[도서] 엄마의 첫 부동산 공부

[도서] 엄마의 첫 부동산 공부, 이지영 지음 中

-책으로 먼저 기본적인 지식과 정보를 쌓은 후 최신 트렌드를 반영하는 매체의 정보를 바탕으로 투자하는게 현명하다

-<매일경제>'경제 신문은 내 친구'
  <머니투데이> '줄리아 투자 노트
  <세이노카페> '세이노의 칼럼'
  <브릿지 경제> '전은규 칼럼'
  <한경비즈니스> '아기곰 부동산 칼럼니스트'

-부동산 공부 단계별 책 리스트 
 ◇ 준비운동단계 - 부동산공부의 첫시작을 열어줄책 
    1. 부자아빠가난한아빠, 로버트기요사키
    2. 부의 추월차선, 엠제이드마코
    3. 생각하라 그러면 부자가 되리라. 나폴레온힐 
    4. 보도새퍼의 돈, 보도새퍼 
    5. 익숙한것과의 결별, 구본형 
 ◇ 경제적 자립 1단계 - 내집 마련을 위한 책 
    1. 나는 부동산과 맞벌이한다. 너바나 
    2. 노후를 위해 집을 이용하라. 백원기 
    3. 대한민국부동산의 미래. 김장선 
    4. 부동산투자의 정석. 김원철 
    5. 부자를 만드는 부부의 법칙,  슈퍼짠부부8쌍
    6. 심정섭의 대한민국학군지도, 심정섭 
 ◇ 경제적자립 2단계 - 소형아파트 투자를 위한 책 
    1. 앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다. 오윤섭(2016) 
    2. 월세의 여왕, 성선화 
    3. 부동산투자 100문100답, 박정수 
    4. 부자의 지도: 다시쓰는 택리지, 김학렬 
    5. 나는 돈이 없어도 경매를 한다. 이현정
    6. 나는 마트대신 부동산에 간다. 김유라
 ◇ 경제적 자립 3단계 - 꼬마상가 투자를 위한책 
    1. 나는 상가에서 월급받는다. 서울휘 
    2. 나는 집대신 상가에 투자한다. 김종율
    3. 상가투자비밀노트, 홍성일외 
    4. 10년안에 꼬마빌딩 한채 갖기. 임동권 
    5. 트렌드 코리아 , 김난도외 
    6. 투에이스의 부동산 절세의 기술, 김동우 
 ◇ 마무리단계 - 엄마의 행복을 위한 책
    1. 김미경의 인생미답, 김미경 
    2. 당신은 아무일없던 사람보다 강합니다. 김창옥 
    3. 하루관리, 이지성 
    4. 완벽하지 않은것들에 대한 사랑, 혜민 
    5. 스페인 너는 자유다. 손미나 
    6. 멈추지마, 다시 꿈부터 써봐, 김수영 

-재테크 카페
1. 10년에 10억만들기, 텐인텐 http://cafe.daum.net/10in10
2. 월급쟁이 부자들 http://cafe.naver.com/wecando7
3. 부동산재테크사이트,북극성 http://cafe.daum.net/PolarisAuction
4. 엔소니와 함께 하는 부동산 경매 http://cafe.daum.net/annauction
5. 행복재테크(다음카페) 
6. 즐거운경매(네이버카페)
7.짠돌이카페(다음카페) 
8. 세이노의가르침(다음카페) 
9. 부동산에 미친사람들(다음카페) 
10. 엄마의 돈공부(네이버카페) 
11. 왕비재테크(다음카페) 

