[도서] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 

[도서] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다, 이현철 지음

-통계의 함정 : 빈집도 집의 개수를 구하는 통계에는 포함. 하지만 사람이 살기에 부적당한 집
-주변에 학교, 병원, 상가 등 각종 편의시설 및 기반시설이 함께 존재해야 비로소 집으로서의 가치를 지는 것
-<아담스미스> 보이지 않는 손에 의해 자정 능력을 어느 정도 가지고 있다
... 시장에서 수요와 공급은 일시적으로 어느 정도 어긋날 수는 있겟지만, 다시 균형을 되찾는 상황이 반드시 오게 된다
※자정 능력 : 자연 스스로 정화하는 능력
-투자자들이 집값을 끌어올리는 행위를 하는 것이 아닌 지금 집값이 올라가고 있으니까 그 분위기에 편승한 것 이라고 보는 것이 맞을 것이다

■ 전세대란 
① 공급 부족 (저금리, LTV 완화로 인한 전세에서 월세로의 전환)
-임대인 입장에서 전세에서 월세로 전환하더라도 투자 금액이 더 늘지 않고 오히려 순투자 금액이 줄어드는 효과를 발휘
-임차인 입장에서는 월세가 많아짐으로써 월세가 낮아지긴 했지만 전세보증금의 이자보다는 월세의 부담이 크므로 여전히 전세를 선호
-월세 임대 물건이 아무리 많아서 팔리지 않은 채 남아 있어도 전세가를 떨어뜨리는 효과를 전혀 보지 못한다
-투자자들이 전세로 공급하는 것이 아닌 월세로 공급하는 상황이 늘어나게 되어 전세공급은 더더욱 줄어들게 된다
② 전세 수요의 증가
-집값이 오르지 않거나 떨어질 것이라는 전망이 우세하게 되면 수요자는 집을 구매하는 것을 주저하게 된다
-투자를 주저하는 시기 → 이 현상이 지속되자 오히려 전세 쪽 수요가 임대공급에 비해 많이 증가해 전세가가 급등
③ 정부 정책의 부작용
-집을 지어 공급을 늘리는 방법은 시간과 자금이 많이 들기 대문에 공급되는 동안 급등하는 전세가를 어찌할 수 없는 부분이 작용
-뉴스테이 : 결국 월세임대 공급, 전세공급에 영향을 주지 못한다. 정부는 단기적인 효과를 보기 위해 금융지원과 보증제도를 적극 활용하게 된다
-전세금이 비싸지면 싼 곳을 찾아 이사... 그것도 사실 한계가 있다. ... 경기도도 전세가가 같이 급등하게 되었다
④ 임대인과 임차인의 심리 차이
-그 학교에 배정받는 아파트에만 가야 하는 임차인은 절실하다 ... 급한 쪽이 결정을 빨리해야 한다. ... 임대인보다는 임차인이 동등한 상항에서 급한 것이 사실이다
⑤ 전세에도 가수요가 있다
-미리 집을 보러 다니는 임차인들 때문에 수요가 늘어났다고 생각하게 된 것
-주택이 일반재화가 아닌 필수품이라는 것과 움직이지 못하는 것에서 발생된 지역성이라는 특성 때문
■ 전세대란을 막을 수 있는 방법
-공급이 수요보다는 조금 더 많아야 하는게 원칙
-전월세 상한제 → 법이 규정되면 처벌이 무서워 조금은 진정되는효과 → 오히려 투자자를 위축시켜 투자자가 주택을 추가 구입하지 않고 팔기 시작(음성적인 거래 일어나 불안 혼란 상황 만듦)
-전세자금 대출과 보증보험 : 집값 하락론자들은 더욱 전세에 매달리게 되는 것
-임대사업자에 대한 혜택과 의무규정
-임대사업자가 늘고 있지 않은 이유
  1. 의무기간 : 집값이 내려갈 것 같으면 매도해야 함에도 임대 의무 기간에 묶여 매도할 수 없다
  2. 소득세의 증가 : 세무당국에 임대소득을 신고 → 소득이 노출되게 된다
  3. 지역 의료 보험 : 직장보험에 비해 훨씬 많이 나오기 때문
  4. 5% 이하의 임대료 인상만 가능

