[도서] 나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다

[도서] 나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다, 이지윤 지음 中

■ 1장
-우리나라 전역의 재고 아파트 중 소형아파트가 차지하는 비율은 약 30%
-임대주택으로 등록하고 임대 기간을 채우면 양도세는 최고 80%, 재산세는 최고 75% 감면되고, 가장 걱정되는 국민건강보험 지역가입자의 건강보험료도 최고 80%까지 감면
-우리나라 66세 이상 노인의 빈곤율이 42.7%, 76세 이상의 빈곤율은 60%
-우리나라 은퇴 가구의 62%가 최저생활비 192만 원을 충당하지 못하고 있다
-준비 없는 노후는 재앙
-흔한 말 같지만, 사람이 명품이 되는 것이 우선이다. 나는 소득에 맞는 소비를 하는 것을 뭐라 하는 것이 아니라 분수에 맞지 않는 소비를 싫어하는 것이다.
-명품을 사면 돈이 들지만, 나를 명품으로 만들면 돈이 들어온다
-"아름다운 젊음은 우연한 자연현상이지만, 아름다운 노후는 위대한 작품이다.” <프랭클린 루스벨트(Franklin Roosevelt) 전 미국 대통령의 부인 엘리너(Eleanor)>
-진짜 부자들은 개미들이 두려움에 떨고 부정적인 생각에 사로잡혀 있을 때 적극적인 매수에 나서고, 시장은 장기적으로 우상향한다고 믿는 긍정론자들이다. 그들은 단지 자신들에게 다가온 세 번의 기회를 놓치지 않은 사람들일 뿐이다.
-2035년이 되면 1~2인 가구의 비율이 약 70%를 차지할 예정이다
-소형아파트는 대형 평형과 비교해 건축비가 많이 들기 때문에 건설사로서는 돈이 되지 않는다
-아파트 10채를 사고 싶다는 꿈이 있다면 그중 25평 이하와 32평 이하의 비율은 7 대 3이나 6 대 4의 비율로 구성해야 한다. 소득분위가 높은 지역 위주로만 투자한다면 그 이상의 비율로 해도 좋다.
-거북이는 느림보의 대명사다. 하지만 그것은 어디까지나 육지에서만 해당하는 이야기다. 실제로 지구의 70%는 바다다. 인간은 겨우 30%인 육지에 살면서 바다에서는 인간보다 훨씬 빠른 거북이를 느림보라 부르는 어이없는 실수를 한다
-"사람은 높이 올라갈수록 날 수 없는 사람에게 작아 보이는 법이다” <독일 철학자 프리드리히 니체>
-나는 투덜대기 좋아하고 부정적인 사람이 부자가 되는 것을 지금까지 단 한 번도 보지 못했다. 특히 분석 좋아하고 따지기 좋아하는 사람은 부동산시장에서 이리 재고 저리 재다 결국 투자를 못 하는 경우가 많다.
-가르치길 좋아하는 사람보다 남의 말을 잘 듣는 사람이 성공할 확률이 높다. 부자들은 귀가 크다는 것을 명심하자
-성공하는 과정에서 상처는 필수, 외로움은 친구, 배신은 과정이라는 것을 온 몸으로 체득한 사람만이 부자가 될 수 있다.
-소득의 원천을 다양화
-내가 팔고 싶어도 팔 수가 없고, 사고 싶어도 두려워서 사지 못하는 시기가 분명히 올 수 있음을 잊지 말자

■ 2장
-• 국토연구원 주택 수요: 46만 호 
 • 이혼 건수+혼인 건수+멸실 수요: 매년 47만
-부동산은 시간을 먹고 자란다. 인플레이션을 먹고 자란다
-PIR 지수란 도시 근로자의 연평균 소득을 반영한 특정 지역 또는 국가 평균 수준의 주택을 구입하는 데 걸리는 시간
-서울을 중심으로 5년 이내에 지어진 신규 아파트에 주목하라
-소득 수준이 높은 지역의 신규 아파트에만 투자하더라도 시세 차익을 기대
-현재 도시 근로자의 평균 연봉은 5,640만 원(대기업 기준)
강서구는 평균 5,940만 원, 양천구는 7,003만 원, 영등포구는 6,938만 원, 동작구는 6,556만 원, 강동구는 6,577만 원, 송파구는 7,663만 원, 강남구는 8,003만 원, 서초구는 8,219만 원에 이른다
-거주하는 집 외에 2억~3억 원 아파트 2~3채에 투자했다면 굳이 임대주택으로 등록할 필요는 없다. 
재산세를 좀 더 내고 2019년부터 전세임대 소득의(간주임대료) 세금을 좀 내더라도 전세 상승을 최대한 이용해 투자금을 회수하는 것이 현명하다. 투자금을 회수해 좀 더 여유 있게 기다릴 수 있는 체력을 만든 후 임대주택으로 등록하고 장기투자해도 늦지 않다. 
매입하자마자 단기임대주택으로 등록하고 4년간은 연 5% 인상하며 저렴하게 임대하다가 4년 이후 그동안 올리지 못했던 임대료를 한꺼번에 올려 받아 전세를 맞추고 투자금을 회수하고 좀 더 보유하다 매도하는 것도 좋은 방법이다.
-빌라는 내구연한이 20년으로 이 기간이 지나면 급격히 노후가 진행되지만 아파트의 내구연한은 기본이 40년이다
-<조지메이슨 대학의 경제학 교수 타일러 코웬(Tyler Cowen)은 『4차 산업혁명 강력한 인간의 시대』>  인공지능과 로봇이 많은 분야에서 인간의 일자리를 빼앗을 것이라고 전망하며 ‘평균의 시대는 끝났다’고 했다. 평균의 시대는 끝났고 양극화는 더 커질 것이고 부의 편중 현상은 갈수록 깊어질 것이다
-A·C 노선 위주로 GTX를 이용할 수 있는 서울 인근 신도시의 아파트 단지에 주목하자. 이 아파트는 부동산 경기가 좋지 않아도 가격이 떨어지지 않은 하방경직성이 있다. 수도권 외곽에 투자한다면 GTX역을 이용하게 되는 아파트에 투자하라

