[도서] 아파트 투자는 사이클이다

아파트 투자는 사이클이다, 이현철 지음 中

- 곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니다. 뭔가를 확실하게 안다는 착각 때문이다.
It ain’t what you don’t know that gets you into trouble. It’s what you know for sure that just ain’t so. _마크 트웨인

- 친절하라. 당신이 만나는 모든 사람이 지금 힘겨운 싸움을 하고 있기 때문이다.
Be kind, for everyone you meet is fighting a hard battle.
_이안 맥라렌

- 물이 들어오면 배를 띄워 노를 저으면 되고, 물이 빠지면 갯벌에 드러난 것들을 주워 담으면 그만입니다.

- 자본주의의 세계에서는 대중과 달리 먼저 바다에 뛰어드는 사람이 기회를 얻고 부자가 됩니다. 부자가 될 확률이 50%나 되는데, 먼저 뛰어들지 않을 이유가 없죠. 확률을 높이려면 부동산의 사이클을 아셔야 합니다.

- 주식시장은 펄펄 끓는 물을 발등에 끼얹는 것과 같아서 손절을 할지 말지 바로 결정할 수 있는데, 부동산 시장은 서서히 끓는 물에 담긴 개구리와 같아서 대전환의 시그널을 일반 투자자 입장에서 읽기가 어렵습니다.

- 내가 감당 가능한 범위 안에서 레버리지를 끌어와 살 수 있는 것을 싸게 사는 것이 현명한 투자입니다. 

-  『생각에 관한 생각』은 행동경제학의 바이블로 자리매김했죠. 대니얼 카너만의 손실회피성향loss aversion 실험은 실패를 본능적으로 회피하는 인간의 성향을 고스란히 보여줍니다.

- 투자자들은 가격이 하락할 때 공포를 이기는 법을 배워야 하며, 가격이 상승할 때 너무 열광하거나 욕심부리지 않는 법을 깨달아야 한다. _세스 클라만
세스 클라만 : 미국의 억만장자 헤지펀드 투자자. 2021년 1월 기준 약 33조 원을 운용하는 바우포스트 그룹의 창업주 겸 CEO. 워런 버핏, 벤저민 그레이엄과 더불어 대표적인 가치 투자자로 불린다. 국내에 번역, 소개되지는 않았지만 탁월한 가치투자 전문서로 꼽히는 『안전마진』을 썼다.

- 단순히 정부의 규제 또는 규제 완화가 집값 상승과 하락의 원인이었다면 한 명은 고평가된 정가 구입, 한 명은 40% 할인에 취득세 감면이라는 극단적인 소비가 일어나지 않았겠죠. 정부는 선제 대응보다는 소 잃은 후 외양간을 고치는 행위를 할 수밖에 없습니다. 소 잃은 후라 하더라도, 소를 잃은 후에 외양간을 고치는 것이 정권 유지에 미칠 영향을 그나마 줄일 수 있기 때문입니다.

- 정보의 옥석을 가리기 위해서는 정권과 규제 자체에 매몰될 게 아니라 전후 맥락을 통해 큰 그림을 볼 줄 알아야 합니다

- 맹자 공손추 편에 보면 이런 말이 나옵니다. 
“출중한 지혜를 갖는 것보다 유리한 기회를 잡는 것이 더 낫고, 좋은 농기구를 갖는 것보다 적절한 농사철을 기다리는 게 낫다.”

- 버스는 또 옵니다. 기회는 또 옵니다. 투자는 2, 3년 하고 끝나는 게 아닙니다. 투자는 전 인생에 걸쳐 하는 것입니다. 조급하면 실패할 수밖에 없습니다. 유연한 프레임을 지녀야 합니다. 모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다. 투자 성공의 씨를 뿌릴 수 있는 최적의 시기는 하락장의 한복판인 겨울입니다. 그때는 아무도 씨를 뿌리지 않고, 아무도 집을 사지 않습니다. 대중과 똑같이 행동하면 대중과 똑같은 삶을 살 수밖에 없습니다. 대중은 부자가 아닙니다. 모두가 똑같이 행동하기 때문입니다. 시장을 길게 보고, 내공과 함께 한 푼이라도 더 현금을 쌓으면서 때를 기다리면 됩니다. 기회는 반드시 또 옵니다

- 내 힘과 내 지식으로 투자하겠다는 생각을 버리고 시장이 상승장에 접어들 때 매수해서 하락장에 접어들기 전 매도하면 됩니다.

