[도서] 부동산 투자의 정석

[도서] 부동산 투자의 정석, 김원철 지음 中
-그저 평범한 지능과 어느 정도의 자금, 약간의 시간만 있어도 충분하다. 반드시 필요한 것이 있다면, 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어가는 '의지'다. 그렇게만 하면 누구나 부자의 삶에 이르게 된다
-중요한 것은 자가 주택보급률인데, 자가 주택 보급률의 경우 전국은 50%가 조금 넘고, 서울과 수도권은 50%가 안된다.
우리나라 인구의 절반은 세입자라는 뜻이다
-주택은 향후 20년간 부족하다
ㅇ혼인으로 매년 30만 가구가 탄생한다
ㅇ다문화 혼인 건수 자체는 조금씩 줄어들고 있어도 결국 다문화 가정의 총합은 점점 늘어나고 있다
ㅇ고령인구는 계속 늘어난다 : 삶을 영위하는 동안 그들에겐 여전히 부동산이 필요하다. 고령화가 내용상의 변화를 가져올 순 있어도 외형상으로 부동산 수요를 줄이는 데 기여하진 않을 것이다
-부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만, 외형상으로 드러나는 그 '숫자'만큼은 확실히 '증가'한다
-수요와 공급간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다. 바로 이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫번째 이유다.
-우리 시장경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는 것이 미래를 예측하는 데 도움이 되며, 보다 상식적인 일이다
-거품 파악
① 기간 :  '부동산 가격이 본격적으로 상승한 지 얼마나 되었는가?' 상당기간, 즉 5년이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다
② 가격 :  '가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?'
③ 대중의 관심도 :  '부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이 부동산에 관심을 갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가?'
-거품이 크면 침체도 길어진다. 이미 정부도 이를 알고 있으며, 현명한 투자자라면 이를 염두에 두고 있을 것이다. 따라서 리스크를 면밀히 체크하고 시장의 움직임을 살피는 것이 더욱 유효한 전략인 것이다
-부동산 경기가 하락하고 장기화되는 건 장기침체의 시작이 아니라, 투자자 입장에서 기회가 오는 것임을 알 수 있다
-결국 부동산 자체의 한계에 의해 어떠한 경우에라도 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없다는 이야기다
-투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?'라고
-부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을 전혀 파악할 수없게 되는 것이다
내 생각대로 과감하게 밀고나가는 것까지는 좋다. 그러나 그 대상 혹은 그 시점이 만약 내 예상과 다를 경우 크게 문제가 된다면 그동안 잘 해온 투자로 얻은 결과도 한순간 물거품이 되고 만다. 따라서 늘 자신의 투자 행위가 맞는 것인지 물어야 한다
-1~10년

-11~20년

총 주택 수 23채 → 매년 평균 2억 3,000만 원의 현금흐름 발생
수익형 부동산 총 10채 → 매년 1억 3,869만 원의 수익 발생

■ 전세 레버리지 투자
-매년 3,000만 원씩 투자할 자금 마련 : 목표 달성에 이르는 기간이 조금 늦어지는 것뿐이다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다
-투자할 만한 부동산 : 무슨 일이 벌어진다고 해도 2년마다 2,000~3,000만원씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있다. 그 지역이 어디인지를 알기 위해 노력하고 공부하면 된다

-양도 소득세
ㅇ 양도가액 - 취득가액 - 기타필요경비 =양도차익
ㅇ 양도차익 - 자기보유 특별공제 = 양도소득금액
ㅇ 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연250만원) = 양도소득 과세표준
ㅇ 양도소득 과세표준 X 세율 (누진공제 적용) = 산출세액