■ 3장
-[민간임대주택 유형] 
   • 준공공임대주택: 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택 
   • 단기임대주택: 일반형 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택 
   • 기업형 임대주택: 기업형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택   
  [기타 유형] 
   • 미등록 다주택자 
   • 오피스텔이나 업무용 시설을 매입, 임대하는 일반 임대사업자
-준공공임대와 단기임대사업자를 따로 내는 것이 아니라, 주택 임대사업자를 등록하면 등록한 주택마다 준공공임대로 할지 단기임대로 할지 스스로 결정할 수 있다
-주택을 거주용으로 전월세 임대하는 경우 등록이 가능
-임대사업자 등록시 국민연금, 건강보험료가 발생
-예) 2014년에 매입하고 전세를 한 번 돌린 2016년에도 임대주택으로 등록이 가능
-미등록 다주택자란? 
임대사업자로 등록하지 않았지만 주택을 임대하는, 주변에서 흔히 볼 수 있는 유형이다. 종합부동산세가 합산 과세되지만 임대 의무 기간이 없고, 임대료 인상 제한을 받지 않지만 재산세·취득세에 대한 혜택이 없고 양도세가 중과된다
-토지분을 제외한 건물분에 부과되는 부가가치세 10%를 환급
-계약일로부터 20일 이내에 사업자등록을 마쳐야 하고, 10년간 사업자를 유지해야 하는 의무가 있지만 중간에 포괄양도가 가능하다. 거주자의 전입신고가 불가하고, 꼭 필요한 경우에는 전세권 설정으로 대체할 수 있다. (세입자가 전입신고를 하면 주택 수에 포함되어 환급받은 부가세를 추징당할 수 있으니 주의)
-일반 임대사업자 : 오피스텔이나 업무용 시설 등 매입하고 임대할 때
-포괄양도 : 권리, 의무를 타 사업자에게 승계하는 것
전입신고를 해야 하는 경우, 환급받은 부가가치세가 예를 들어 900만 원이라면 900만 원을 모두 토해낼 수 있다
-그런 상황에서는 매도계약 이후 잔금 정산시까지 가장 먼저 임차인을 전출시키고 이후 임대사업 폐업 신고를 하면 환급 금액을 줄일 수 있다. 예) 10년 임대 기간 중 8년을 임대하고 매도해 폐업했다면 8년은 임대 기간으로 인정하고 나머지 2년에만 부가가치세 환급분을 적용받기 때문에 실제로 환급해야 하는 금액은 180만 원이다.   
• 900만 원×[1-5%×지난 과세 기간 수(2009. 2기~2017. 1기 총 16기간)]=180만 원
-단기적인 매도 계획이 있거나 임대료 상승이 크고 2~3채 정도 임대하고 있다면 굳이 등록할 필요는 없다
-단 5~6년 이상 지난 후 매도하려 하고 임대료 증액보다 양도차익으로 목돈을 만들고 싶거나, 연간 임대 소득이 2천만 원 이하인 지역의료보험 가입자라면 2~3채 소유자라도 임대주택 등록을 추천
<주택 임대사업자와 일반 임대사업자의 차이>

-준공공임대사업자
연 5% 범위 내에서 증액이 가능하고, 주택도시기금의 2~3% 금리의 저리 융자를 이용할 수 있는 것(장점)
시행 이후 정부는 2014년 2월 26일 재산세, 소득세, 법인세 감면을 확대하고, 양도세 면제 규정을 신설
주택기금 지원 대상에 신규 분양 주택을 포함하고, 임대 의무 기간 중 중도 매각 요건 등을 완화하며 혜택을 확대해나갔다. 
2014년 10월 30일에는 임대 의무 기간을 10년에서 8년으로 단축했고, 매입 자금 금리는 2.7%에서 2%로 인하했다.
-단기임대를 준공공임대로 전환하는 경우 : 해당 시·군·구청에 신고해야 하는데, 단기임대주택의 임대 의무 기간이 끝나기 전까지 가능하다. 준공공으로 전환할 때 가장 중요한 것은 임대 기간의 인정 부분인데, 임대차계약서상의 실제 임대 개시일부터 기산하는 것은 동일하다.
-장기보유 특별공제 70%와 양도세 100% 감면 혜택 : 등록일 당시 기준시가 수도권 6억 원, 지방은 3억 원 이하 85m² 이하 규모에만 적용
(85m²가 넘거나 기준시가 이상인 주택은 굳이 임대주택으로 등록할 필요가 없다)
-민간임대주택에 관한 특별법 시행령 / 임대 사업자 등록일 정하는 시점

1. 민간건설임대주택 : 입주 지정 기간 개시일.        임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대 개시일을 말한다.

2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일.        다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대 개시일로 한다.

