도한 자신감과 낙관론이다. 과도한 자신감은 올바른 투자에 방해가 된다. 카너먼의 제자로 노벨 경제학상을 받은 리처드 세일러 교수는 이렇게 말한다. “투자자들의 최대 실수는 과도한 자신감이다.” 
  - 투자자들은 미래를 잘 전망할 수 있다고 과신한다. 미래는 알 수 없다는 생각은 쉽게 설명할 수 있는 과거 때문에 약해지기 때문이다. 빠른 생각은 그럴듯한 이야기를 만들어서 믿으려 하는 편향이 있기에 정확한 미래 예측이 어렵다는 것을 인정하기 싫어한다. 
 • 투자를 올바르게 하려면 느린 생각으로 투자해야 한다. 감정과 편향에 따르지 않고 이성을 활용하여 합리적이고 논리적으로 투자해야 한다. 향후 발생할 손실과 이익을 확률과 기댓값으로 주의 깊게 계산한 다음에 투자해야 한다. 
 • 감정 휴리스틱(Affect Heuristic) : 휴리스틱이란 말은 주먹구구, 어림짐작 등의 뜻이다. 계산 대신에 어림짐작으로 판단한 것이다. 
 • 손실 회피 편향(Loss Aversion Bias) : 인간은 손해를 확정 짓는 행위를 피하려는 경향이 있다. 손해를 확정 지으면서 본전 이하로 파는 것이 고통스러워 손절매를 하지 못하는 것이다 
 • 보유효과(Endowment Effect) : 사람들이 어떤 물건을 소유하고 있을 때 그것을 갖고 있지 않을 때보다 그 가치를 높게 평가하여 소유하고 있는 물건을 내놓는 것을 손실로 여기는 심리 현상을 말한다 
 • 닻내림 효과(Anchoring Effect) : 배가 닻을 내리면 닻과 배를 연결한 밧줄의 범위 내에서만 움직일 수 있듯이 처음에 인상적이었던 숫자나 사물이 기준점이 되어 그 후의 판단에 왜곡 혹은 편파적인 영향을 미치는 현상이다. 주변의 집값을 기준으로 자신의 집값을 비교하여 평가하는 것, 또 부동산 중개인이 비싼 집을 먼저 보여준 다음에 마지막에 싼 집을 보여주면 매수인은 싸다고 생각해서 매수하기 쉬운 것도 닻내림 효과 때문이다. 

■  인간 본성을 이해하면 투자할 곳이 보인다 
- 한비자 韓非子 (B.C.280?~B.C.233) 
 • 투자도 인간 본성에 대한 이해가 선행되어야 한다 
 • 인간은 더 좋은 동네, 더 좋은 집에 살고자 하는 욕망을 가지고 있다. 그래서 재건축도 허용해 주고, 재개발도 허용해 주고, 고층도 허용해 주어야 한다. 강남에 살고 싶은 욕망도 인정해 주어야 한다. 지금 같은 재건축ㆍ재개발 규제 그리고 강남에 대한 규제 정책은 인간의 본성에 반하기에 실패할 수밖에 없다. 시간이 가면 결국엔 재개발과 재건축은 이루어질 것이고 층고 제한도 풀리게 될 것이다.
철권통치자 김정일과 김정은도 북한의 장마당을 통제하지 못했다. 인간 본성에 반하는 정책은 그만큼 성공하기 힘든 것이다. 
 • 자녀에 대한 부모의 사랑은 맹목적 본능이다. 이러한 본능을 감안할 때 교육열은 당연한 것이고 부동산에서 학군의 가치는 영원할 것이다. 또 주식 투자를 할 때 그룹의 후계자가 지분을 많이 보유한 종목에 투자하는 것도 좋은 투자 아이디어다. 이런 종목만 찾아서 투자하는 투자자도 있다는 것을 기억해 두면 도움이 될 것이다. 