-같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없다. 전세는 매매의 파생 상품이기 때문이다
-집값을 올리는 전세
-전세난 : 수요에 비해 전세공급이 딸려서 전세가가 올라가고 세입자 전세 물건을 찾기가 어려워지는 현상
-역전세난 : 전세공급이 일시적으로 많이 한꺼번에 몰림으로써 전세가가 떨어지는 현상
-임대인이 새로운 세입자를 제 때 맞추지 못해 보증금을 돌려주는 날을 지키지 못하는 경우, 그 피해는 기존 임차인이 고스란히 받을 수 밖에 없다
-역전세난이 오는 이유 : 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작,  신도시 주변
-대부분은 일시적인 현상으로 끝남 → 부동산 시장 전망을 떨어지는 쪽으로 판단해 집을 사는 것을 뒤로 미루거나 포기해 상황을 더욱 악화시키는 쪽으로 결정하곤 한다
-역전세난이 지속되기 위한 전제 상황이 필요
  . 서울 수도권과 지방 크게 둘러 나뉘어 각자 시장은 다른 시장에 많은 영향을 주지 않는다
  . 전세 세입자는 실수요자 (전세는 싸다고 투자 할 수 없는 상품)
  . 지역적 한계가 명확히 존재 (내가 사는 지역에 입주 물량이 많아야 함)
  . 최소한 3년 정도 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야 한다
  . 강남에서 움직이기 시작하면 서울 전역, 경기도까지 영향을 미치게 된다 (경기도 어느 한 지역의 움직임이 서울 전체에 영향을 주지는 않음)
  . 서울 수도권은 신도시가 입주할 때 주변 도시까지는 어느 정도 역전세 현상을 나타낼 수는 있겠지만 일시적인 현상에 그칠 가능성이 매우 큰 상황이다

■ 선분양의 좋은 점
-주택업자의 자금조달 용이
-소비자 입장에서 목돈 마련의 부담이 적음
-자금 부담이 적기 때문에 사고싶은 아파트를 분양할 경우, 적극적(아파트가 잘 팔림)
■ 선분양의 문제점
-부실시공 우려 : 1군, 2군 업체 할 것 없이 하자 문제로 분쟁이 끊이지 않음
-과대광고 문제
-분양권 프리미엄 등 투기 문제 : 전매 (주택을 분양 받은 사람이 그 지위를 다른사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것)
-입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원인
■ 후분양의 좋은 점
-소비자의 선택 폭이 넓어짐
-소비자에게 금융비용(중도금대출에 대한 이자)의 전가가 없음
-부실시공 등으로 인한 분쟁 소지가 줄어듦
■ 후분양의 문제점
-소비자의 목돈 마련에 부담 : 기존 집을 단기간에 처분해야 한다는 부담
-건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우, 금융비용을 소비자에게 전가 위험
-건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소 우려

-후분양제도의 가장 큰 문제점 : 공급이 줄어듦
-후분양제도가 실시되면 반드시 폭등이 일어나게 된다. 우리는 지금 아파트를 미리 구매해둬야 한다

■ 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다
1. 바로미터 역할 
예) 매매가 대비 전세가 수준
강남의 경우 : 40~50% 정도
강북의 경우 : 55~60% 정도
-적당한 매매가를 모를 때 최근 거래된 전세가를 보고 거꾸로 매매가를 환산
2. 매매가 지지 역할
-전세가 때문에 매매가가 더 이상 떨어지지 않는 현상이 발생
3. 매매가를 올려주는 역할
-사람들은 전세가가 매매거래 하나 없이도 매매가를 밀어 올릴 수 있다는 상황을 인지하지 못함
-절대 특별한 이상 거래가 아니고서는 전세가가 매매가를 넘을 수는 없다. 결국 매매가가 올라갔다는 것이다
4. 매매가를 떨어뜨리는 역할
-보통 상승 안정기에는 평균 70~80% 수준이었던 전세가율이 50~60%대로 떨어지게 된다
-폭등기 : 높은 가격에 분양

■ 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
1. 사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다
2. 사람들은 비쌀 때 더 잘 사더라 : 아파트에 관심이 없던  사람들이 묻지마 투자에 나서는 경우 그게 바로 상투다
3. 사람들은 분위기를 좇는다 : 여론에 의지
4. 폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다
-공포와 욕심은 전염되기가 쉽다
-아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행되어야 한다