3. 단기임대주택을 기업형 임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경 신고한 경우 : 다음 각 목의 구분에 따른 시점        가. 단기임대주택의 임대 의무 기간 종료 전에 변경 신고한 경우: 해당 단기임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점        나. 단기임대주택의 임대 의무 기간이 종료된 이후 변경 신고한 경우: 변경 신고의 수리일부터 해당 단기임대주택의 임대 의무 기간을 역산한 날

-민간임대주택법 : 준공공 전환 이전의 임대 의무 기간 전부를 인정 / 조세특례제한법 : 5년 이내의 범위에서 임대한 기간의 100의 50만 인정
<민간임대주택법과 조세특례제한법의 입장 차이>

◇ 다가구를 보유한 다주택자
-다가구주택의 임대주택 : 본인이 거주하고 있는 공간 이외에 모두를 임대하는 경우에만 가능하며, 일부만 등록하는 것은 불가능하다.
-다가구 : 단독주택으로 연면적이 660m² 이하의 3개 층 이하의 주택(19세대 이하)
 다가구는 주인이 1명이고 나머지는 모두 임차인들이 거주하는 집
-다세대 : 공동주택 중 동당 연면적이 660m² 이하 층수 4층 이하의 주택
 다세대는 공동주택으로 한 건물에 여러 명의 주인이 거주하는 빌라 등이 해당
-다가구주택의 임대사업자 혜택
  • 취득세 감면: 공동주택에 한하므로 감면 안 됨 
  • 재산세 감면: 공동주택에 한하므로 감면 안 됨 
  • 종합부동산세: 1호 이상 임대주택으로 등록시 합산 배제 가능, 기준시가 수도권 6억 원, 지방 3억 원, 면적 제한 없음 
  • 임대소득세: 각 호당 기준시가 전국 6억 원 이하, 85m² 이하 가능
(단 다가구주택의 기준 임대 개시일 당시 각 호당이 아닌 전체 건물과 토지의 기준시가 6억 원 이상인 경우 임대소득세에 대한 감면은 없으니 주의가 필요함) 
  • 양도소득세: 각 호당 기준시가 수도권 6억 원, 지방 3억 원, 85m² 이하일 경우 양도세 장기보유 특별공제 적용
(준공공임대 장기보유 특별공제는 주택가액 제한 없고 85m² 이하 제한 있음)
<양도소득세 계산시 장기보유 공제율>

-다가구주택을 1채만 가지고 있다면 임대주택으로 등록할 필요는 없다. 내다주택자이고 양도 계획이 있다면 양도세 부담 부분과 다가구주택의 기준시가가 6억 원 이상일 때는 임대소득세 감면이 없다는 점
임대주택으로 등록했을 때 임대료 제한, 임대한 각 호당 면적이 85m² 이하, 기준시가 이하일 때, 양도세와 장기보유 특별공제율이 크다
-상가주택의 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 큰 경우는 건물 전체를 주택으로 보아 주택세율이 적용되고, 1세대 1주택인 경우 양도세 비과세가 가능하다.

◇ 임대차 상식
 • 묵시적 갱신 : 임대인이 임대차계약 만료 시점을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 대한 갱신 거절을 임차인에게 통지하지 않았다면 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보는 것
임차인 역시도 계약 만료 시점 1개월 전까지는 임대인에게 계약 거절 또는 변경을 통지할 의무가 있지만(주택임대차보호법 제6조), 임차인이 차임을 2개월 이상 연체하거나 임차 주택을 주거 목적 이외의 목적으로 사용한 경우에는 묵시적 갱신을 할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조 3항)
 • 주택의 임대차 존속 기간 : 최저 2년입 
임대차 계약에서 계약 기간을 1년으로 하더라도 임차인은 최저 2년의 기간을 보장받을 수 있고 임차인이 원할 경우는 1년을 주장할 수도 있습니다. 계약이 갱신된 경우에도 임대차 존속 기간은 2년이며 계약이 갱신된 이후라도 임차인은 언제든지 계약 해지 통보를 임대인에게 할 수 있습니다
 • 전세권 설정과 확정일자 모두 경매나 공매시 우선해 배당을 받을 수 있는 우선변제권이며 효력은 동일
단 전세권 설정은 접수한 당일 효력이 발생하고 임차인이 거주하지 않아도 효력이 유지되지만, 확정일자는 다음 날 효력이 발생하는 점이 다르고, 만기 때까지 주민등록을 그대로 유지해야 보호를 받을 수 있는 차이가 있습니다 
 • 일반적으로 월세는 일수에 따라 계산해 지급합니다. 그러나 일부 인기 많은 오피스텔의 경우 15일 이하의 기간은 반 달치로, 15일 이상은 한 달분으로 계산하는 경우도 있습니다 
 • 미리 계약 해지 통보를 받았더라도 임대인이 미리 세입자에게 계약금 10%를 반환해야 할 의무는 없지만 새로운 임차인을 맞추고 계약금을 받았다면 기존 임차인도 집을 얻을 수 있게 선지급하는 것은 부동산 관행이고 인간적인 배려입니다.
 • 임대차 계약 기간 내에도 해지가 가능한 경우는 임차인이 주택을 계약하고 주거용으로 사용하지 않고 상업적으로 이용하는 경우입니다  
 • 법원의 판례는 임차인이 계약 만기 전에 이사하면 중개 보수를 부담한다는 특약이 없으며 계약 종료 시점으로부터 2~3개월 전에 이사하는 경우는 정상적인 계약의 종료로 보아 임대인이 중개 보수를 지급해야 한다고 판결했습니다(98나 55316 판결). 
 • 단순변심으로 계약을 파기하고 가계약금 반환 요청을 해도 이를 돌려줄 의무는 없습니다.
 • 가계약금을 받을 때는 계약 날짜와 계약에 대한 구체적인 언급을 구두로라도 합의하는 것이 좋습니다. 
 • 임대인은 계약 종료 시점 6개월에서 1개월 전까지 증액을 요구하고 재계약하는 경우나 새롭게 임대차 계약을 하는 경우는 증액 한도를 적용받지 않습니다 
 • 중도금을 치렀다면 사실상 계약 파기는 불가능하다