■  교육비에 투자할까 부동산에 투자해서 유산으로 물려줄까 
 • 우리나라도 별반 다르지 않다. 고용노동부 통계에 따르면 2013년 기준 최종 학력에 따른 급여 차이는 성과급을 포함해 고졸 근로자 평균이 214만 원, 대졸 근로자 평균은 334만 원, 대학원 졸업은 470만 원이었다. 평생 기준으로 대학을 졸업한 근로자는 고졸보다 3억4390만 원 더 받는 것으로 나타났다. 우리나라에서도 대학 졸업장은 분명 남는 장사다.  
 • 학력 간 임금 격차가 더 벌어진 것으로 나타나고 있다. 사회가 지식 정보화 사회로 변화함에 따라서 교육의 중요성이 점점 높아지는 것으로 볼 수 있다 
 • 세계의 신흥 부자들, 자녀 교육 위해 돈 모은다 
 • 폴 로머 교수의 주장을 요약하면 경제성장은 자본과 노동보다는 기술의 진보와 지식의 축적에 달려 있으며 이를 통해서 계속 더 성장할 수 있다는 것이다. 즉 인재 교육을 통해서 경제를 계속 성장시킬 수 있다고 주장했다.  
 • 학군별 집값 차이는 선진국이 더하다 
 • 미국에서 부동산 투자 격언이 과거에는 ‘로케이션(location)’, ‘로케이션’, ‘로케이션’이었지만 요즘엔 ‘학교’, ‘학교’, ‘학교’로 변한 것 같다고 한다. 
 • 세상이 지식 정보화 사회로 이행하고 있기 때문이다. 실제로 유명 대학이 있는 도시 중에 발전하지 않는 도시가 하나도 없다고 한다. 교육의 중요성은 더하면 더하지 줄어들진 않을 것 같다.  
 • 자녀 교육에 투자하는 게 부동산과 주식에 투자하는 것보다 더 높은 투자수익률을 보장하는 투자이며, 지식 정보화 사회가 되어 감에 따라 향후에도 그럴 것이다 
 • 부동산 투자를 할 때는 학군을 고려하는 것이 포인트 중 하나다 

■  미중전쟁은 한국 시장에 어떤 영향을 미치는가 
 • 미국의 패권에 도전하는 중국 
중국이 미국의 패권에 도전하는 방법은 페트로 달러 체제(Petro Dollar System) 구멍 내기, 미국의 해상 포위망 뚫기, 시진핑 주석의 중국몽 선언 등 3가지로 요약할 수 있다. 
 • 미국은 에너지(석유)와 식량을 모두 달러로만 살 수 있게 만들었다. 우리나라도 예외가 아니다 
 • 미국은 달러를 찍어내고 수출해서 먹고사는 나라다. 
 • 중국이 이 페트로 달러 체제에 구멍을 냈다. 어떻게? 상하이에 위안화로 석유 거래를 하는 시장을 만든 것이다 
 • 미국이 믈라카해협을 봉쇄해 버리면 중국도 똑같은 위기에 처하게 된다. 이러한 약점을 잘 알고 있는 중국이 들고 나온 대응책이 바로 ‘일대일로’다. 일대는 하나의 벨트, 일로는 하나의 길이라는 뜻인데, 일대는 고대 실크로드처럼 육로로 중동 석유 생산국에 연결되는 것이고, 일로는 해상으로 중동 석유 생산국에 연결되는 길을 말한다. 믈라카해협을 통하지 않는 석유 수송로 확보를 위해서 말레이시아 종단 철도를 깔아 준다는 게 말레이 일대일로 사업이다. 요즘 중국이 남중국해의 무인도에 군사기지를 만들고 있다. 안전한 석유 수송로 확보를 위해서다. 일대일로는 석유를 가져와서 공장을 가동하고 생산한 제품을 팔 유럽 시장까지 연결하는 수송로다. 아프리카도 일대일로로 연결했는데, 이 역시 원재료와 시장 확보를 위한 것이다.  