- 빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만 빨리 가난해지는 방법은 알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다. _앙드레 코스톨라니

- 흔들리지 않는 편안한 심리 투자만이 계좌를 채운다

- 『주식은 심리다』에서는 투자 성공을 1단계부터 5단계로 나눠 놓았는데요, 투자 성공의 1단계가 바로 ‘나는 어떤 투자자일까?’를 아는 것이라 말합니다. 성공 1단계에서 반드시 필요한 건 ‘투자 원칙을 세우는’ 것입니다. 주식 투자에는 금리나 환율, 물가, 규제와 정책 등 수시로 변하는 여러 환경적 제약 요소가 있습니다. 그러므로 자신에게 맞는 원칙을 세워야 합니다. 원칙은 어떤 일이 있어도 흔들리지 않는 기준입니다. 세상이 흔들릴 때도 최종 투자 선택을 내리는 나는 흔들리면 안 됩니다. 

- 눈에 보이지 않지만 시장에 지대한 영향을 끼치는 심리는 무시하면서, 천편일률적으로 공급과 수요만 내세우는 경우도 있습니다.

- 초보 투자자라면 겸손한 사람을 멘토로 삼아야 합니다. 부동산이든 주식이든 그 어떤 분야를 막론하고 겸손을 배우지 않으면 결국 나의 거만함에 대해 시장이 꼭 되갚아 주기 마련입니다

- 사이클은 반복되며 사이클을 아는 자가 마지막에 웃을 것입니다. 홈런은 나 하나만 잘하면 칠 수 있지만, 만루홈런은 1루와 2루, 3루에 모두 타자가 채워져야만 가능합니다. 나 하나의 힘으로 되는 게 아니죠. ‘만루’라는 상황이 갖춰져야만 가능합니다. 솔로 홈런을 쳐도 내 팀이 지면 홈런은 빛을 발하기 어렵습니다. 시장 앞에서 겸손하고, 상승장이라는 만루의 기회가 왔을 때 홈런을 노려야 합니다. 나는 천재가 아니며 첫 끗발은 개 끗발이라는 걸 인정해야만 합니다. 천재는 내가 아니라 상승장입니다.

- 거인의 어깨에 올라타야만 멀리 내다볼 수 있습니다. 상승장이라는 거인의 어깨에 올라타기 위해선 하락장 끝 무렵 거인의 발등에 올라타 때를 기다리고 어깨까지 올라가기 위한 시간을 견뎌야 합니다. 겸손해야 합니다. 그리고 기다려야 합니다

- 우리는 모두 시궁창 속에 있지만, 몇몇은 별을 바라보고 있다. 
We are all in the gutter, but some of us are looking at the stars.
_오스카 와일드, 희곡 <윈더미어 부인의 부채> 중

- 주식이 종잡을 수 없는 날씨, 악천후 속에서의 기습적인 게릴라전이라면 부동산은 충분한 시간을 두고 맑은 날 평야에서 치르는 전면전입니다. 어디에서 어떤 악재가 튀어나올지 모르는 주식에 비하면 부동산은 시야가 뻔히 확보된 싸움이지요

- 부동산 사이클 예측의 기준으로 심리, 전세가, 분양, 정책을 말하는 건 이 요소들이 상승장이든 하락장이든 시장 예측의 지표로 삼을 수 있을 만큼 일관된 영향을 미치기 때문입니다. 이 네 요소를 평소 주의 깊게 살피면 상승장이 시작될지, 하락장이 시작될지 누구나 판단할 수 있습니다. 

- 결국 조급한 사람이 지는 겁니다. 조급한 사람의 돈은 여유 있는 사람에게 흘러가게 되어 있습니다. 물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르며 중력의 지배를 받듯, 심리가 지배하는 부동산 시장에서는 늘 조급한 사람이 확신을 가진 사람에게 질 수밖에 없습니다. 조급한 사람의 매물이 하나둘 나오며 눈치를 보다가 결국 물꼬가 터지듯 매물이 쏟아져 나옵니다.