-재테크블로그및 칼럼
 ◇ 1단계. 기본기 쌓기 
    [부동산 투자정보] 
    1. 청울림의 투자behind(네이버블로그/iles1026) 
    2. 너바나의 일,사랑에서 윈-윈(네이버블로그/apraxeus) 
    3. 골목대장의 부동산 관견(네이버블로그/ssaurajin7)
    4.빠숑의 세상답사기(네이버블로그/ppassong) 
    [부동산 경매 정보]
    5. 북극성주의 투자의 맥 (네이버블로그/oes8655)
    [상가투자정보]
    6.서울휘의 상가투자내비게이션 
    7. 옥탑방보보스의 투자이야기 
 ◇ 2단계 실전에 돌입하기 
    [부동산투자정보]  
    1. 복부인의 선한부자 프로젝트 
    2. 월천재테크 학군과 부동산 
    3. 렘군의 부동산개척기 
    4. 핑크팬더의 천천히 꾸준히 
    5. 아기곰 블로그 
    6. 타이거준의 두번째 스무살 
    7. 레스토랑 두부 주인장(호빵) 
    [리모델링 정보] 
    8. 토미의 리모델링 부동산
    [금융제테크 정보]
    9.경제 전문기자 성선화의 블로그 
 ◇ 3단계 칼럼으로 더 깊이 공부하기  부자 마인드및 경제,금융정보 
    1.머니투데이 줄리아의 투자노트
    2. 닥터아파트 오윤섭의 부자노트 
    3. <한국경제> 아기곰의 부동산 산책 
    4. 웰스매니지먼트 
    5. 머니플러스 
    6. KB금융지주 경영연구소 
    7. 하나금융경영연구소 

-부동산 공부를 시작하면 우리는 반드시 실제로 투자에 성공한 내 모습을 상상하고 꿈꿔야만 한다. 사고 싶은 부동산을 방문하여 눈으로 보고, 마치 그 안에서 진짜 살고 있는 것처럼 생생하게 그림을 그릴 수 있을 때, '현실의 투자'로 이어진다
-부동산에 전화하여
"A 아파트를 사려고 하는데요, 물건 나온 거 있나요?"
"A 아파트를 팔려고 하는데요, 요즘 거래가 잘되나요?"
라고 묻는 일부터 익숙해져야 한다
-<페이스북 최고운영책임자, 셰릴 샌드버그> "당당하게 테이블에 앉아라" 
여성은 끊임없이 자신을 과소평가하는 경향이 있고 협상 테이블에서도 소극적인 태도로 일관하여 자신의 능력이나 성과보다 못한 조건을 수용하고 만다는 지적이었다
-부동산 방문 전, 두려움에서 벗어나게 해줄 세가지 말
 1. '공든 탑이 무너지랴' : 방문하기 전에 준비를 철저히 함으로써 주도권을 갖도록 한다
 2. '지피지기면 백전백승' : 상대방에 대한 정보를 최대한 많이 알고 시작해야 이길수 있다
 3. '기왕이면 다홍치마' : 매수, 매도 시 다르게 적용

■ 매도자 입장 
-물건을 사고자 하는 사람으로 전화
 "저희가 애들 학교 때문에 집을 좀 알아보고 있는데 괜찮은 물건이 있나요?"
 "아, 생각보다 너무 높네요. 그보다 좀 싸게 나온 건 없나요? 이사가 그렇게 급하지는 않은데요"
중개업자 입장에서 거래금액이 클수록 수수료가 높으므로 처음부터 급매로 나오거나 낮은 가격의 물건을 말할 필요가 없다
-아무리 급해도 절대 티 내지 말아야 한다
-급하게 팔아야 할 때도 가격을 낮추는 것보다 "O일까지 거래해주심ㄴ 수수료를 더 드릴게요"라며 인센티브를 더 주는 편이 유리하다
-기왕이면 집을 예쁘게 꾸미고 가격을 조금 더 높여서 매도하는게 현명하다

■ 매수자 입장
-국토교통부 부동산 실거래가를 확인하면서 같은 층은 얼마에 거래되었고, 로열층 저층은 어떻게 거래되었는지, 거래는 얼마나 빈번한지 등 사전에 확인 (매도할 때와 비슷)
-집을 내놓는 척하며 "저희가 이사를 빨리해야 해서요. 집을 좀 내놓으려고 하는데요"
(실제 매도 가격과 급매 가격 알아보기 위해서) 가격을 확인한 후 집을 보러가면 된다
-집을 팔 때는 대부분 본인만의 '팔고 싶은 이유'가 있다
-매수할 때는 '기왕이면 다홍치마'라는 말은 잊는게 좋다. 상태가 좋지 않은 집을 골라 가격을 유리하게 협상하는 편이 좋다
-주인이 오래 거주했던 집을 사는 편이 유리하다. 저렴하게 사서 다홍치마로 만드는게 유리하다