 • 중국이 미국의 해상 포위망을 뚫고 석유 자원에 접근하는 것을 좌시할 미국이 아니다. 미국은 시리아 내전에 개입하고, 쿠르드족을 지원하고, 이란을 압박하는 것으로 일대일로 훼방 작전을 펴고 있다. 또 파키스탄이 일대일로 사업으로 빚에 허덕여서 IMF 지원을 요청했지만 이를 거절하게 압력을 행사한 것도 미국이다. 
 • 2025년까지 10개 첨단 분야에서 세계 1등을 하겠다는 것이다. 여기에 가만 있을 미국이 아니다. 트럼프 대통령은 바로 그 10개 분야 제품에 대해 25퍼센트 관세를 때려버렸다. 미중전쟁에 불이 붙은 것이다. 
 • 미국은 왜 중국이 이렇게 크도록 내버려두었나 
자유 시장경제로 변화될 것으로 미국은 낙관했다. 그런데 세월이 흘러도 중국은 여전히 중국공산당 1당 독재 체제로 남아 있고 변한 게 없다. 오히려 시진핑은 임기도 없애버리고 황제처럼 죽을 때까지 집권할 태세다. 1인 독재 체제가 더 심해진 것이다. 
인공지능을 이용해서 1당 독재 체제를 강화하는 중국을 보면서, 어쩌면 중국이 망하기는커녕 오히려 성장세에 오를 수도 있으리란 두려움을 갖게 된 것이다. 그래서 미국은 다각적으로 중국을 견제하고 있다.  
 • 미국은 중국을 어떻게 압박하고 있는가 
미국이 중국을 상대로 벌이는 압박은 군사적 압박, 기술 전쟁, 무역 전쟁, 지정학적 전쟁 등 4개 전쟁터로 나뉘어 진행된다. 
 • 군사적 압박 
  - 미국의 국방비는 세계 2위에서 10위국까지 국방비를 모두 다 합친 것보다 많다. 미국은 중국을 군사적으로 압박하여 군비경쟁으로 끌어들이고 중국이 군비 지출에 허덕이게 만들어 종국에는 소련처럼 붕괴시키려는 계획이다.  
  - 중국, 한국, 일본, 대만이 사용하는 원유의 80퍼센트가 이 믈라카해협을 통해 지나간다. 믈라카해협을 막아 버리면 이 네 나라는 고사하고 말 것이다. 그런데 이 길목을 미국이 장악하고 있다. 미국은 언제든 중국의 숨통을 조일 준비가 되어 있는 셈이다. 그러니 중국이 믈라카해협이 아닌 다른 우회 원유 수송로를 만들려고 하는 것은 당연하다. 
  - 중국은 왜 이토록 난사군도에 목을 매는 것일까? 천연자원, 어획량도 있지만, 이 바다를 내주면 석유 수송로 확보가 안 되기 때문이다. 또 여기를 미국이 막아 버리면 중국은 대서양과 태평양으로 나갈 수가 없기 때문에 완전히 고립되고 만다. 그런데 미국은 항해의 자유 작전이라고 하면서, 걸핏 하면 미 해군이 난사군도를 지나가면서 중국의 심기를 건드린다. 미군은 자기만 항해하는 게 아니고 동맹국 함대도 같이 데리고 다니면서 보란 듯이 중국의 주장을 무시한다. 그리고 가끔은 전략핵폭격기도 지나가게 해서 중국이 긴장하고 화나게 만든다. 얼마 전에는 우리나라에게도 항해의 자유 작전에 동참하라고, 군함을 보내달라고 요청했지만 우리 정부는 중국 눈치 보느라고 안 보냈다. 
  - 올해 미 국방성이 백서를 발표했는데 대만을 국가라고 명시하고 있다. 이런 조치는 중국을 매우 강하게 자극하고 화나게 만드는 것이다.  트럼프 대통령은 새로운 법을 만들어서 대만이랑 거래하고, 비밀리에 미군사고문단을 대만에 배치하고 있다. 또 최근에는 보란 듯이 대만에 전투기와 무기를 팔았다. 