■ 부동산 경기 사이클
<폭락기>
-폭락은 반드시 폭등이 전제 되어야만 가능한 상황
-가장 큰 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리
<하락 안정기>
-하락을 어느정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기
-전반적으로 바닥을 확인하고자 하지만, 바닥임을 인지하지 못하는 시기
-미분양이 넘쳐나기 때문에 수요자들은 관망세를 유지
-전세가가 서서히 상승 시작 : 전세공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문
-현실적으로 이미 대출이 많이 들어가 있는 집들이 대부분인데 폭락을 한 후에 더 이상의 폭락이 이루어지면 우리나라 전체 경제가 위험한 상황에 이를 수 있다 (2008년 미국의 서브프라임모기지 사태와 같은 금융위기)
-전반적으로 매매가는 크게 오르지 않는 상태에 머물러, 매매가와 전세가 비율이 거의 최고의 상태에 이르게 된다
<상승 안전기>
-매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상
-적게는 2~3000만원, 많게는 5~6000만원 정도 투자해 3000만원 정도의 이익을 기대하고 투자. 투자자들은 시세보다 싼 급매물을 노리고 여유있게 투자한다
-전세가가 매매가를 밀어 올리는 현상 
  . 시장에서 전세매물이 귀하기 때문에 나오는 족족 높은 가격에 거래가 된다 (대신 매매매물은 엄청 많다)
  . 정부의 정책도 크게 한 몫 : 전세대출과 보증보험을 믿고 오른 금액에 쉽게 계약을 하게 된다
-인터넷 시세만 보면 현재 벌어지고 있는 상황을 제대로 인지하지 못하고 곡해하는 현상 발생
※곡해 : 실제와 다르게 이해
-전세난이 아주 심해짐 : 임차인 입장에서는 마음이 급해질 수밖에 없다
-전세 가수요 : 아직 계약에 임할 상황이 아님에도 불구하고 집을 구하러 다니는 수요자
<폭등기>
-2배 정도 오르는 것이 폭등
-매도자 우위의 시장이 형성
-이 시기에 집을 매수할 때 계약금을 10%만 내는 것이 아니라 20~30% 이상 걸어야 안전하다 (가격 상승으로 기존 계약을 파기하는 경우가 있기 때문)
-투기 세력 일부가 좌지우지하는 상황이 아니라, 전국민이 투기꾼이 되어버린 상황
-정부규제가 강력하면 잠깐 눌릴 수 있다 
... 이사를 꼭 가야 하는 사람에게 이사를 강제로 못하게 할 수는 없는 것, 아무리 강력한 규제도 항상 어느 정도 문은 열어놓게 되어 있다
-이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있다
-대부분의 투자자는 뒤를 생각하고 투자에 임한다 : 입주를 하고 전세나 월세 등을 고려해서 자기 투자금이 얼마나 들어갈지 생각하고 투자에 임하는 것

-가장 좋은 대응 방법 : 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것
-가격이 올라가는 사이클에서는 그 어떤 아파트도 가격이 올라가기 때문에 중요

■ 집 한 채
-"이게 오르면 뭐합니까? 내것이 오르면 다른 것들도 오르고 결국에는 내거 팔고 다른 거 사면 그게 그거 아닙니까?" 
→ 비교는 내가 집을 가지고 있을 때와 집을 가지고 있지 않을 때를 비교해야 한다
-(조금 번거로울 수도 있는데) 집값이 어느 정도 오르게 되면 반드시 다시 떨어지는 시기가 오게된다. 그때는 집을 높은 가격에 팔고 다시 전세로 갈아타는 방법이다

■ 수요가 몰리는 새 아파트 투자
-가장 현명한 투자 : 역시 새 아파트에 투자하는 것
-대부분의 사람들은 현재를 중요시하고, 현재에 가격이 비싼 것은 뭔가 그 이유가 있을 것이라 생각한다
-약간의 리스크를 안고 가는 투자가 성공할 확률이 높다

■ 절대적인 학군, 절대적인 수요

■ 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
-부동산의 특성 '세상에 단 하나밖에 없는 물건'