-나는 임대사업자등록을 적극적으로 권한다

-5년이나 10년 후에도 3,000만원으로 매입할 부동산이 있을까? 이렇게 질문하는 사람이 10년 전에도 있었고, 5년 전에도 있었으며, 지금도 여전히 있다는 사실만으로도 답이 될 수 있을 것이다
-부동산의 매매가와 전세가 차이가 적은 현상이 벌어지는 가장 큰 이유는 부동산의 매매가가 올라가면서 동시에 전세가도 계속 올라가기 때문이다
-부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다
-부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 된다
-아파트의 연식이 오래된 것이라면 둘 중 하나로 방향을 잡아야 한다. 해당 아파트가 재개발이나 재건축 등 개발로 방향이 잡현다면 시세차익을 고려해야 하고, 임대수요가 줄어들어 임대 상황이 변하게 되었다면 매도 후 다른 대상으로 옮겨타야 한다
-1기 신도시가 10년 후면 이미 지은 지 35년이 넘는다. 어떻게 될까? 인천, 부천, 김포, 의왕, 군포, 성남, 수원, 광주, 하남, 구리, 양주 등에 있는 역세권의 아파트들, 또는 구도심의 낡은 빌라 등은 어떻게 될까? 한번 생각해보라
-중요한 것은 이것이다. 미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾는 것. 그런 지역의 부동산이라면 10년이 되든 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것이다.
우리의 전략 : 처음에는 전세 레버리지 투자를 하여 규모를 늘리고, 그 이후에는 이와 같은 개발을 통해 시세 차익을 얻을 수 있는 지역을 고르는 것이다.
-전세가가 떨어지면 어떡하나? 자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다. ... 또한 전세 보증금 상승분 중 일부를 배당주에 투자해둔다면 이러한 위험을 피할 수 있다.

-이 투자법을 따르지 못하는 이유
  1. 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 눈길이 간다
  2. 부동산 불황기에는 확신이 사라진다
  3. 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 쓴다
  4. 4년 이상 부동산 시장에 관심을 갖는 건 쉽지 않다
-매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다
-전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다
-자금을 잘 지키면서 투자 대상이 나올 때까지 기다리거나 찾으려고 노력해야 한다.

-함정을 피하는 법
  1. 부동산 시장의 전망은 결정적일 때 틀린다
  2. 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다
  3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에서 빛난다
  4. 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다
  5. 불황에도 돈이 나온다는 것이다

-전망의 문제점 :
  1. 특정 분야에 대한 전문가들의 의견이 일치하지 않는 경우가 대다수라는 것
한쪽은 상승을 외치고 다른 한쪽은 하락을 외친다. 그러니 그 어떤 전망을 듣게 돼도 선택은 결국 투자자의 몫으로 남게 된다
  2. 변곡점을 전혀 예상할 수 없고 특히 시장의 흐름이 바뀌는 결정적인 순간에서 늘 어긋나게 된다
  3. 이런 전망들이 계속 수정된다
-불황기에는 그저 부동산의 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오른다. 이 얼마나 마음 편하고 승률 높은 게임인가?
-주식투자에서 가장 중요한 것은 첫째, 잃지 않는다는 것이고, 둘째 첫번째 원칙을 잊지 않는다는 것이다. 그만큼 리스크 관리가 중요하다.
-대출이라는 것이 이런 것이다. 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다. 대출 자체가 나쁜 건 아니지만 대출을 현명하게 활용하는 건 초보자에겐 쉽지 않다.
-레버리지를 안정적인 수준으로 활용하기. 이것이 바로 부자가 되는 지름길이다
-실험의 결과 ... 금액이 커지면 커질수록 사람들은 안정적인 선택을 하고, 금액이 작으면 작을수록 사람들은 위험한 선택을 한다. 이게 사람들의 심리다
-평소부터 준비를 해왔다. 근면 성실했다. 긍정적인 마인드를 가지고 있었다. 그러나 그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두가지다. '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다.'
-국가의 경제가 휘청거릴 정도의 위기는 빠르면 3~4년, 보통은 10년에 한번 정도 발생한다.
1997년 IMF 위기, 2003년 카드대란, 2008년 금융위기, 2021년 유럽발 위기 등
-늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다
위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 언제든 위기가 도래했을 때 시스템에서 나오는 자금으로 최고의 투자 기회를 선사하는 대상들을 매입하면 된다