■ 4장
-최우선변제를 이용해 월세를 세팅한 실전 사례
 • 최우선변제 : 임차인이 경매 신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제받는 것
<지역별 최우선변제 금액>

-도시기금 대출과 주택담보대출의 차이
 • 도시기금 대출의 가장 큰 장점 : 시중 은행처럼 원리금 상환이 아니라 만기 일시 상환이라는 
이자만 지급하면 되므로 준공공임대는 8년, 단기임대는 4년 만기로 만기시 5~10%만 상환하면 연장이 가능
우리은행에서만 취급
초기 투자 자금이 좀 더 들어가도 저리로 대출받아 안정적인 현금 흐름을 만들고 싶을 때 추천
-인터넷 포털 사이트에서 금리 비교를 검색하면 여러 사이트가 나오는데, 소유한 부동산 주소와 몇 가지 정보를 알려주면 바로 대출 가능 금액과 금리가 가장 저렴한 곳을 소개한다. 금융기관에 방문하지 않아도 영업사원이 직접 와서 자필 서명을 받아 간다

<내용증명>

-수리 의무
   • 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선 의무를 부담한다고 해석함이 상당하다. 
   • 다음에 수리가 필요할 때는 미리 말해달라고 부탁하고, 앞으로 통지 없이 하는 수리 비용은 지급하지 않겠다고 언질하는 것이 현명하다 
   • 단 보일러 동파는 설치 후 7년이 지나면 임차인의 배상 의무가 없다고 서울시 전월세지원센터에서 규정하고 있으니 참고하자.  
   • 하수구나 배관이 막히면 사용상의 부주의도 있으므로 임차인이 부담하고, 배관이 노후해 교체해야 하면 임대인이 부담한다, 
   • 형광등 같은 소모품은 임차인이 부담하고, 형광등을 교체했으나 전기가 들어오지 않는다면 임대인이 수리 비용을 부담한다. 
   • 환기를 하지 않아 생긴 결로나 곰팡이는 임차인이 부담하고, 외벽에 균열이 생기거나 실리콘이 부식해 생긴 상습적인 결로는 임대인이 부담한다.
   • 보일러는 임차인의 부주의로 통상 생길 수 있는 정도의 파손인 경우 임차인이 부담하고, 그 외에는 임대인이 부담한다. 
   • 아이들의 심한 낙서로 벽지가 파손되면 임차인이 부담하고, 벽에 균열이 생겨 벽지가 상했다면 임대인이 부담한다. 
   • 임차인의 부주의로 깨진 타일은 임차인이 부담하고, 통상적인 수준의 마모나 변색 등은 임대인이 부담한다. 
   • 수전을 고쳐서 쓸 수 있으면 임차인이, 교체해야 하면 임대인이 부담한다. 
   • 겨울철에 많이 발생하는 수도관 계량기 동파는 기본적인 시설 보호 의무가 있기 때문에 임차인이 부담한다. 
   • 풀옵션이 설치된 원룸이나 투룸 오피스텔의 경우 에어컨이나 보일러, 세탁기 등 부착 정도가 약한 것을 부속물로 본다. 부속물은 원칙적으로 임대차 목적물에 포함되는 것으로, 확실한 임차인의 부주의라면 임차인에게 수리 의무가 있지만, 노후하거나 사용하는 과정에서 생길 수 있는 통상적 고장이라면 임대인에게 수리 의무가 있다.

-전유 부분 : 내부에 있고 또 건물 전체를 유지하기 위해 필요하지 않은 기둥이나 벽, 전유 부분 출입문, 외기에 접하는 창, 창틀 등
 전기배선, 가스관, 수도관, 배수관 등 전유 부분 내에 있는 각종 설비가 포함
-공용 부분 : 건물의 기초 내력벽, 옥상, 복도, 계단, 공동 출입구, 로비, 엘리베이터, 지붕, 기둥, 내력벽이나 외벽, 기초 공작물, 지하실, 공용 화장실, 보일러실, 기계실, 전기실 등
경계가 애매한 벽은 원칙적으로 공용 부분에 속한다
-탑층 누수의 대부분은 옥상의 틈이 벌어지거나 외벽에 균열이 간 경우가 많아 관리실에서 공동관리비로 모든 수리를 완벽하고 깔끔하게 처리해준다. 분쟁의 소지를 없애기 위해 임대하기 전에 미리 집 상태를 꼼꼼하게 사진을 찍어 저장하는 것도 방법이다.
-책임 여부가 불분명하다면 대한법률구조공단에서 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회를 이용하자. 소송으로 가는 것보다 적은 비용으로 조정이 가능하다.
-보증금 반환, 원상회복의무 이행, 수리비 청구 등 임대차 분쟁과 관련된 모든 영역을 소관하므로 임대사업자라면 꼭 알아둬야 할 기관이다. 소송보다 훨씬 저렴한 금액으로 분쟁을 조정할 수 있다 
<주택임대차분쟁조정위원회 조정 목적의 가격별 수수료>