■ 갭투자
-갭투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다
-인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90%가까이 가도록 기회를 주지 않는다
-매매가가 떨어질까 두려워 매매에서 전세로 돌아선 임차인에 의해서 전세가가 올라간다. ... 이로 인해서 매매가가 올라가는 현상 ... 전세가율이 높은 것들은 맘 놓고 매수를 해도 된다
-길게 가져가는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져갈 수 있을 것이다
-전세가율이 높다 : 매매로는 인기가 없는 물건이라고 봐도 무방하다. ... 과감히 구입해도 좋다. 전세가 상승에 의해 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있는 물건이다
-파는 시기 : 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋다. 매수자가 투자자도 될 수 있지만, 실수요자도 될 수 있기때문에 입주 시기를 어느 정도 맞출 수 있는 그런 시기인 것이다
-팔 때 팁 : 만기에 맞추어서 다른 임차인을 맞추거나 아니면 기존 임차인에게 오른 금액에 재계약을 먼저 한다. 그리고 투자자에게 팔면 세입자를 맞추지 않은 상황에서 파는 것보다 생각보다 잘 팔릴 것
-매수할 때 : 전세부터 최고시세로 맞춰주면 무조건 매수하겠다고 제안한다

■ 대형평형
-대형은 남은 폭등기가 도래하고 그 이후 폭락기가 오면 대세를 이룰 것
-보통 건물과 토지분은 5:5로 보고 건물분에만 부가세가 붙기 때문에 전체 분양가에서 5%정도가 부가세로 보면 된다
-건설사는 인기가 좋은 소형에서 마진을 많이 보고 대형에서는 손해를 보고 있다. 그래서 대형을 많이 짓지 않고 있다

■ 지방 투자 vs 서울 수도권 투자
-현명한 투자자는 이때(폭등이 올 가능성) 서울 수도권 시장의 투자금을 회수하고 지방의 부동산에 투자하면 된다
-이런 시기에 지방에서 발생하는 규제가 없어 정상적인 세금만을 납부한다 
... 지방이 활황시장이 되는 시기에는 정부의 특별한 규제가 가해지지 않는 시기에 해당된다. 그럴 경우 지방의 수익률이 서울 수도권보다 높을 수가 있다

-너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라
  1. 임장 활동, 현장 답사를 가서 그 지역을 파악하는 것이 필수적으로 수반. 주변인들은 그 지역에 거의 가보지 않음. 모르니까 부정적이 될 수밖에 없다
  2. 심리적, 부동산은 매우 금액이 크다. 조언을 해줬던 사람 입장에서는 그 책임이 매우 크게 느켜질 수 있다
-손해를 보느냐, 벌지 못했느냐에서 원망은 손해를 보는 쪽이 훨씬 크게 나온다
-혼자 다니지 말고 부부가 함께 다니기 바란다
-주변에 조언을 안 구하는 것이 오히려 좋은 결정을 하는 지름길이라는 것

■ 오피스텔 투자
-오피스텔이 아파트에 비해 덜 올랐던 이유
  1. 부가세와 취득세 : 
   . 분양가의 10% 부가세, 사무실로 임대할 경우 취득세 4.6%
   . 임대사업자 부가세 환급 신청(사무용 임대시, 주택 임대X)
   . 85㎡ 초과(약 33~35평 이상)하는 아파트 : 부가세 10%를 분양가에 포함해서 표기(환급받을 수 없기때문에)
   . 임차인의 주소 이전 하지 않는 방법 : 사무용 임대로 편법
   . 다음 매수인이 취득세 4.6%를 내면 매매금액의 5% 정도 비싸게 샀다는 느낌이 들게 된다
  2. 월세가 매매가의 발목을 잡는 역할
   . 주택임대사업자 : 40㎡이하의 경우 취득세 면제(주소 이전 가능하게 됨, 부가세 환급 불가)
-아파텔 : 법적인 용어X, 주거용 오피스텔, 주로 투룸 이상의 아파트 구조. 살림이 어느 정도 가능한 장기적인 임대차가 가능해 전세 선호하는 임차인들이 주를 이루게 된다. 아파트 대체상품으로서의 역할, 비교적 저렴한 가격의 전세
-본인의 자금에 맞는 투자 상품으로 고려 해봄직한 상황
-오피스텔 투자 유의할 점
  1. 실수요자의 경우 큰 메리트가 없는 상품 : 자금이 적게 들어가는 것은 고려해볼 만한 상품이지만 실수요자에게는 혜택이 전혀 없다
  2. 지역가입자로 의료보험 자동등록 : 사업자를 내면 피부양자의 지위에서 벗어남. 피부양자인 주부보다 오히려 바깥일을 하는 남편 명의로 사업자를 내는 것이 훨씬 더 유리한 상황이 될 수 있다
-오피스텔 투자의 장점 : 구체적인 부동산 공부
   . 공부만 한 사람과 투자를 겸하면서 공부를 하는 사람은 반드시 차이가 발생. 투자를 안하고 하는 공부는 부정적으로 될 가능성이 훨씬 크다. 주변에 모든 정보를 취합하면 부동산은 곧 떨어질 것만 같기 때문이다
   . 오피스텔은 복합적인 상품이기 때문에 주택이 될 수도 있고 사무실이 될 수도 있는 아주 가변적인 상품이다
   . 임대사업자, 주택 임대사업자, 실소유자 : 어느 것이 나에게 유리할 것인가를 따져봐야 한다
   . 월세 높게 될 경우 : 내 자본금에 대한 투자 수익률 공부하게 된다
   . 부가세, 취득세, 양도세까지 알아야 한다