  - 미국이 여러 지역에서 중국을 군사적으로 압박해서 노리는 것은 무엇일까? 중국이 군비 레이스에 말려들어 군비지출을 늘리게 자극하는 것이다. 이게 바로 레이건 대통령이 소련을 붕괴시킨 방법이다.  
  - 미국은 중국을 둘러싼 국경 국가들을 전부 미국편으로 만들고 있다.  
  - 전면적인 전쟁은 원치 않는다. 핵전쟁이 일어나면 둘 다 죽는 길밖에 없기 때문이다. 그래서 전면전은 피하면서 중국이 군비지출로 허덕이다 망하게 만들려는 것이다. 
 • 기술 전쟁 
  - 우주굴기(宇宙崛起, 우주 분야에서 우뚝 서다) 
  - 인공위성을 파괴할 수 있는 무기도 개발 
  - 미 항공모함을 파괴할 수 있는 둥펑이란 미사일도 실전 배치했으며 미국의 방공망을 무력화할 수 있는 극초음속 미사일도 개발했다. 
  - 레일건 실전 배치 (레이저 소총을 만든 것)
  - 슈퍼컴퓨터 제조 분야에서도 미국과 대등한 수준으로 올라왔다. 차세대 컴퓨터인 양자컴퓨터에서도 중국이 미국을 따라잡았다. 미래 패권을 좌우하게 될 인공지능 분야에서도 특허 수가 미국을 능가하고 있다. 시진핑이 중국몽을 말하는 데는 그만한 근거가 있었던 것이다. 
  - 미국의 긴장감이 고조되면서 대응 조치도 강해지고 있다 
  - 관세 
  - 미국 기업이 거래를 못하게 만들었다. 또 중국 유학생들과 중국 연구원들을 미국 대학과 연구소 등에서 쫓아내고 있다. 
  - 미국은 중국 첨단 기업이 미국에서 자본 조달을 하지 못하도록 뉴욕증시에서 쫓아낼 것이다 
 • 무역 전쟁 
  - 미국의 진짜 목표는 중국 내 자유 진영의 기업들을 탈출시키는 데 있다. 트럼프는 대선 때문에 잠시 휴전하는 경우는 있더라도 중국과 무역 전쟁을 멈추지 않을 것이다. 중국이 완전히 항복할 때까지 이 전쟁은 끝나지 않을 것이다. 세계의 공장으로 중국 대신에 단기적으론 베트남, 장기적으론 인도를 키우겠다는 게 미국의 생각이다. 시간은 몇 년 더 걸리겠지만, 한국 기업들도 중국에서 사업하는 건 조심해야 한다. 
 • 지정학적 전쟁 
  -  “규제로 굶어 죽을래? 아니면 핵을 포기하고 내 편이 돼서 번영할래?” 중국도 미국의 의도를 눈치채고 북한 끌어들이기에 여념이 없다. 
 • 미국이 중국에게 요구하는 것
  - 지적재산권 보호 : 미국 기업은 전부 중국에 해킹당해서 기술이 털린다 
  - 보조금 폐지 : 중국 국영기업들은 철강, 알루미늄, 석유화학, 태양광 폴리실리콘, 조선 등에서 한국 기업을 추월하고 있다. 공정한 경쟁이 아니니 해볼 도리가 없는 것이다. 
  중국의 국영기업은 은행 돈의 75퍼센트를 빨아들이고 정부의 보조금을 받으면서 좀비 군단처럼 인해전술로 자유 진영 경쟁 기업을 초토화시키고 있다. 그러니 트럼프가 보조금을 폐지하라고 목소리를 높이는 것이다. 