-멀리 있는 아파트 관리법 
    • 투자한 지역의 믿을 만한 부동산 중개사무소와 신뢰를 쌓고. 나를 대신해 일처리를 능숙하게 해줄 수 있는 네트워크를 만들어야 한다
    • 가장 좋은 위치를 선점한 부동산이나 30대 후반~50대 초반 정도의 여성들이 가장 일을 빨리 처리해주고 일에도 열정적이었다 
    • 연세가 지긋한 남성들이 같이 일하기가 가장 힘들었고, 여성의 경우도 연령대가 높은 분들은 잘 움직이려 하지 않는 경우가 많았다
    • 신뢰를 쌓은 부동산이 생겼다면 이후 대부분의 일처리는 서류로 진행한다. 인감을 첨부하고 위임장에 임대인의 인감을 날인해서 보내고 모든 송금과 입금은 계좌로 처리한다
    • 원거리에 있는 아파트를 관리하기 위해 보내는 위임장의 견본이다. 위임장에는 반드시 인감도장을 찍어야 한다는 점에 주의하자
-수리로 흘린 땀의 보상은 몇십만 원이지만, 임장으로 흘린 땀은 몇억 원이 될 수 있음을 명심하자.

-임차인을 위한 수리의 예시 [25평 스리룸 기준] 

• 싱크대: 80만~90만 원(PT 상판 사용, 일자형 기준)  일자형, ㄱ 자형에 따라 견적이 달라진다. 브랜드 제품보다는 사제품 하이그로시와 매입형 손잡이를 주로 설치하고 인조 대리석 상판을 넣는 경우는 30~40만 원 정도 추가된다.  • 도배: 60만~70만 원(광폭 합지 기준)  이사가 잦은 임대사업용에는 주로 광폭 합지가 쓰인다. 소폭 합지가 더 저렴하지만 집의 격이 떨어질 수 있으니 광폭 합지 정도는 사용하자.  • 화장실: 170만 원(국산 도기 사용 기준)  비용이 가장 많이 드는 화장실은 요즘은 주로 회색 톤으로 마무리된 모던풍을 선호한다. 타일과 도기 등에 따라 가격 차이가 크지만 큰 타일이 고급스럽다. 도기는 국산을 사용하면 A/S를 받을 수 있어 좋다. 기존 타일을 떼지 않고 시공하는 덧방 방식이 저렴하고, 기존 타일을 제거하면 철거 비용이 추가된다.  • 장판: 50만~60만 원, 주로 1.8mm 모노륨을 사용한다.  • 집안 전체 등 교체: 50만 원, LED 등으로 교체해야 밝고 수명도 오래 간다.  • 신발장: 30만~40만 원  • 전체 콘센트 교체: 10만 원  • 베란다 타일: 70만~80만 원  • 문턱 제거 개당: 3만 원  • 전체 페인트 및 베란다 탄성코트: 65만~70만 원  • 비디오폰 화상 스타일: 20만~30만 원  • 비디오폰 전화기 스타일: 6만 원  • 현관 타일: 10만~20만 원 • 엘리베이터 사용료: 10만~15만 원  • 보일러: 50만 원  • 전체 창틀(새시): 700만~900만 원  • 외부 누수의 경우 코킹 작업: 25만~50만 원   전체 창틀이나 보일러는 양도시에 필요경비로 인정받아 양도세를 절감할 수 있으니 현금영수증 등을 꼭 챙겨놓자.  • 실리콘 작업을 하는 코킹 작업으로 대부분이 해결된다. 개인적으로 업체를 부를 경우 40~50만 원을 지불해야 하지만 관리실과 연결된 업체를 소개받거나 전문 업체를 알고 있다면 한꺼번에 작업이 가능해 25만 원에도 가능하다

<필요경비 인정과 불인정>

-인테리어잘하는곳, 이제 국토교통부 앱으로 찾자 
- 2017년 7월 1일 발표된 ‘키스콘 건설업체 파인더’ 앱은 내장 인테리어부터 누수, 개·보수, 신축 등 공사가 필요한 사람이라면 누구나 자신에게 알맞고 적법하며 신뢰성 있는 건설업체를 찾을 수 있도록 도와준다 

■ 5장
-매입할 아파트의 정확한 채권 매입 금액은 <채권 금액만 확인해도 거래 비용을 줄인다>라는 칼럼에 있으니 등기 시점에 반드시 확인하자.  
0계약을 하고 여러 법무사에 의뢰해 견적을 받아 그 중 가장 저렴한 법무사를 선택하거나, 수수료 부분을 모두 더해 20만 원 정도의 수수료를 맞추어달라고 요구하자. 더 저렴하게 할 수도 있지만 빈번한 거래로 법무사에게 많은 수익을 가져다줄 수 없다면 20만 원 정도선에서 협상할 것을 추천한다
-법무사에서 청구한 금액을 깎을 수 있다
-매입하는 아파트의 국민주택채권 매입 금액만 확인해도 거래 비용을 절감할 수 있다
-아파트를 매입할 때 법무사를 통해 등기를 맡길 경우 지불하는 비용은 인·증지대 취득세, 교육세, 국민주택채권 매입, 법무사 수수료 등이 있다 
-주택도시기금 사이트에 들어가면 매입 예정인 아파트의 국민주택채권 매입 금액을 정확하게 확인할 수 있다. 날짜별로 할인율이 달라 금액이 달라질 수 있지만 크게 차이가 나지는 않는다
-공시가격알리미 사이트에서 집의 공시지가를 확인하고 매입 대상 금액을 확인한 다음 고객 부담금을 조회하면 채권 매입 금액이 확인된다. 이를 기준으로 금액이 많이 다르면 법무사가 과하게 청구한 것이므로 수정을 요청하자.
주택도시기금에 직접 전화해 상담원에게 물어보면 당일의 채권 금액을 친절하게 안내해주니 참고하자.
-민간임대주택법에서 의무 임대 기간을 4년, 8년으로 정해두었지만 세금에 있어서는 5년, 10년이라고 기억하는 편이 안정적이다. 민간임대주택법에서 요구하는 의무 기간을 채웠다고 덜컥 매도하면 조세특례제한법이 그동안 감면해주었던 종합부동산세 등 세금을 추징당하고 세금 폭탄을 맞을 수 있으니 주의하자.
-재산세는 자신의 집을 제외하고 2호 이상 임대시 적용되며, 전용면적 60m² 이하일 때 가장 감면율이 높다.
-재산세는 6월 1일 기준으로 부과