■ 부동산 중개업소 방문 시 기억해야 할 3단계 시나리오
 ◇ 1단계 : 처음부터 협상에 유리한 태도를 지녀라
    (맡은 역할: 차도녀, 차가운 도시 여자 ) 
-항상 예의 바르게 행동하되, 당당함과 여유를 잊지 말자. 언제나 '나는 급할 것 없다'라는 태도와 여유를 지녀야 한다
-"저희가 대략 OO 평에 방 3개짜리 아파트를 찾고 있는데요. O 원 가격 선에서 찾고 있어요. A 아파트 혹시 매물 나온 거 있나요?" 
- (실제로 급한 상황이라고 해도) "이사 날짜는 여유가 있지만 되도록 빠르면 좋을 것 같아요!" 라고 여유 있는 태도를 유지하자
 ◇ 2단계 : 물건 정보를 꼼꼼하게 물어라
    (맡은 역할: 셜록 홈스, 명탐정 엄마) 
- 시세 질문 : 
"더 싸게 나온 매물은 없나요?"
"매매가는 얼마 정도 해요? 최근에는 얼마에 거래되었나요?"
"전세는 얼마 정도 해요? 반전세는 얼마 정도 하나요?"
"대출은 어느 정도까지 나와요?"
"기본형인가요? 수리는 어느 정도 되었나요?"
"남향인가요, 동향인가요? 빛인 잘 들어오나요?"
"작년보다 가격이 올랐나요, 내렸나요, 비슷한가요?"
- 교통, 학군, 편의 시설 질문 : 
"지하철역은 어디가 제일 가까운가요? "
"버스를 타면 역까지 얼마나 걸리나요? "
"이 근처에 초등학교나 중학교는 어디가 좋아요? "
"근처에 학원은 주로 어디로 보내요? "
"마트는 주로 어디로 가요? "
"큰 병원은 어디로 가요? "
- (벽면의 지도를 보면서) 향후 호재나 악재, 공급에 대한 질문 :
"여기 OO 역이 생긴다던데 어디에 생기는 건가요? "
"재건축(재개발)은 어떻게 진행되고 있나요? "
"신규 분양 아파트가 들어오는 것 같던데 분양가는 얼마예요? 청약 결과는 어땠나요? "
 ◇ 3단계 : 구체적인 질문 및 급매가 나올 시 연락줄 것을 요청 
    (맡은 역할: 복부인, 계약금 바로 송금 가능한 잔고 두둑한 엄마) 
- 매도자의 사유 등 물건에 대한 구체적인 질문 : 
"집주인은 집을 왜 내놓은 거예요?"
"주인이 계속 거주하셨나요? 얼마나 계셨나요?"
- 가격 협상 또는 급매 정보 요청 : 
"사장님 정말 감사해요. 이 지역에 오래 계신 만큼 진짜 전문가 시네요. 감사합니다."
여러 군데 부동산을 들른 후 음료수를 돌고 최종적으로 믿음이 가는 부동산에 한 번 더 방문한다
"사장님이 제일 신뢰가 가네요. 역시 경험이 많으니 다르세요"
"사장님, 아까 보여주신 물건이 괜찮긴 한데 가격이 좀 부담되네요. O원까지 가격 절충되면 생각해겠는데요"
"사장님 혹시 더 저렴한 물건이 나오면 꼭 연락 부탁드릴게요"

■ 부동산의 이력서, 등기부등본 보는 법 
 ◇ 1단계 : 대한민국 법원 인터넷 등기소 접속 www.iros.go.kr 
    -홈페이지에서 열람하기 클릭
    -열람 700원, 발급 1000원
 ◇ 2단계 : 등기부등본에서 표제부, 갑구, 을구 확인 
    -표제부 : 등기한 순서, 접수 날짜, 건물명칭, 번호, 면적 등
    -갑구 : 소유권과 관련된 사항, 순위 번호, 등기 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항 등
    -을구 : 소유권 이외의 권리, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리
 ◇ 3단계 : 전세 계약 전 '을구' 집중 확인
    - 집주인이 담보대출을 받아서 '근저당'이 설정되어 있다면 채권 최고액을 확인하여 전세 계약을 체결해도 안전한지 확인할 필요가 있기 때문이다. 보통 채권 최고액은 실제 채권금액의 120~130%로 설정된다

■ 교통발전 계획안 확인하는 웹사이트
-한국철도시설공단 > 사업별 전체 노선도 www.kr.or.kr
-국토교통부 > 정책마당 > 정책자료자료 www.molit.go.kr