■ 투자의 진화, 발전
  ㅇ 전세 보증금 상승분으로 수익형 부동산을 매입한다
  ㅇ 기존 주택을 월세 방식으로 전환한다
  ㅇ 일부 부동산으로 차익을 실현하고, 일부는 전세 보증금 상승분으로 수익용으로 추가로 매수하기도 하면서 전체적으로 보유하는 부동산 챗수를 일정하게 유지한다
  ㅇ 상승률이 더 높은 대상에 투자한다
  ㅇ 배당주를 산다
-투자와 주거 조건, 이 둘을 분리해서 생각하라
-투자란 .. 지루한 싸움처럼 보이지만 어느 순간에 이르면 자산이 기하급수적으로 늘어난다
-복리 계산 법 : FV = PV(1+r)n
(*미래가치 = 현재가치(1+이율)기간)
-지금 당장 부자가 되는 묘수 같은 건 찾을 수 없다. 하지만 투자 플랜을 10년이라는 기간으로 잡고 보면 누구나 할 수 있다
-부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼는다
-단기간에 얼마의 수익을 얻는 것보다 자산의 규모를 늘리는 데 집중하는 것이 더 뛰어난 투자이기 때문이다
-불황기에 투자하는 것이 가장 좋은데 막상 이때 투자할 수 있는 사람들은 적다. 이 때 투자하는 사람들을 일컬어 '고수'라고 부른다

■ 핵심 부동산 매수
-핵심이 무엇인지 모른다
-핵심부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다
-핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다
-결국 대중을 따른다

-핵심 부동산 : 오래 보유하고 있어도 꾸준히 가격이 오르는 대상, 장기적으로 볼때 무조건 평균보다 높은 상승률을 보이는 대상, 어떠한 위기에도 크게 폭락하지 않고 빠르게 회복하는 대상을 의미한다
-대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라
-장기적인 안목이란 그저 '길게보면 좋아~'라고 표현하는 수준이 아니다. 장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈이다
-재테크 동호회에 가입하지 말고, 사람들을 사귀지 말라는 이야기가 아니다. 좀 시간을 두고 지켜보며 사귀라는 뜻이다
-질문의 수준만 들어도 그 사람이 고수인지 아닌지 단번에 눈치챈다. ... 그렇다고 해서 꼼꼼하게 따지는 것을 포기하지는 말자. 초보일 때는 엉뚱한 것을 따져서 망신을 당하기도 하고, 기회를 놓치기도 하고, 조롱을당할 수도 있지만 그런 과정을 모두 거쳐야만 진정한 고수가 된다

■ 향후 20년을 좌우할 다섯가지 핵심 키워드 : New, 역세권, 소형, 강남권, 임대료
-'신규 아파트', '새 주거시설'이라는 키워드는 늘 염두에 둬야 한다
-재건축에 대해서는 반드시 관심을 갖자. 다만 투자 가치 있는 재건축 물건을 고르려면 시기, 본질적 가치, 가격을 반드시 고려해야 한다
-분양권도 방법이다. 분양권이야말고 신규 아파트를 사는 가장 기본적인 방법이다. .. 신규 오피스텔과 신축 상가 등에도 관심을 가질 필요가 있다
-좁은 땅덩어리의 효율적인 이용을 위해서라도 역세권의 개발을 더욱 가속화할 가능성도 있다. 이러저러한 이유로 역세권 부동산의 인기는 세월이 지날수록 더욱 더 많아질 것이다
-교통이 아무리 발달하고 그 수단이 아무리 다양해진다고 해도, 수도권이 서울권과 같을 수는 없다. 불편한 것은 여전히 있다. 서울의 확장이 하나의 현상이 될 수는 있지만, 도심 집중과 소형 부동산 선호 현상은 좀더 강력한 대세로 자리 잡을 것이라 본다
-'조금 비싼 가격에 임대료를 책정해도 임차인들이 들어오려고 하는가?'라는 개념에서 접근해야 한다. 이러한 수요가 즉각적으로 부동산 매매가에 반영되는 것은 아니지만, 지속적으로 매매가를 올리는 역할을 하게 될 것이다