- 상승 뒤의 하락은 예정된 미래다
인기 주식은 빠르게 상승한다. 그러나 희망과 허공만이 높은 주가를 지탱해주기 때문에 상승할 때처럼 빠르게 떨어진다. 기민하게 처분하지 못하면 이익은 손실로 둔갑한다. _피터 린치

- 정확히 말하면 ‘더 비싸게 팔려는 욕심 때문에’, ‘더 싸게 사려는 욕심 때문에’ 갭이 벌어지는 하락의 시그널을 알아차리지 못하는 것입니다.

- 부동산 사이클이 안 보인다는 건 욕심에 눈이 가려져 끝없는 상승만 기대하기 때문입니다

- 부동산은 주식보다 객단가가 크고, 외부 요인과 변수에 대한 반응이 더디기 때문에 사이클이 더 길 뿐입니다. 

- 투자 시장에서 가장 위험한 사람은 상승장 뒤에 필연적으로 폭락장이 온다는 것을 부정하는 사람들입니다

- 호가는 오르는데 팔리지 않는다면, 호가와 마지막 실거래가와의 갭이 크다면 조정을 거쳐 하락의 폭풍이 시작되는 전조라 할 수 있습니다

- 숨이 찰 정도로 흥분해서 이야기하는 사람한테서는 절대 아무것도 사지 마라. _버턴 말킬

- 사업이든 투자든 그걸 시작했다는 게 중요한 게 아니라 어떻게 끝내느냐가 더 중요합니다. 아파트 매매로 따지면 매수가 아니라 매도에서 성공을 가늠할 수 있다는 얘기죠. 아파트는 살 때가 아니라 팔고 난 이후부터 성공의 시작입니다. 주식투자에서 말하는 ‘매수는 기술, 매도는 예술’이라는 말은 사는 건 누구나 할 수 있지만 수익을 내는 타이밍에 파는 건 무척 어렵다는 걸 뜻하죠.
주신이든 부동산이든 '상품'을 사는 게 아니라 '때'를 사는 것으로 인지하셔야 합니다.

- 무엇을 사느냐, 어느 입지의 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 ‘언제 사느냐’입니다. 그리고 언제 사느냐보다 더 중요한 건 ‘언제 파느냐’이죠.

- 핵주먹 마이크 타이슨이 남긴 ‘누구나 그럴싸한 계획이 있다. 처맞기 전까지는.’의 원조라 볼 수 있죠. 

- 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다.

- 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다.

- 반대로 상승장에서 전세가율이 높은 집들은 어떤 집일까요? 상승장에서 갭이 낮은 집들은 ‘안 좋은 집’일 가능성이 큽니다. 상승장에서는 너나 할 것 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고 있다면 ‘사고 싶지 않은 집’, ‘집값이 오르지 않을 집’, 결국 ‘안 좋은 집’인 셈입니다
하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 ‘집값이 더 떨어질 게 분명하니까’이고, 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 ‘더 오르지 않을 게 분명해서’입니다.

- 현존하는 세계 최고의 펀드매니저로 꼽히는 조지 소로스는 “시장에서 무엇보다 중요한 것은 살아남는 것이다. 살아남아야 기회가 온다. 대부분 그 기회가 오기 전에 시장에서 쫓겨난다.”

- 상승과 조정, 하락장의 사이클에서 살아남아야만 기회를 맞이할 수 있습니다. 상승장에서 돈을 벌었다고 자랑할 필요도 없고, 기회를 놓쳤다고 후회할 필요도 없습니다. 시장에서 살아남고 계속 시장을 주시한다면, 조지 소로스가 말했듯 기회는 반드시 오기 마련입니다. 단, 기회가 올 때까지 시장을 떠나지 말고 버텨야 합니다. 시장을 떠나는 사람들은 ‘버티면 기회가 온다’는 걸 몰라서 시장을 떠나는 게 아닙니다. 상승의 단꿈에 빠져 하락을 전혀 대비하지 않았기에 도저히 버틸 여건이 되지 않기 때문에 스스로 포기하는 것이죠. 무지로 망하는 것이 아니라 준비를 못 했기에 쓰러지는 것입니다.