  중국은 국영기업에 대한 보조금을 끊을 수가 없다. 보조금을 폐지하는 순간 좀비 국영기업은 파산하고 동시에 중국공산당의 1당 독재 체제도 붕괴될 수 있기 때문이다. 그래서 중국은 죽기 살기로 국영기업 보조금을 유지할 것이다. 
  - 중국 시장 개방 : 중국엔 구글에 해당하는 바이두가 있고, 아마존에 해당하는 알리바바가 있고, 페이스북에 해당하는 위챗 운영사 텐센트가 있다. 중국은 만리장성처럼 인터넷 장벽을 쌓고 외국 인터넷망을 차단하고 있다. 이걸 화웨이가 했다. 중국은 외국인은 자국 시장에서 사업을 못하게 막으면서 외국시장은 확장하고 있다 
  거의 모든 분야의 산업에서 중국은 자국 시장은 보호하며 자기들만 밖으로 나가겠다고 고집을 부리고 있다. 그래서 미국이 끊임없이 중국의 시장개방을 요구하는 것이다. 
  - 금융시장 개방 : 중국 기업들은 돈을 벌면 혼자 다 챙긴다. 그래서 미국이 금융시장을 개방하라고 요구하는 것이다. 금융 비즈니스는 미국이 최강이다.  
 • 미중 협상 초기엔 중국이 굽신거리며 미국의 요구를 들어주었다. 그런데 갈수록 요구 사항이 많아지니 반발심이 생기고 특히 시진핑의 경쟁 세력들이 이를 지적하며 공격하자 시진핑도 강경으로 돌아서게 되었다. 그리고 모든 선전 매체를 동원해 대장정을 갈 각오로 미국에 대항하여 싸우자고 부추겼다. 지금 중국 내부의 분위기를 보면 완전 단결되어 있다. 
 • 미국은 소련 봉쇄 전략을 취해서 소련을 망하게 한 것처럼 중국 봉쇄 전략을 취할 것이라고 본다. 현재는 미국이 중국 제품만 관세를 높이고 미국 기업이 중국 기업과 거래를 못하게 하지만 나중에는 동맹국에도 같은 요구를 할 것이다. 세계를 중국과 동맹국으로 나누어 블록화해서 자유 진영 기업들이 중국에서 탈출하고 거래를 못하게 막으려 할 것이다. 
 • 미국이 이길 것이란 것만은 분명하다. 내겐 너무 쉬운 답이다. 너무나 많은 이유를 댈 수 있지만 딱 3가지만 말해보자. 첫째, 패권을 차지하려면 일단 식량과 에너지 자급자족이 되어야 한다. 그런데 중국은 식량과 석유를 다 수입한다. 둘째, 1당 독재 체제는 부정부패를 가져올 수밖에 없다. 중국의 덩샤오핑은 마오쩌둥 시절 1인 독재의 폐해를 절감하고 이를 방지하기 위해서 집단지도체제와 다다음 세대(격세지정) 후계자 지명 제도를 도입했지만 시진핑이 이를 다 쓰레기통에 던져 버리고 스스로 황제의 길로 들어섰다. 공산당 독재 체제는 부정부패를 불러오고 유연성을 떨어뜨려서 결국 사회 발전 속도가 자유로운 미국에 뒤처질 것이다. 셋째, 중국인들조차도 호시탐탐 재산을 외국으로 빼돌리려 하고 있다. 과연 이런 나라가 패권국이 될 수 있을지 의심스럽다. 
 • 미국이 세계경제를 블록화하여 중국 경제를 봉쇄한다면 나는 한국에 유리하다고 본다. 한국의 경제성장률이 2003년부터 세계 경제성장률보다 못했다. 평균을 깎아 먹었다. 여기에는 2002년 중국이 WTO에 가입한 영향이 크다. 중국 13억 인구가 자유 시장 경제 체제의 노동자로 유입되면서 예전보다 노동자가 50퍼센트 이상 많아진 것이다. 그만큼 한국 노동자들의 입지가 줄어들었다는 뜻이다.  