■ 전세가율을 알 수 있는 웹사이트
-경기도 부동산포털 > 생활정보란 > 매매가 대비 전세 가격 비율 순위
-조인스랜드부동산 > 시세 > 테마별 시세검색

-서울부동산정보광장 검색 http://land.seoul.go.kr/land : 다가구 주택, 빌라 가격 조사
-여러 가지 입장이 되어 부동산에 전화한다 "제가 전근을 와서 월세로 집을 좀 급하게 얻어야 하는데요"라고 말했을때, 당장 골라서 들어갈 수 있는 빈집이 여러개가 있는 아파트 단지라면 공실이 많다는 사실. 가장 저렴하다고 생각되는 아파트의 방문 일정을 예약한다
-집으로 돌아와 '물건 보고서' 정보들을 정리한다
물건지 주소, 현황(전용면적,세대수), KB시세, 매매시세, 전세시세, 월세시세, 부동산 전화번호, 수리여부(욕실, 싱크대교체, 누수, 새시, 보일러 연식), 인근지하철역 등

■ 현장 방문 3단계 체크리스트
 ◇ 1단계 : 들어가자 마자 보이는 거실 확인
    - 아파트 베란다와 방 새시가 교체되었는지 확인한다
    - 아파트 내부 확장여부를 확인한다
    - 거실전등을 껐을때도 빛이 충분히 들어오는지 채광을 확인한다
    - 앞동과의 거리가 충분한지, 창밖으로 시야를 막는건 없는지 확인한다
    - 베란다문을 열어보고 외부소음정도 확인한다
 ◇ 2단계 : 문을 열면 보이는 욕실과 방 확인
    - 욕실 수리 여부 및 상태 확인한다
    - 아랫집과 윗집과 관련하여 누수 문제 없는지 확인한다
    - 몰딩, 페인트, 도배 상태 등을 확인한다
 ◇ 3단계 : 주방과 베란다 확인
    - 싱크대가 교체되었는지 확인한다
    - 보일러 연식과 정상 작동 여부 확인한다
    - 주방과 다용도실에 공간이 충분히 있는지 확인한다 

-세금은 정확하게 준비하여 납부하되 중개 수수료는 넉넉하게 조금 더 내야 상호간 마음이 편해진다
-단기에 매매하여 차익을 얻을 계획이라면, 당연히 중도상환 수수료가 적은 조건의 대출을 알아보는 것이 좋다. 본인의 대출 상환 계획에 따라서 적합한 조건을 가진 대출 상품 선택해야 한다

■ 매물 점검 노트 - 실거주용 아파트 구할 때
1. 중심상업지구나 직장과의 거리와 교통편은 어떠한가? 
2. 아파트 세대수는 어떠한가? 평형별 세대수는 어떠한가? 
 (상승기에 중대형 평형의 가격이 오르면서 내가 거주하던 소형아파트의 가격도 함께 상승)
3. 선택하고자 하는 아파트의 층과 동은 어떠한가? 로열층 로열동인가? 
 (1층, 가격이 저렴하지만, 햇빛이 잘안들고, 사생활보호안됨, 보안문제 / Top층의 경우, 누수가 발생)
4. 아이가 초등학교에 갈때 걸어갈수있는가? 인근에 있는 중학교나 고등학교에 대한 정보는 어떠한가? 인근에 유명학원가가 있는가? 
5. 대형마트, 백화점, 병원등의 편의시설이 도보로 가능한가? 소요시간이 어느정도 걸리는가? 
 (마트, 영화관, 병원, 우체국, 구청, 도서관, 체육시설)
6. 조망권은 어떠한가? 강이나 호수공원을 바라볼수있는가? 
 (호수공원이나 한강조망권은 없었으나 동간거리는 확보되어 전면이 트여있었다. 
단지 내 녹지환경조성되어 있지 않았고 대로에 가까웠다)
7. 지금 당장 내가 투자할수있는 금액은 얼마인가? 주택 담보대출을 받는다면 매달 이자는 얼마까지 감당할수있는가? 
8. 과거 고점 대비 가격은 어떠한가? 최근 몇년간의 추세를 살펴보았는가? 