- 꼭 기억하셔야 하는 건 남들과 똑같이 행동해서는 남들과 똑같은 삶을 살 수밖에 없다는 것입니다. 부자들은 남들이 팔 때 사고, 남들이 살 때 팔았기 때문에 부자가 된 것입니다. 냉정하게 말하면 저에게 ‘이걸 살까요, 저걸 살까요?’라며 물을 시점에는 이미 늦은 경우가 대부분입니다.

- 주식을 비롯해 모든 투자에는 한가기 단순한 진리가 있습니다. 바로 사고, 팔고, 쉬는 것입니다. 주식이든 부동산이든 주식과 부동산을 사기보다는 때를 산다는 마음가짐으로 임해야 합니다. 시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때 여유 있게 투자에 뛰어들어야 합니다. 매수는 흐르는 강물처럼 여유 있게 천천히 매도는 태풍처럼 신속하게 해야 합니다. 

- 시드머니의 일부를 늘 현금으로 보유할 것을 강조하죠. 예상치 못한 리스크를 맞닥뜨렸을 때 현금은 구원투수이자 생명줄이 되기 때문입니다. 준비가 안 된 갭투자자나 다주택자가 쓰러지는 이유는 시장의 변화를 대비한 현금 없이 모든 레버리지를 끌어다 썼기 때문입니다. 

- 남을 부러워하지 말고 내 호흡으로 걸으면서 하락장에서는 부동산 내공을 쌓는 것이 무엇보다 중요합니다. 쉬는 것도 투자라는 것을 명심하시기 바랍니다.

- 서울의 입지 좋은 아파트들이 쭉 오르고, 이어 서울 2급지가 오르고, 수도권이 오르다 마지막에는 코스닥의 동전주와도 같은 수도권 빌라나 오피스텔, 지식산업센터와 생활형 숙박시설까지 쭉 오르죠. 그러다 조정장을 지나 하락장을 맞이하면 서울 입지고 뭐고 빌라고 뭐고 일제히 빠지게 됩니다.

- 귀스타브 르 봉 이 쓴 명저, 『군중심리』는 군중에 대해 이렇게 말합니다. 군중은 논리가 아니라 감정으로 판단하고, 군중 속 개인은 개성을 잃고 집단정신의 지배를 받으며, 확언과 반복, 전염을 활용하면 군중의 마음을 얻을 수 있다고 하죠. 또한 군중의 상상력을 사로잡는 자가 리더가 될 수 있다고 말합니다. 똑똑한 사람이 어리석은 결정을 내리는 건 개인이 아니라 군중에 속하기 때문입니다. 귀스타브 르 봉이 설명한 군중심리를 부동산 상승장의 현상으로 도식화하면 부동산은 결국 심리라는 걸 한눈에 알아볼 수 있습니다.

- 조급하면 모든 걸 잃습니다. 쫓기는 돈은 늘 내 곁을 떠나갑니다. 남이 얼마를 벌었든 부러워할 필요가 없습니다. 나에게는 나의 호흡과 시간이 있습니다. 

- 성급한 투자를 권유하거나 자신의 판에 투자자를 끌어들이려 하는 이들은 십중팔구 자신이 쫓기는 상황이기 때문입니다. 부동산 매매의 기술이 아닌 심리적인 부분을 거듭 강조하는 건, 주가든 부동산이든 값이 오르는 건 결국 인간의 심리 때문이며, 폭락하고 실패하는 것 역시 사람의 마음에 달려 있기 때문입니다.

- 만약 여러분이 집이 없고 자산이 부족해서 불안하다면, 그건 지극히 정상입니다. 불안하기만 할 뿐 겁이 나서 죽을 것 같지 않다면 아직 매수의 때가 아닙니다. 견디고 기다리면 심장이 두근거리는 기회의 때는 반드시 오게 돼 있습니다. 그때가 오기까지 너무 많이 남았다고 조급해할 필요가 없습니다. 기회가 너무 멀리 있는 게 아니라 기회가 오기까지 준비할 시간이 충분한 것이기 때문입니다.