-60㎡ 이하 : 본세, 도시지역분 지방교육세 50% 감면, 지역자원시설세 100% 감면 
   60㎡ 초과 85㎡ 이하 : 본세 25% 감면, 도시지역분 지방교육세, 지역자원시설세 100% 부과 
-임대주택 등록을 했음에도 감면되지 않고 재산세가 부과되는 경우가 많다. 임대주택으로 등록했다면 관할 구청에 전화해 감면을 제대로 받은 것인지 여부도 꼭 알아보자.
-최초로 분양받은 주거용 오피스텔과 공동주택을 취득일로부터 60일 이내에 해당 부동산을 임대 목적물로 해서 임대사업자로 등록한 경우 취득세 절감 혜택이 있다 
-60m² 이하의 경우는 취득세가 200만 원 이하일 때 전액 면제
  200만 원이 넘어갈 경우 최소납부제도가 적용되어 취득세의 15%를 납부해야 한다
  취득세율이 1.1%인 것을 감안하면 1억 8천만 원 아파트인 경우 전액 면제가 되지만 1억 8,200만 원이 넘어가면 15%를 내야 하는 것
-60~85m² 이하는 1~19호까지 취득세 감면 혜택이 없지만, 20호부터는 50% 감면 혜택을 받을 수 있다
-취득세 감면과 면제는 모두 최초 분양시에만 적용되고 기존 주택을 매입할 때는 적용되지 않는다는 점에 주의하자.
<임대사업자의 취득세 감면 혜택>

-임대주택사업자의 가장 큰 혜택은 종합부동산세가 면제된다는 점이다.
-종합부동산세 부과 기준은 누진율이 상당해 보유한 채 수가 많다
-당해 연도 9월에 세무서에 방문하거나 홈텍스를 이용해 종합부동산세 합산배제 신청을 해야 세금을 면제받을 수 있다
<종합부동산세 면제 임대주택 조건>

<임대사업자의 세제 혜택과 요건>

-임대주택활성화 방안에 따라 지역가입자의 건강보험료는 준공공임대주택 등록시 보험료 80% 감면, 단기임대주택 등록시 보험료 40% 감면 혜택을 받을 수 있다. 
-지역가입자는 소득을 포함해 재산, 심지어 1대 있는 자동차마저 계산해 산정한다. 
-피부양자 자격이 박탈될 수 있는 조건을 살펴보자
  재산세 과세표준액이 9억 원 이상이면 피부양자 자격이 박탈되고, ‘이자소득+배당소득’ ‘근로소득+기타 소득’이 4천만 원 이상, 연금소득은 4천만 원 이상(50%만 인정), 사업소득은 단 1원이라도 있으면 피부양자 자격이 박탈된다. 
-국민건강보험공단 사이트 접속 → 사이버민원센터(하단) → 건강보험안내(상단) → 4대의료보험계산(왼쪽) → 지역의료보험 계산
-장기투자를 하는 임대사업자고 양도차익에 초점을 맞추고 연간 임대 소득이 2천만 원 이하라면 준공공임대주택으로 등록하고 보험료를 80% 감면받을 수 있으니 임대사업자 등록을 추천한다
-임대사업자가 세금과 관련해 받을 수 있는 혜택 중 하나는 거주하는 주택의 양도세 전액이 비과세라는 점이다
-임대사업자의 거주 주택의 양도세 비과세 요건(소득세법 시행령 155조 1세대 1주택의 특례) 다주택자가 비과세를 받고자 하는 경우 거주 주택을 제외한 다른 모든 주택을 임대주택으로 등록하고 거주 주택은 2년 이상 보유, 세대원 2년 이상 거주 요건을 충족할 때 양도세가 비과세된다 
-거주 주택의 비과세를 받은 이후 보유한 임대주택으로 이사를 한다면 임대 기간이 만료된 이후가 되어야 된다
-임대사업자의 임대소득은 사업소득으로 분류된다. 원칙적으로 사업소득은 무조건 종합과세되지만 비과세 특례 적용으로 2018년까지는 임대소득 2천만 원 이하인 경우는 예외가 된다.
-기장 : 현금영수증, 세금계산서 등 증명서류들을 근거로 해서 거래 내용을 일일이 장부에 기록하는 것 
-간편장부 : 거래가 발생한 날짜 순서로 기록만 하면 된다. 
국세청 홈페이지의 ‘성실신고지원 → 종합소득세 → 간편장부 안내’에 기재된 작성 요령과 간편장부를 다운받아 작성하거나 가까운 문구점에서 구입해서 작성해도 된다 
-주택 임대사업자라면 꼭 알아야 할 중요한 팁 : 주택 임대 수입과 필요경비를 증빙서류에 따라 장부 기장하고 소득 금액을 산출해 소득세를 신고하면 이자를 필요경비로 인정
거의 모든 주택을 전세로 임대하고 소형 주택의 경우 : 소득 금액이 없는 것으로 신고해도 재산세, 수리비 등은 필연적으로 발생한다. 
이 경우 결손금으로 처리하고 부동산 임대소득에서 발생한 결손금은 다른 사업장의 부동산 임대소득에서 공제할 수 있음
전세임대를 하는 도중 발생한 결손금은 나중에 월세 전환을 할 때 공제받아 세금 혜택을 톡톡히 볼 수 있기 때문
-임대사업자의 종합소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는 항목
  • 유지보수비 싱크대·신발장 수리비, 벽지·장판 교체 비용, 페인트, 조명, 문 교체, 타일·욕조·변기 공사비, 보일러 수리비, 방수 공사비, 하수도관 교체 비용, 수전 교체 등 전반적인 인테리어 비용
  • 이자 비용 임대주택의 취득시에 차입한 대출에 대한 이자
  • 제세공과금 전기 요금, 재산세, 임대차중개 수수료, 화재보험료, 임대사업자의 면허세
  • 기타 비용: 청소용품 구입비, 식대(직원), 안전진단비, 거래처 접대비 등
  • 필요경비 외에 세금 절감을 위한 소득공제 항목 기본 인적공제, 기부금 세액공제, 화재, 홍수 등의 특별공제, 연금저축공제(연간 300만 원 한도), 상속세 재원으로 가입한 종신보험, 보장성보험, 노란우산공제 등
-과세표준액=양도차익-기본 공제 250만 원-필요경비
-세금은 세무 전문가에게 맡기고, 청소는 청소 전문가에게 맡기고, 인테리어는 인테리어 전문가에게 맡기고, 그 시간에 자기계발을 위해 노력하고 가족들과 더 많은 시간을 보내시라고 말씀드리고 싶다
-나는 현재 소유한 아파트들 중 대부분은 단기임대로 등록했지만 일부는 준공공임대주택으로 등록했다. 물론 매도 계획은 없지만 10년 정도 후 나의 가족에게 생길 변화를 예상해 그에 따른 자금으로 쓸 수 있다는 생각으로 일부는 준공공임대로 등록한 것이다.
-소득이 많아질수록 세금이 많아지는 현행법상 단독 명의보다는 부부 공동 명의로 하면 세금을 줄일 수 있다