-고수가 되는 길
  1. 투자의 때를 기다려야 한다
  2. 계속해서 열심히 물건을 찾아야 한다(여기서 공부는 너무 당연한 것이라 뺐다)
-'인내하는 것'
시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다
-투자법보다 더 중요한 것은 '때'다
-투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다
-불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라

-투자의 때를 알려주는 신호들
  ㅇ 부동산 불황기가 3년 이상 지났다
  ㅇ 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다
  ㅇ 분양 물량이 역대 최저가 된다
  ㅇ 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준이 된다
  ㅇ 전세가율이 사상 최고치에 근접한다
  ㅇ 폐업하는 중개업소가 속출한다(거래량 감소)
  ㅇ 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다

-고수의 눈에 들어오는 물건들
  ㅇ 전세가율이 90~95% 선에 육박한 주거용 부동산
  ㅇ 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권
  ㅇ 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산
-성장성 : 부동산이 꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건인지 살펴야 한다
-신규 아파트의 경우 항상 주변에 비해 20%정도 가격이 비싼 것이 일반적이다. 이것이 상식적이다
-주거시설로서의 기본적인 장점을 모두 갖춘 단지여야 한다는게 전제 조건이다
-불황이 오면, 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다. 바로 이 점을 노려야 한다
-오피스텔의 경우 10년이 지나면 시설의 노후도가 심해지므로 매도를 고려하는 것이 좋다
-(오피스텔) 물건의 전략, 우선 3년 동안은 이익을 잘 보관해둬야 한다. 이익이라고 여기지 말고 원금을 조금씩 회수하는 것이라고 생각하면서 이를 잘 보관한다. 그리고 원금이 회수된 시점부터는 그냥 마음 놓고 이익을 취하면 된다.

■ 아파트 투자의 정석
  1. 대단지 아파트를 골라라
  2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라
  3. 로열동, 로열층을 택하라 (남향, 상층부, 탁트인 전망, 무소음, 전철역과 가까운 거리 등)
  4. 면적은 85㎡ 이하가 좋다
  5. 역세권 아파트를 골라라
  6. 기반시설이 잘 갖춰졌는지 확인하라(교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등 생활 편의)
  7. 성장성이 있는지 따져보라(개발호재, 재건축 등, 새로운 인구 유입 요인)
-특히 로열동, 로열층의 아파트가 좋은 건 환금성 때문이다.
-불황기에 환금성이 떨어지는 부동산을 처분하려면 생각보다 상당히 가격을 낮춰야만 거래가 된다
-투자 가치가 있다는 말엔 가격이 오를 가능성이 있다는 의미도 있지만, 불황 혹은 위기에도 굳건하게 버틸 수 있다는 방어적인 차원에서의 의미도 포함된다
-앞이 막히지 않은 1층 남향을 골라라 : 전망이 트여있는 1층이라면 일조량이 충분한 경우가 많다. 이때는 매수해도 괜찮다. 투자가치도 있다
~181p

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
전세 레버리지 투자 4년, New, 역세권, 소형, 강남권, 임대료 핵심 부동산, 불황기, 대단지, 학군, 로열동 로열층, 소형, 역세권, 생활편의, 성장성	4년 동안의 시스템 구축 꾸준한 투자와 관심, 때를 기다림 전세가 상승하는 곳	나의 투자 기준 세우기 (투자금, 기대 수익률 등) 앞마당 넓히기

2022.1.10.월