- 은행은 맑은 날 우산을 빌려주고 비 오는 날 우산을 빼앗아 간다.

- 많은 분이 합리적인 판단을 하지 못한 채 본인의 능력 이상의 부동산이나 수입차를 매매하며 금융기관의 힘을 빌리는데, 이는 당장의 가랑비에 속는 것과 다를 게 없습니다. 

- 부동산이 저점에 있을 때는 최고의 투자상품이자 안전자산입니다. 하지만 고점에 있을 때 부동산은 위험자산입니다. 투자상품은 고점이 악재이며 저점이 호재입니다. 조정이나 하락 없는 우상향은 그 어디에도 없기 때문입니다. 10년 간의 저금리와 10년 간의 부동산 상승장만을 겪은 세대는 폭등한 부동산이 위험자산이라는 전제를 받아들이기 힘들 겁니다. 쇳덩이로 만들어진 무거운 비행기가 하늘을 날 수 있게 된 건 비행이 성공하리라는 믿음을 지닌 채 허공으로 뛰어내린 이들의 핏값으로 만들어진 결과입니다. 경험만큼 강렬한 배움은 없습니다. 문제는 2030 세대는 조정 후 폭락을 경험해보지 못했다는 것이죠. 장기적으로 부동산은 우상향합니다. 그리고 그 이면에는 가계부채 역시 부동산 가격에 비례하여 우상향한다는 진실이 숨겨져 있습니다. 집값이 오른다는 건 대출액이 증가한다는 것과 일맥상통합니다. 

- 하락장에는 다주택자보다 실거주 1주택자가 더 위험하다고 이미 말씀드렸습니다.
강세장은 비관 속에서 태어나 회의 속에서 자라며 낙관 속에서 성숙해 행복 속에서 죽는다. 최고로 비관적일 때가 가장 좋은 매수 시점이고 최고로 낙관적일 때가 가장 좋은 매도 시점이다. _존 템플턴

- 불교 경전 화엄경, ‘우음수성유 사음수성독(牛飮水成乳 蛇飮水成毒)’
똑같은 물을 소가 마시면 우유가 되지만 뱀이 마시면 독이 된다는 뜻입니다. 
‘지학성보리 우학위생사(智學性菩提 愚學爲生死)’
슬기로운 배움은 깨달음을 이루고 어리석은 배움은 생사고통이 된다는 뜻입니다. 똑같은 데이터를 기반으로 부동산 시장을 읽었어도 어떤 이에게는 영양가 높은 젖이 되지만 잘못 해석한 다른 이에게는 독이 되기도 합니다. 

- 가격 변화의 첫 번째 요소인 심리가 물성으로 드러나는 건 거래량입니다. 저는 서울과 수도권 기준으로 의견을 전하기에 서울, 수도권 아파트 월별 매매량을 디폴트값으로 늘 바탕에 두고 체크합니다. 수도권 외 특정 지방에 대한 구체적인 전망을 전하지 않는 건 제 전망에 동조하여 특정 지역 특정 단지에 다량의 매수가 발생할 경우 실거래가를 높이며 시장의 자연스러운 사이클에 인위적인 상승 요소를 부여할 수 있기 때문입니다. 또한 선취매 후 본인의 물건을 추천했다는 오해도 애초에 차단하기 위해서이죠.

- 누가 주도권을 쥐고 있는지를 확인하라
증권시장에서 심리학의 역할은 아무리 강조해도 지나침이 없다고 나는 주장한다. 단기적 그리고 중기적으로 심리학은 증권시장의 90%를 결정한다. _앙드레 코스톨라니

- 거래량과 집값은 비례하지 않습니다.

- 호가로 시장의 간을 보는 모습들이 읽혔습니다. 그래서 폭등의 시그널 읽을 수 있었죠. ... 
호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과입니다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있습니다. 당장 오늘 호가는 얼마이고 실거래가는 얼마이냐에 주목하면 안 됩니다

- 집을 비싸다, 싸다 말하는 건 오늘 당장 얼마였느냐가 중요한 게 아니라 점점 비싸지고 있느냐, 싸지고 있느냐의 추세를 봐야 합니다.