 • 미국 입장에서 한국은 장기적으로 유익하고 협조적인 동맹이 될 수 있다. 그 말이 무슨 말인고 하니, 한중일 삼국을 놓고 볼 때 미국은 일본을 믿지 않는다. 전쟁까지 한 나라다. 일본이 커지면 미국에 대들 게 분명하다. 중국은 말할 것도 없다. 그래서 미국은 한국이 아시아에서 입지를 키워 중국과 일본을 견제해주기를 내심 바란다. 
 • 우리나라는 1985년부터 1988년까지 3년간 1인당 GDP가 2배로 늘었다. 단군 이래로 우리가 가장 빨리 부자가 된 시기였다. 그때 우리의 성장 동력은 무엇이었을까? 미국이 일본을 플라자합의로 때리니까 한국이 반사이익을 얻게 된 것이다. 한국전쟁 이후 미국은 한국의 경제 발전에 꾸준히 영향력을 행사했다. 한마디로 전쟁의 포화 속에서 굶주리던 나라가 그토록 짧은 시간 안에 재기할 수 있었던 것은 미국 덕이 크다. 결과적으로 미국 편에 줄을 서는 편이 우리나라에 유리할 것이란 얘기다. 
 • 잘살기 위해서는 노력과 재능도 중요하지만 줄을 잘 서야 한다. 개인도 국가도 마찬가지다. 줄을 잘 서려면 어떻게 해야 하나? 전략적인 사고를 해야 한다. 전략적인 사고를 하려면 어떻게 해야 하나? 일단 먼저 글로벌 흐름을 잘 파악해야 한다. 글로벌 흐름을 잘 파악하려면 어떻게 해야 하나? 부분을 알고 전체를 알고, 전체를 알고 부분을 알면 된다. 또 전체와 부분이 어떻게 연결되어서 작동하는지 알면 된다. 이런 식으로 파악하지 않으면, 매일 신문을 보고 뉴스를 봐도 산발적이고 지엽적인 정보만 얻을 뿐 세상이 어떻게 돌아가는지 알 수가 없다. 

■  에필로그 : 투자에 성공하려면 원시적 본능을 극복하라 
 • 현재 인간의 두뇌는 구석기인으로 최적화된 두뇌에 머물러 있다. 구석기시대에는 없었던 시장경제가 나타난 것은 1만 년도 안 된다. 자본주의 시장경제가 나타난 것은 200년도 채 안 된다. 인간의 역사를 24시간이라고 한다면 자본주의 시장경제는 마지막 2초에 나타났다. 인간의 역사를 1,000페이지짜리 책이라고 한다면 자본주의 시장경제는 마지막 페이지, 마지막 한 줄에 등장한다. 우리는 자본주의 시장경제에 적응할 수 있는 두뇌를 타고나지 않았다. 우리는 자꾸만 구석기인처럼 생각하고 행동한다. 그래서 판판이 재테크에 실패한다. 바닥에서 팔고 상투에서 매수한다. 본능대로 하니까 부자가 되지 못한다. 부자가 되기 위해서는 시장경제에 맞지 않는 구석기시대 본능을 극복해야 한다. 
 • 부자가 되지 못하게 방해하는 본능이 무엇인가? 내가 발견한 것은 9가지다. 무리 짓는 본능, 영토 본능, 쾌락 본능, 근시안적 본능, 손실 공포 본능, 과시 본능, 도사환상, 마녀환상, 인식 체계의 오류 등 9가지 본능이 우리가 부자가 되지 못하게 방해한다 
 • 본능을 극복하는 투자법이 진입 장벽이 있어 남들이 쉽게 따라 할 수 없고 효율적인 시장에서도 유효한 투자법이다. 
 • 부자가 되려면 먼저 자신의 내면을 들여다봐야 한다. 부자가 되려면 먼저 자신의 두뇌를 관찰하고 의심해야 한다. 