■ 파는 것이 더 중요한 매도
-일시적 1가구 2주택의 양도세 비과세 요건 : 기존 주택 2년 이상 보유, 새로운 주택을 산 시점으로 3년(기존 주택 매수 시기에 따라 상이)안네 기존 주택을 팔아야 한다
-예) 2013년 매수 → 2015년 전세주고 다른 아파트 구입, 이사 시 : 2017년에 매도할 때 수익이 높아지고, 전세가를 새로 맞추어 팔기가 수월해짐(갭 투자자와 매매시)

■ 경매 투자
-준비기간의 장기화 : 하자를 처리하기 위한 대가로 저렴하게 구입하는 시스템, 공부 선생
-수많은 실패 사례 : 명도 문제, 배당요구를 하지 않은 선순위 세입자 고려
-낙찰 가능성 희박
-컨설팅업자들의 농간
-경매 물건에 대한 부정적인 인식

■ 정부의 강력한 규제 정책으로 부동산 가격이 내려갈까?
-정부의 시장을 바라보는 시각 : 시장분석을 잘못하는 것
-시장 예상 반응 
  . 효과는 당분간 : 공급 늘리는 정책은 빠져 있음. 투기 수요는 억제 했다고 하지만 실수요자 쪽은 문을 열어놓음
  . 양도세 - 보유 시 발생하지 않음
  . 갭 투자는 전세 끼고 투자하므로 대출이 필요없음
  . 정책에 대한 신뢰성 : 정부의 임기 5년, 수시로 바뀌는 정책. 시장 참여자들은 버티면 된다는 것을 알고 있고 이미 경험했다
  . 종부세, 분양가 상한제 전면실시, 후분양제, 보유세 강화 등 더 강력한 규제를 내놓을 수도 있다. 시장에서 정부는 더 이상 쓸 카드가 없다 여겨지면 그동안 눌려있던 강력한 에너지를 폭발 시키게 된다. 
-오히려 지방의 경우처럼 그냥 시장이 저절로 조정이 되게끔 정부는 가만히 있는 것이 훨씬 더 효과적일 수 있다
-정부의 시장 개입은 반드시 실패하게 되어 있다 : 부동산의 특징으로 인해서 공급 조정이 안된다. 공급을 많이 해서 조정하기 위해서는 천문학적인 자금이 소요된다. 공급을 시작하겠다 하면 그 결과가 집을 짓는 기간 최소 3년은 걸린다. 그동안 시장에서는 난리 나게 된다
-집값은 언제 내려가나? : 매물을 내던 지다시피하게 되는 공포상태가 되기 위한 전제 조건
  1. 한 지역 시장에 최소 3~4년 이상 공급과잉이 있어야 한다
  2. 과잉되는 기간동안 폭등이 있어야 한다 : 전매 갭이 상당히 떨어져 있어야 한다
  3. 너무 비싼 분양가로 인해 더 이상의 프리미엄이 형성되는 것이 어려워야 한다 : 프리미엄이 몇억 원씩 형성되어 있다면 시장 참여자들이 어려운 상황에서도 버틸 힘을 내게 해준다
  4. 묻지마 투자자들이 주를 이루어야 한다
-2006년 부동산 상승 : 폭등, 1년 동안 거의 2배 가까이 상승했었음
-집값 하락
  1. 진짜 입주 물량의 지속적 증가 여부
  2. 프리미엄이 발생하지 않고 더이상 오를 것이라는 기대 심리가 사라진 시점에서 입주 시 매도물량과 임대물량이 동시에 드러나게 된다 ...  이 경우 임대료도 하락하고 매매가격도 하락할 수 있다
-2017년
  . 지방 : 더이상 프리미엄이 형성되는 것이 중단되고 매도세의 압박이 심해진 상황이었기 때문에 입주를 맞이한 경우 시세하락으로 이어졌음