- 집값 하락의 시그널, 미분양

- 가질 수 있다는 희망이 없는 사람만이 가진 자를 욕합니다. 희망이 없기에 늘상 폭락만을 외치는 것

- 호가는 심리입니다. 거래량 너머의 호가와 심리를 반드시 체크하셔야 합니다.

- 아파트사이클의 5단계는 하락, 상승 초기, 상승, 조정, 폭등입니다. 
폭등 뒤에는 하락이 찾아오고, 하락의 시그널은 신규 분양 단지의 미계약 발생, 이후 미분양 발생입니다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨 보시면 됩니다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양입니다. 아파트가 이미 다 지어졌는데도 입주할 사람을 찾지 못한 것이죠. 미계약이 발생한 단지가 어찌어찌 완판됐다 해도, 미계약의 충격은 다음 분양 단지에 영향을 미치며 미분양의 위협이 전염병처럼 퍼지게 됩니다. 미분양의 위협이 누적되면 끝내 입주 후 미분양이라는 하락 시그널의 끝판왕이 등장하게 됩니다. 입주 후 미분양이 발생하면 그 어떤 부양책이나 규제 완화로도 돌이킬 수 없는 하락장의 늪이 시작되죠.

- 비록 40% 할인 판매하고 있지만 애초 분양가가 더 높게 나온 아파트가 나중에 더 싸게 분양하는 아파트보다 내장이나 마감이 좋을 수 있습니다. 하지만 하락장에서 상승초기로 넘어가는 시점에서는 안 팔려서 할인하는 상품보다 미분양이 발생한 적 없는 신상이 더 유리합니다.

- 할인 판매하는 아파트보다 얼마 더 비싸더라도 프리미엄이 붙을 수 있는 새집을 매수하는게 이득입니다.

- 흔들리는 수요와 공급을 기준으로 삼지 마시고 태초 이래부터 변하지 않는 인간의 욕망을 드러내는 심리, 우리나라에만 있는 전세가, 분양, 정책을 기준으로 하는 아파트사이클에 따라 상품이 아닌 때를 사시기 바랍니다.

- 왜 사는지, 지금이 아파트사이클의 어디쯤인지를 분명히 인지하고 남을 설득할 논리를 가슴에 품고 매수해야만 진정한 투자라고 말할 수 있습니다.

- 폭등장에서 일어났던 일의 정반대 현상이 폭락장에 발생한다. 

- 상승장에서 경험했던 모든 일들의 정 반대 현상이 하락장에 나타날 것입니다. 상승장일 때 규제로 인해 대출이 막혔나요? 하락장이 되면 대출이 쉬워집니다. 뉴스에 정부 담당자가 등장해 ‘빚 내서 집사라’는 말을 할 겁니다. 상승장에는 재건축초과이익을 환수했다고요? 하락장에는 환수 안 할테니 열심히 해보라고 응원할 겁니다. 투기지역 지정? 하락장 되면 전국 어디든 맘 편히 사들이라고 투기지역이 모조리 해제됩니다. 집 팔면 시세차익 다 뺏어가는 양도세 중과? 하락장에는 몇 년이고 안 오른 셈 칠 테니 얼른 사고팔라고 할 겁니다. 제발 거래량 좀 늘리자고 할 겁니다. 양도소득세는 국세청 소관의 국세이지만, 취득세는 지방자치단체 소관의 지방세입니다. 취득세를 주관하는 과세권자는 광역지방자치단체의 장이죠. 하락장에는 정부와 지방정부가 사이좋게 손을 잡고 취득세를 내립니다

- 역사적 사실이자 반복되어온 사이클의 조각입니다.