 • 대다수 사람들은 본능대로 산다. 가난하게 사는 게 제일 쉬운 선택이기 때문이다. 본능대로만 살면 저절로 가난하게 살게 된다. 이것이 바로 다수가 가난하고 부자가 되지 못하는 이유다. 구석기시대에 최적화된 본능대로 살 것인가, 이를 극복하고 부자가 될 것인가? 내가 부자가 되는 세상의 모든 방법을 알려준다 해도 당신 스스로 원시적 본능을 극복하지 못한다면 절대 부자가 될 수 없다. 답은 이미 당신 안에 있다. 이 책을 통해 자신의 내면을 들여다보고 자신이 부자가 되지 못한 이유에 다가가기를 바란다. 

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
- 책 속의 거인, 돈의 흐름, 통찰력, 인문학, 안목, 해석 능력, 독서, 금본위화폐, 브레튼우즈 협정, 베트남전, 인플레이션, 자본주의, 집값 상승, 부의 이전, 화폐 보유, 손해, 화폐 가치, 실물 자산, 리얼 머니, 부동산, 주식 - 밀턴 프리드먼, 작은 정부, 진보정권, 큰 정부 지향, 전략적 사고방식, 마이클 포터, 장점 약점 기회 위협, 5가지 경쟁요소, 신규진입위협, 라이벌 경쟁, 구매자 교섭력, 공급자 교섭력, 상품대체위협, 금융업, 규모의 경제, 독점권, 정부규제, 자본금 규모, 선점, 선의, 프리드리히 하이에크, 임대료 규제 정책, 북한, 중국의 개혁개방정책, 노예의 길, 자유, 미성숙한 대중, 가격의 움직임, 정치인, 귀족 노조, 경제민주화, 세금폭탄, 귀화 - 부동산 양극화, 서울과 지방, 세계화, 뭉침의 힘, 혁신기업, 인재 지식전파 인프라, 기술혁신, 자동화, 제조업 쇠퇴, 인적자원, 도시 번성 발전, 국토 균형 발전 실패, 슈퍼스타 도시, 서울 인적자본 외부 효과, 즐거운 도시, 실질임금, 교육과 안전, 애덤 스미스, 분업, 도시 인구 집중, 수도권 억제법, 비교우위론, 데이비드 리카도, 비교우위론, 노동가치설, 차액지대론, 기승전서울, 헨리 조지, 땅, 중국 토지제도, 이기심, 풍요, 수요와 가격, 경제성장, 호황과 불황, GTX 요금, 제임스 뷰캐넌, 공공선택이론, 부동산 대책, 경기도, 분양가상한제, 다주택자, 집값 안정 역할 - 존 메이너드 케인스, 투자법, 마르크스주의, 타이밍 예측 불가능, 투자 기준, 손실 회피성, 극복, 거품, 무리 짓기 행위, 절대평가 - 강남, 소스타인 베블런, 과시, 베블런재, 상대적 빈곤감, 빌프레도 파레토, 20대 80 법칙, 블랙 스완, 조지프 슘페터, 혁신 기업, 기업가, 자본주의 게임의 법칙, 토마 피케티, 불평등, 빠른 생각, 느린 생각, 인간 본성, 교육, 미중전쟁	- 경제와 자본주의를 모르고 지낸 세월이 너무나 안타까울 정도로 저자가 쉽게 설명해주어서 이해하기 좋았다 - 주식이든 부동산이든 투자의 기본 원칙에 있어서 비슷한 점이 많다. 나는 투자하기에 얼마나 준비가 되었는가. 지금 공부하는 과정이 매우 중요하다 - 독서를 할 수 있는 환경에 있다는 것이 감사하다	- 책을 거울 삼아 나 자신을 돌아보기 과거, 현재, 환경, 성격.... - 그리고 부자가 되는 방법을 찾아가기 - 불평 주의하기, 긍정적인 말표현 생각으로 완전히 바꿔지도록 노력하기

2022.3.5.토