-기본공제는 1년에 한 번만 적용되는 것에 유의하자
2016년에 1건, 2017년에 1건 매도했다면 각각 250만 원이 공제되지만 같은 해에 일어난 양도분은 합산된다. 2016년 12월 1건, 2017년 1월 매도했다면 각각 공제받을 수 있다
-보유 기간이 1년 또는 2년인 시점에서 계약을 하더라도 잔금 날짜를 길게 잡아 보유 기간을 1년 이상 또는 2년 이상으로 맞춘 후 매도하면 양도세를 크게 절감할 수 있다
-보유 기준일 규정 원칙 
  1. 취득일로부터 양도일까지 
  2. 당해 주택의 대금을 청산한 날 
  • 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 한 때 : 등기 접수일 
  • 대금을 청산한 날이 분명하지 않을 때 : 등기 접수일
  • 재건축, 재개발 사업으로 수용된 때 : 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기일 중 빠른 날
  • 소유권 소송으로 보상금이 공탁된 때: 소유권 관련 판결 확정일
-2019년 1월 1일부터는 소형 주택도 선택적으로 분리과세
-간주임대료 계산시 제외되는 소형 주택의 범위 : 주거용도로만 쓰이는 1호당 60m² 이하(2016년 귀속까지 85m² 이하)인 주택으로 해당 과세 기간의 기준시가가 3억 원 이하인 주택
-간주임대료 계산 방법
 • 기장신고 : 3억 원 초과 보증금×60%×정기예금 이자율 - 임대사업 부분 발생 이자, 배당 
 • 추계신고: 3억 원 초과 보증금×60%×정기예금 이자율 
 • 간주임대료 계산시 적용하는 정기예금이자율
-간주임대료 과세 대상 : 3주택 이상 보유자 중 전세 보증금 합계 3억 원 초과분에 대해 과세하고, 본인과 배우자 소유의 주택이 합산된다. 
 주택 수는 합산되지만 소득은 각각 계산되고 소득세 또한 따로 부과된다는 점이다. 
-4주택 보유 : 109㎡ 3채, 기준시가 3억 원 이하 60㎡ 이하 1채
 전세 보증금 합계 3억 원 초과 : 소형 주택만 제외되어 3채에 해당되므로 과세, 전세 보증금 합계가 3억 원 이하라면 비과세
-상가는 연 소득이 4,800만 원이 넘으면 기장하는 것이 훨씬 유리하다. 간주임대료 계산시 기장하면 임대 보증금에 건물취득가액을 상계해주지만, 추계신고시에는 임대 보증금 전액을 간주임대료로 계산하기 때문에 소득세가 크게 달라진다.