- 오늘은 투자하지 못했지만 내일은 반드시 투자하고 싶다면, 투자에 대한 확신을 지니고 계속 기회를 노려야만 가능합니다

- 인간의 기본적인 심리 외 전세 제도와 선분양은 우리나라에만 있습니다. 선분양 시스템 때문에 투기심리가 형성되는 것이고 미분양이 발생하는 것입니다. 전세 제도와 선분양에서 파생되는 갭투자와 미분양 역시 우리나라에서만 존재 가능하며, 이로 인한 정부의 적극적인 시장 개입 역시 우리나라 부동산 투자 시장만의 독특한 구성요소라 볼 수 있습니다. 결국 우리나라에만 있는 1차 요인으로 아파트사이클을 살피고 시장을 분석해야 하는 것입니다.

- 아파트값을 결정짓는 1차 요인은 상승장과 하락장에서 마치 거울로 마주 본 듯 반대의 모습이 쌍둥이처럼 나타납니다. 2차 요인인 금리나 기타 외부적인 것들은 거울을 본 듯 동일하게 나타나지 않고 시장 상황에 따라 각기 다른 결과를 만들어 냅니다

- 갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 지구력이 없습니다. 상승에 분명히 한계가 있다는 거죠. 그러니 뉴스에서 전세대란을 말하며 겁을 줄 때 적당한 시점에 매도하는 게 좋습니다. 

- 부동산 역시 까치밥을 남겨둔다는 심정으로 매도 시점을 잡는게 좋습니다. 모든 이익을 다 거둬들이겠다고 마음 먹고 버티다가는 꼭지를 찍고 거래량 절벽을 맞닥뜨리며 비자발적 장기투자자가 되어 수년간 이자 부담을 끌어안게 될 수 있습니다.

- 아이러니한 건 모든 계약은 엄중하고 냉정해 보이지만, 이 모두가 사람과 사람 사이의 일이란 점입니다. 나의 행동은 결국 부메랑처럼 내게 돌아올 수밖에 없습니다. 영원히 상승이 계속되리라는 믿음에 사로잡혀 그런 마음으로 세상을 대했다면, 하락장에서 정반대로 벌어질 일 또한 자신이 감당해야할 것입니다

- 벤자민 그레이엄 "투자는 IQ와 통찰력, 혹은 기법의 문제가 아니라 원칙과 태도의 문제다."
투자는 지능의 영역이 아니라 심리의 영역입니다. 내가 투자에 어떤 원칙을 지니고 있으며 어떤 태도로 시장과 투자자들을 대하느냐가 중요합니다. 
앙드레 코스톨라니 "주식투자는 학문이 아니라 예술이다." 
어찌보면 부동산 투자만큼 공평한 것도 없습니다. 
애초에 부동산 투자가 지식과 기법, 지능의 영역이었다면 이미 세상을 지배하고 있는 1%의 두뇌가 모든 것을 다 가져갔겠죠. 나머지 99%에게는 기회조차 없었을 것입니다.

- 주가 = 돈(유동성) + 심리

- 부동산과 아파트값은 돈만 있다고 오르고 내리는 게 아닙니다. 거기게 심리가 더해져야만 생명력을 가지고 살아있는 것처럼 오르내리는 것이죠

- 우리가 위기에 늘 과하게 반응하느라 익숙한 기회를 늘 못 알아볼 뿐이죠. 군중심리에 매몰되지 않고 시장을 냉정히 바라봐야 할 이유가 여기에 있습니다.

- 거품이 꺼지면 선물이 찾아온다
훌륭한 투자자는 다른 사람보다 더 큰 수익을 올린 것보다, 같은 수익을 냈다 하더라도 리스크 관리를 통해 더 적은 리스크 속에서 그런 성과를 낸 사람이다. _하워드 막스

- 하워드 막스는 ‘경보’라는 메모를 발행했습니다. 그 메모에는 투자 세계에 존재하는 두 가지 위험을 경고하고 있습니다. 바로 손실의 위험, 기회를 놓칠 수 있는 위험입니다. 손실을 입거나 기회를 날리는 두 가지 위험 중 하나를 피하거나 두 개 사이에서 적당히 타협하는 것은 가능하지만, 두 가지 모두를 완벽하게 피할 수는 없습니다.