-관심 지역 내에서도 등급을 나누어 다시 조사하자
-세그룹을 나눈다 : 가장 인기 있는 곳A, 그저 그런B, 위치가 가장 좋지 않은C 
-교통, 대단지, 로열층 로열동, 학군, 편의시설, 가격조건 : 상중하로 점수 매기기
-소형 아파트가 투자에 적합한 이유 : 꾸준한 수요 증가가 예측됨과 동시에 공급 또한 급격하게 늘어나지는 않아 희소가치가 있기 때문
-투자를 시작한다면, 20평대에 방 3개인 아파트를 찾아라
-중대형 평수의 비율이 높은 아파트에 투자 : 안정성, 신혼부부나 젊은 부부, 은퇴를 앞둔 부부 등 탄탄한 수요를 바탕으로 하고 있기 때문

■ 산업단지 정보 웹사이트
-한국산업단지공단 > 주요사업 > 산업입지정책조사,연구 > 정기간행물 > 산업단지현황지도 > 지도 다운로드 (전국산업단지총람 다운로드)
-위키백과 검색
-온나라부동산정보3.0 : 해당지역의 분양정보, 개발정보, 인근시설 등
-시청 홈페이지 > 산업단지 현황 : 대기업이 있는 곳인지 확인하라

-임대 수익률 계산하는 법     월 임대료 X 12개월     ---------------------- X 100 = 수익률(%)     매수가격 - 보증금

-대출받고 투자하는 경우     (월 임대료-월 이자) X 12개월     ---------------------------------- X 100 = 수익률(%)     매수가격 - 보증금 - 대출 금액

-부동산 계산기
부동산뱅크 > 부동산 계산기 www.neonet.co.kr

■ 임차인 관리 노하우
-보증금은 반드시 월세의 12개월 치 이상을 받는다
-계약 시점에 임대차 계약서 특약 사항에 '차임이 연체되는 경우 연체 이자 O퍼센트를 가산하겠다'는 점을 명시한다
-세입자가 월세를 납부했다는 은행의 문자를 받거나 월세 납부를 확인한 후에는 세입자에게 'O월 월세를 납부해줏서 진심으로 감사합니다. 항상 좋은 일이 가득하시기를 바랍니다'라는 문자를 보낸다
-세입자와의 관계를 항상 좋게 유지하기 위해서 겸손한 태도로 일관해야 한다
-매수 전에는 반드시 아랫집을 방문해서 누수와 관련된 사항을 확인하고 관리 사무소를 통해서 이상은 없었는지 알아보자
-욕실 공사가 된 집을 사는 경우에도 언제 시공을 했는지 조사해야 한다
-보일러 수명은 보통 8~10년
-보일러가 8년이 넘었다면 수리보다 차라리 새 보일러로 교체하는게 낫다
-방충망 교체, 방법창 설치, 문손잡이 등 

-전세가율이 장기간 높게 유지 : 투자자에게 적은 금액으로 투자할 기회가 왔음을 알려주는 신호
-경매 낙찰가율이 계속 상승 : 집값이 다시 상승 시작

■ 소형 아파트 매수를 위한 체크리스트
-일자리가 있는 지역의 아파트
-대단지 아파트
-소액으로 투자가 가능한 아파트
-전세가율 확인
-향후 리스크에 대해 생각
-교통에 대한 조사

-개발 단계에 따른 차이점

1. 계획 - 2. 착공 - 3.완공 - 4. 완공후

    불확실성 1>2>3>4
    매매가격 1<2<3<4
    초기투자 소요자금 1<2<3<4
    차익실현까지 투자기간 1>2>3>4

-1기 신도시 : 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본
-2기 신도시 : 김포, 파주, 화성, 판교, 평택, 인천 청라 등

-보유 물건 종합 관리 엑셀표
주소, 등기일자, 매수가격, 임대차 계약일, 임대차 만기일, 세일바 주민번호, 세입자 연락처, 보증금, 월세, 주택담보대출 금액, 금리, 대출만기일, 월이자 납부액, 월 순수익, 현시세, 세금, 수리비용, 부동산 연락처

-투자물건 Cash Flow 자동 계산기
주소, 매수가, 취득세 및 기타비용, 보증금, 월세, 대출, 이자, 투자금, 월 순수익, 수익율(%), 예상매도가, 매도후 회수금

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점

2022.1.11.화