  . 서울 수도권 : 프리미엄이 상당히 형성되어 있던 상황, 분양자들은 보유, 매도물량보다 매수물량이 더 많이 발생 → 입주하고도 가격이 지속적으로 올라가는 상황, 역전세가 일시적으로 일어났으나 공급 부족으로 다시 전세가가 회복
-전세자금대출 문제점
  1. 전세난의 가중, 가속화
  2. 가계부채의 증가와 부실화
-전세자금 대출은 서민을 위한 정책이라는 측면이 강하게 작용하고 있기 때문에 이미 형성이 되어 있는 이 대출을 다시 규제로 갈 경우 서민의 삶이 어려워지는 상황에 직면할 수 있다
-무주택자의 내 집 마련 : 무조건 하는 것이 좋다
-절대 자가를 하나 만들어서 20년, 30년 살고자 사지는 마라
-가격 흐름을 알고 매도계획을 세워야 한다. 적당한 시점에 매도하고 다른 지역에 투자하거나, 침체기에는 당분간 전세로 들어가서 사는 방법도 한 가지 방법이 될 수 있다
-아파트 사이클을 잘 살펴보면, 떨어지는 시기는 길어야 3~5년 정도, 올라가는 시기는 짧게는 5년 길게는 거의 10년 정도이다
-자본주의 체제하에서는 자금을 가만히 놔두는 것은 결국에는 손해 보는 것이다
-싸게 사는 것이 중요한 것이 아니고 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것
-폭등 후에는 반드시 떨어질 수 있으니 이점 유의해서 매도시점을 잘 잡아라
-전세를 싸게 들어가는 방법
  . 장기시프트, 뉴스테이
  . 대단지로 입주하는 새 아파트 : 준공 후 입주할 때까지의 약 2달 정도 잔금을 모두 치러야 한다. 전세를 시세보다 싸게 내놓게 된다 (처음 입주할 때는 저렴한 임대료로 입주할 수 있지만, 입주가 이 한 아파트로 끝나는 지역이면 다음 2년 차에는 임대료가 급등할 수 있으니 주의)
  . 미분양 물건, 전세처럼 살다가 얼마든지 나갈 수 있는 애프터리빙
  . 임대인이 외국에 있거나 그 지역과 많이 떨어져 있는 지역에 거주하는 경우
  . 대출이 낮은 비중으로 있는 주택 : 보증보험제도 활용
-대출
  . 대출을 받고 나서 이자만 내고 살다가 집을 팔고 나면 그 대출을 상환하는 것이 좋은 방법 (정부에서는 거치식을 규제하고 원리금균등상환을 유도하고 있음)
  . 집값은 내려갈 확률보다 올라갈 확률이 2배 이상 높다
-깡통 전세 : 전세가가 매매가의 70%를 넘는 경우 (옛날에는 거의 없었음)
-이미 전세대출과 보증보험제도로 인해서 전세는 모두 깡통전세를 넘어서 버렸다 ...  깡통전세라는 말은 큰 의미가 없어진 단어라고 봐도 무방하다
-대비할 수 있는 최선의 방법은 보증보험밖에 없다 : 아쉬운 사람이 내는 것이 원칙 (대출 없는 깨끗한 전세인 경우 임차인, 대출 있는 경우 임대인 가능성)

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
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2022.1.6.목