- 현명한 투자자가 되려면 끊임없이 왜? 라고 질문하며 누군가가 투자의 답을 알려주기를 기대하지 말고 때를 잡으려 노력하시기 바랍니다. 책 뒤에 아파트사이클 핵심 키워드를 한 눈에 보실 수 있도록 정리해 두었으니 시장의 흐름에 따라 아파트사이클의 핵심 키워드를 적용하면서 시장을 읽으시면 됩니다.

- 투자자를 위한 선물 세트가 찾아옵니다. 그 선물은 바로 미분양, 세금 완화, 저금리입니다. 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 3종 선물 세트죠. 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 게 매매의 대원칙입니다.

- 투자는 상품이 아니라 때를 사는 것임을, 무엇을 사느냐가 아닌 언제 사서 언제 파느냐가 중요함을, 아파트사이클은 곧 성공 투자의 사이클임을 잊지 마시기 바랍니다.

::: 정리 :::
- 아파트 사이클 5단계 : 상승초기 → 상승 → 조정 → 폭등 → 하락 → 상승초기

- 부동산 가격 변화 4요소 : 심리, 전세가, 분양, 정부 정책
※ 금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인

- 부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소 : 세금, 정책적 대출 제한
※ 상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)
하락장에는 세금 감면, 대출 규제 완화 발표(매매 장려)

- 하락 시그널 : 신규 분양가 높게 책정 → 미계약 → 미분양 → 입주 후 미분양
- 상승 시그널 : 신규 공급 물량 부족 → 미분양 해소 → 전세가 상승 → 신규 분양가 낮게 책정

- 투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍 
① 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
② 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
③ 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
④ 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
⑤ 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
⑥ 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다.(전세가율 하락)

- 투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍 
① 주택 취득세가 인하된다.(지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)
② 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다
③ 전세난이 주요 이슈가 된다.
④ 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다.(전세가율 상승)

- 폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상
① 집주인의 계약 파기 – 위약금보다 상승분의 이익이 크다.
② 순환장세 – 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승
  ※ 강남, 서초 → 송파, 목동 → 강동, 강북, 마포, 용산 → 서울 외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역 → 경기도 전역 상승
③ 풍선효과 – 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이


에필로그
- 집값이 떨어질 때는 전세가 가격저항선이 되어 하락의 최후 마지노선이 되고, 상승할 때는 전세가 집값을 밀어올린다. 
- 2020년6월 <부동산 폭등장이 온다> 출간

- 서두르지 말되, 쉬지도 말라.
Without haste, but without rest.
서두르지 마시길 바랍니다. 쫓기는 돈은 결국 우리를 떠나갑니다. 조급할 필요가 없습니다. 부자가 될 기회가 너무 멀리 있는게 아니라 부자될 준비를 하기에 충분한 시간이 우리에게 있습니다. 천천히 가셔도 되지만 결코 쉬면 안 됩니다. 

- 투자는 고독한 길입니다. 대중과 함께하면 안심이 되지만 모두가 몰려가는 곳에 부자의 길은 없습니다. 모두가 공포에 휩싸일 때 매수하고 모두가 환희에 떨 떼 매도하는 건 본성을 거스르는 일이죠. 미쳤다거나 미련하다는 소리를 들을지도 모릅니다. 아니, 들을 수 밖에 없습니다. 그 고독한 길을 걸을 때 이 책이 위안이 되고 나침반이 되기를 바랍니다.

 

기억나는 점/키워드	깨달은 점	적용할 점
아파트사이클 5단계 : 상승초기>상승>조정>폭등>하락>상승초기 가격변화4요소 : 심리, 전세가, 분양, 정책 정부의 관리 요소 : 세금, 대출 제한 하락 시그널 : 높은 신규 분양가 책정, 미계약, 미분양, 입주후 미분양 상승 시그널 : 공급 부족, 미분양 해소, 전세가 상승, 낮은 신규 분양가 책정 매도/매수 타이밍 폭등할 때 현상	사이클을 알면 어떤 시장 상황에서든 현 상황을 점검하고 섭부른 결정을 막을 수 있겠다. 이 큰 시장에서 심리의 영향이 크다.	사이클 흐름 가격 영향 4요소 세금, 대출 정책 관심 매수/매도 타이밍 숙지

2022.12.24.토