◇ 증여세 상속세
 • 생존한 상태에서 자녀나 배우자에게 재산을 양도하면 증여세가 발생한다.
 • 상속하기 전에 세금을 내더라도 미리 증여하면 시간이 지남에 따라 자산 가치가 몇 배로 늘고 그만큼 절세 효과가 있지만, 자산이 많은 경우 증여를 전혀 하지 않은 상태에서 갑자기 사망하면 상속세 폭탄을 피할 수 없다. 
 • 사전 증여를 하면 미래에 발생할 상속세에 대한 절세 효과도 있지만 자녀가 나중에 소득이 늘고 다른 재산을 취득할 때도 부모로부터 증여받은 재산에서 발생하는 소득을 이용해 다른 재산의 취득 자금으로 활용할 수 있다는 장점이 있다
 • 증여를 함으로써 손해를 볼 수도 있는데, 재산이 적어 상속세를 내지 않는 경우가 해당된다
 • 증여시에 공제되는 금액
   . 배우자에게 증여받은 경우: 6억 원
   . 부모에게 받은 경우(계부·계모 포함): 성인 자녀 5천 만 원, 미성년자 2천만 원
   . 직계비속에게 받은 경우: 5천만 원(2015년 12월 31일 이전 3천만 원)
   . 배우자나 직계존비속이 아닌 친족의 경우: 1천만 원(2015년 12월 31일 이전 500만 원)
 • 증여세는 10년 단위로 계산, 10년이 지나면 같은 금액을 다시 공제받을 수 있다
   (자녀가 21살, 31살, 41살 때 각각 5천만 원을 지속적으로 증여, 총 1억 5천만 원을 증여해도 증여세가 부과되지 않음)
 • 부담부 증여 : 증여자의 채무를 수증자, 즉 증여를 받는 사람이 인수하는 것
 • 증여세는 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하면 납부 세금의 일부를 면제
   신고하지 않으면 40%까지 가산세를 추징당할 수 있으니 미리 신고하기
 • 개별공시지가는 5월 말, 개별공동주택가격은 4월 말, 국세청 기준시가는 오피스텔, 상업용 건물 등의 경우 매년 12월 말에 고시
 • 부모 중 한 사람이 사망한 경우에는 최소한 10억 원을 넉넉히 공제해주고,
   한 사람만 생존해 있다 사망한 경우에는 최소 5억 원을 공제해준다
 • 상속분보다 부채가 많은 경우는 상속개시가 있음을 안 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 상속포기 신고를 하면 된다
 • 절차가 번거로우니 상속포기보다는 한정승인을 통해 처리하는 것도 좋은 방법이다
 • 안심상속 원스톱서비스 : 각 기관을 일일이 방문하지 않아도 한 번의 신청으로 피상속인의 금융 거래, 부동산, 자동차, 세금 등의 정보를 문자, 온라인, 우편 등의 다양한 경로로 확인할 수 있다
 • 임대 보증금도 채무공제를 받을 수 있다는 점이다. 
  이때 월세보다는 전세가 훨씬 유리하다. 부동산을 상속받아도 상속인은 임대계약이 만료되면 전세 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있기 때문에 이를 부채로 보는 것이다. 
 • 어머니와 함께 나누어 상속하는 것만으로도 상속세가 4억 원 절감됨(고액 자산가)
  그러나 일반적인 경우라면 상속세는 크게 염려하지 않아도 된다. 
<법정상속분의 예시>

 • 기소유예 : 죄는 인정되지만 피의자의 연령이나 환경, 피해자에 대한 관계, 범행의 동기나 수단, 범행 후의 정황 등을 참작해 전과자를 만드는 것보다는 다시 한 번 성실한 삶의 기회를 주기 위해 검사가 기소하지 않고 용서해주는 것
 • 선고유예: 범행이 경미한 범위에 대해 일정한 기간 형의 선고를 유예하고, 그 유예 기간을 특정한 사고 없이 경과하면 형의 선고를 면하게 하는 제도

<임대사업자의 과태료 항목>

■ 6장
-“약간의 근심, 고통, 고난은 삶에 반드시 필요한 양념이고, 바닥에 짐을 싣지 않은 배는 불안정해 곧잘 나아갈 수 없다” <철학자 아르투르 쇼펜하우어>
-자본주의 사회에 살면서 경제를 모르고 부동산에 투자한다는 것은 위험한 일이다.
-우리나라 금리가 미국보다 항상 높았을 것이라고 생각하는 분들이 의외로 많지만 과거 추이를 살펴보면 미국보다 낮은 것이 처음은 아니다.  

-전세가가 오르는 원리는 크게 저금리, 전세자금 대출, 유동성의 증가 3가지로 요약된다. 
-같은 시기의 금리 추이와 비교해보면 금리만큼 큰 등락을 나타내지 않는다
-물가와 마찬가지로 우리가 투자하는 부동산 또한 통화량이 늘어나는 만큼 올라간다고 하는 것이 가장 정확한 표현일 것이다.
-인플레이션을 먹고 자라는 부동산   부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 통화량이다
-부동산투자의 전제 조건은 금융과 경제에 관한 공부다
-가장 쉽지만 어려운 투자가 장기투자라는 것을 잘 알 것이다. 초보자들에게 가장 어려운 일은 여러 변수로 등락하는 부동산에 대해 확고한 믿음을 갖고 기다리는 것이다. 절대 실패하지 않는 투자는 장기투자다. 
-20년간의 아파트 상승률과 통화량을 비교

• 본원통화(평균잔액 기준)  1997년: 231조 6,850억 원  2017년: 1,545조 7,860억 원(667% 증가)

• m²(광의통화 평균잔액 기준)  1997년: 4,456조 7,170억 원  2017년: 2경 4,923조 8,840억 원(559% 증가)

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
장기투자, 임대사업, 세금, 인플레이션, 비교

2022.1.15.토